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何谓产权(Ownership)

(2014-11-12 12:09:14) 下一个
                  何谓产权(Ownership)

    在美国,财产(Property)这个词被定义为一个所有者拥有的权利和利益,通常所有者的权利即产权(Ownership)是一系列权利的总和或者说是一个组合,其中包括占有、享用、控制和处置。财产以两种形式存在:地产(Real property 不动产)和个人财产(Personal property 动产),法律严格规定地产即为不动产。

    产权中的各种权利是以多样性和特殊性来诠释产权,拥有的权利越多说明占有的产权越多。例如,如果将一个财产出租给他人,就意味着暂时放弃了自用的权利。占有(Possession)是自用、出租和驱逐他人使用的权利;享用(Enjoyment)是能够安静平和地享有,不被曾经的所有者或他人打扰的权利;控制(Control)是可以以自己的意愿改变或保持财产的权利;处置(Disposition)是可以转换或者部分转换产权给他人的权利,例如买卖、赠与、遗产或销毁。

    地产(Real property)包括拥有土地及土地上的附属物,她被法律定义为土地、任何永久附属物、任何附带物以及由法律裁定的不动产的总和。首先土地(Land)的产权通常包括土地表面、土地的上部空间和地下可以延伸至地球中心的部分。


    上空权(Airspace right)是指所有者可以使用地面以上空间的权利,这属于不动产的一部分,但现实中法律会限制高度,给出一个合理的空间供所有者使用。例如高度不能影响航空飞机的飞行。土地的上部空间可以出售和租赁,这是一个充分挖掘土地价值的办法,例如高架公路桥的下面可以出租给货运公司来储藏货物。公寓是另一个很好的例子说明上空权,一个人仅仅拥有自己公寓单位里的上部空间。
    通常所有在地表以下的资源都属于土地的所有者,这些是地产的一部分,矿产权(Mineral right)未开采的矿产例如金、银、硼砂,都是地产的一部分。当然也有特例比如石油,由于具有流动性被法律认定是动产,当石油公司开采时会将它们抽走,土地所有者会以动产流失为由向开采者索赔。这样的实例很多,由于一条石油脉在业主的土地下面,石油公司每月都会按合同寄来支票。作为所有者可以出售矿产的开采权,比如出售500尺以下的所有权。

    河岸权(Riparian right)是指土地所有者可以合理使用流经、流过或者地下流过他的土地的河水,这种权利不可被他的邻居侵犯。在法律上这种权利倾向于流动的水的使用,而海湖岸权(Littoral right)则是特指不动的水体。可用水源(Appropriation of water)是指私人从公共土地的自然水道中汲取或使用水,河岸权(Riparian right)里也包含合理的可用水源权(Appropriation of water)。可用水源(Appropriation of water)是由州政府分配过剩的水或地下水供公共使用,而不是市、县政府。

    渗透水(Percolating water)是指来源不明的地下水,没有明确的水道。泉水就是一个很好的例子,土地所有者有权利使用或者和他人分享这些水。

    地表水权(Surface water right),雨水是禁止被改道或分渠直至流入河道里(河流或溪流)。一个土地所有者可以合理地采取措施保护他的土地不被洪水淹没,但绝不能做给邻居带来麻烦的事。
        任何附着在土地上的物质,比如建筑物、篱笆、墙、步行道和灌木等,当他们通过水泥、钉子、螺丝、石灰等永久性固定在土地上,都被认定为不动产的一部分。任何附属于土地上的物质,称作附属物(Appurtenant),也就是随土地一起转让不能分割,如果分割将降低土地的使用价值。例如为一个地区供水的自来水公司通常是股份公司,这个区的每一个房主拥有一张这家公司的股票,这张股票就是这块土地的附属物,只能随土地一起出售。地役权(Easement)是指可使用他人的一块土地的权利,比如一条通道、水道等,这个权利不能被分割出售。这些附属物都是地产的一部分,属于不动产。在加州对不动产的认定最终可由法庭判决,土地上的庄稼树木也是不动产的一部分,只有一种特例,在土地出售之前收成已通过合同的形式卖掉的是动产。自然生长的植物是通过根于土地相连,都属于不动产的一部分。

       法庭一般通过五种情况判定一件物体是否是不动产,1,连接的方法:如果很容易被移开,比如拔掉电源,它很容易被认定是动产;而有的物体是通过水泥、石灰、钉子螺丝或是管道连接,那会被认定是不动产;如果移开一件物体会造成永久的破坏或是一个区域不可使用,那一定是不动产。例如客厅里的一小块地毯应该是动产,而整间卧室里固定在地面上的地毯则被认为是不动产。价值、尺寸和安装时间则不被认为是判定不动产的理由。2,适应性:一个动产以普通的用途合适地和土地连接也可能被认定是不动产。3,合同各方的关系:虽然一个附着物附着在不动产上,但合同中没有提到,多数的法庭会给卖家一个不利的判决。法庭会偏袒弱势的一方,在房客和房主的案件中一般房客受益。为了保护自己,任何有疑问的附着物必须明确在买卖合同中。4,意图:一个动产被永久地固定在地上,或者本该是一个不动产却没有永久固定,法庭会根据当初的动机判断是非。5,双方同意:买卖双方经常为哪些物品应该随不动产留下而产生纠纷,双方同意的买卖合同是双方的保证,任何动产都可根据双方协议按不动产留下,例如灯具、窗帘或者壁炉前的纱门等。


       动产顾明词义可移动的财产,也称个人财产(Personal property),例如衣服、家具、汽车是有形的并可移动。还有股票、债卷、租赁合同等有价文件也是动产;开采出来的矿产、石油、天然气也被认为是动产;在租赁土地上的庄家尽管租赁合同到期未收割也是动产,属于租赁土地的农家;果园里的果树是不动产,而已经预先出售的果子是动产。动产买卖中的收据表明商品被出售和已付款,没有借贷问题,同时也是动产产权的凭证。动产的买卖也可以通过签署借贷合同实现借贷买卖。
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