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地主可能遇到的问题 八,签约

(2019-03-14 23:48:51) 下一个

契约是规范签约双方或多方的行事准则,签约的各方都会寻求对自己有利的条款。作为房东希望用租约保证按时收到房租,并约束房客在自己的房子里中规中矩。而房客也希望自己的权益得到保障,不愿意时不时就被加租,或者被终止合约。所以,租约是双刃剑,不是只斩某一方。

出租房的合约对房东的约束力要大过房客,一旦发生纠纷,房客毁约最多押金不要了,拍屁股走人,光脚的不怕穿鞋的。而房东会被租约限制住,跑得了和尚跑不了庙。

站在房东的立场,房客不要经常搬进搬出,每一次的周转都是一次损失,最好是长年累月住下去,按时交租再加不惹是生非,躺在沙滩上数钱。房客住不到一年就搬走,亏大发了;住满一年还是亏;住满两年不亏;住满三年够本。

但是,这并不是说就应该签三年以上的合约。私人业主,职业半职业地主应当向大型公寓的管理方式学习,大型公寓不会和房客签长约。除了学习也要借鉴,大型公寓可以签一年以下的短约,每月多付钱就行,而私人业者不能这么做,他们有manpower,你没有,经不起折腾。

又想房客长住又不想自己被束缚住,又想吃大饼又怕费牙,就要在挑选房客时把好关。这里不谈房客的资格问题,以前写过。如果申请人提出只签一年以下合约,基本上是有目的而来,像是短期培训,公司外派等,租约到期便扬长而去,明知住不久就别要。只要很爽快的答应可以签一年的合约,基本上会长住,站在房客的立场上也不愿意折腾,把搬家当儿戏。

所以,一年的合约正合适,至于要不要续约自己把握,我从来不续约,以后就按月租下去,因为已经判定房客会继续住,租约只能是限制自己。有的人说自己的白玉房客签了几年的长约,很省心。先恭喜你找到了好房客,但是你没有防患于未然。房客想要搬走,这张合约没多大用途,押金不要了就是。如果在合约期间,你想涨租,收回房子,或者因房客提出来的一些要求你不能满足,有的问题解决不了想终止合约,到时的麻烦大了。

长期租约适合商业地产,投资论坛上做商业地产的是少数,每个人都有自己的一定之规,不需要解释。即使是商业地产,大型客户,或者是连锁店不用多虑,但他们也不是傻瓜,会提出严苛条件。小店铺做生意,如果做不下去,关门走人,房东也没有什么好的办法。

举一实例,经济好的时候貌似做什么都赚钱,于是投资讲座大行其道。有一个韩国人听了什么大师的指点要开个做招牌sign的店铺,雄心勃勃,几十万积蓄砸进去,签了十年的约。当时我就觉得不靠谱,但人家雄心勃勃,要大干一场。结果没撑过一年,人去楼空,到他家里去讨债,房子都卖掉了,找谁要钱去?

法有定论,兵无常形,约一定要签,只不过要签一个对自己有利的约。我们国人常犯的错误是人情取代规章制度,狐朋狗党,三姑六婆介绍来的人抹不开面子。有人来问我,有个铁哥们介绍的人来租房子,没签约,住进来就不交租,怎么办?我听着就头大,虽说总有解决的办法,这不是自己给自己下套嘛!不要说是介绍来的,除非自己家人,即使是闺蜜铁磁本人,一旦有金钱利益关系,往往朋友都很难做。

以史为鉴可以知兴替,讲一个典故。

东汉末年,董卓废少帝,立献帝,挟天子以令诸侯。以洛阳为都,不仅野心勃勃,还为美色所惑,把貂蝉 纳为小妾。逐渐他发现,身边的臣子都对貂蝉垂涎欲滴,图谋不轨。于是乎他精心安排,在某一天晚上设宴,臣子们纷纷出席,貂蝉在酒席中翩翩起舞,事先,董卓已经在貂蝉胸口涂了墨汁,突然灯一灭,底下瞬间一片混乱,良久,灯光重新亮起,之 间群臣的手都是黑的,只有吕布一人手很干净,董卓大悦:吕布,你才是值得我 信赖的忠臣啊!言罢,吕布笑了,露出了黑色的牙齿.....

 

rental agreement有不同版本,这个我用的顺手,到期后自动转为月租。

 

 

 


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阅读 ()评论 (8)
评论
老朽 回复 悄悄话 回复 'langlang888' 的评论 : 我没有做过不能乱说,做b&b牵扯做生意,要看当地法规。好处是赚钱多,坏处是投入精力多。
langlang888 回复 悄悄话 请教朽哥,出租房能不能做AIRBNB?好处和坏处是什么?
SCNC 回复 悄悄话 谢谢回答。我就是想如租客不好。赶人容易。
老朽 回复 悄悄话 回复 'SCNC' 的评论 : 没有什么事情十全十美,这是最佳选择,没什么不好的地方。
老朽 回复 悄悄话 回复 '襄儿' 的评论 : 租约上写着的,房客搬走要给30day notice ,签约时要提醒一下。
SCNC 回复 悄悄话 这样有不好的地方吗?
SCNC 回复 悄悄话 和客户谈的时候先告诉要签一年。到差不多了明显知道他要长租了就问他愿意month to month with no increase of rent during the first 12 months.一般人都愿意的。
襄儿 回复 悄悄话 一年后自动转月租的,房客要搬走的话,如何规定他们能够至少提前一个月通知呢?

另外我给您发了悄悄话询问地毯装修的事宜,请查看一下。
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