在美国经营房地产的故事与体会

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中、美房产特点比较与应对策略漫谈（下）

(2011-01-17 17:48:17) 下一个

中、美房产特点比较与应对策略漫谈（下）

如山

（2011年1月17日）

持有物业的心理和目的

任何一个市场都存在从众心里和羊群效应。但是，这方面华人比美国（或者发达国）人更加严重一点。以购买房产来说，美国人还是以消费为主要目的，而华人却以增值、赚钱为主要考量点。

用简化的例子，华人和美国人都有一百万，都可以选择买一间价值一百万的自住。华人大多会选择花其中的几十万，例如50万买一个房子，另外的钱做投资赚钱或者应急备用；而美国人大多选择将这一百万全部、至少是大部分用于买房子自住或者加上如旅游、买好车好船等消费支出。华人要是用一百万去买房自住，也是认为那是投资而不是看作消费（这是一个误解）。

这种区别也由于华人普遍是采取“量入为出”，谨慎理财的方针。要不是认为屋子有保值、增值的功能，绝不肯花费怎么多钱在房子的消费上。曾经读到投坛网友Pisces-hk的一段描述，我很赞同：

“……看看海外华人买得几十万的大房子，里面的包括家具在内的装饰很可能比只买得起十几万／二十万的洋人的房子内的家具装饰会差许多。中国人对于没有实际价值的东西是可不花钱就不花钱。”

美国人花在自己房子的家具、装饰等开支约为房子价值的7%-10%。可说是一种基本没有金钱回报的支出。

多数美国房屋的买主是不太看重未来的升降，而是更视乎自己财务能否承受（能否贷到款和能否供下去），所以只要银行可以贷款很多买家还是想买（我们当地是一个下降的市场，我新建的房子一直不缺这种美国买家，多数买不成的都是最后银行贷款没办法通过）。而华人的想法更多地集中在未来升值，现在买是否合算等投资价值考量。这个差别令前者市场波动性不如后者大。因为后者一旦认识未来市场不升或者下跌，就大家都停止买入，市场迅速往下。例子可以看香港房产从1998年到2005年的表现；大陆可以看1993年到2003年的市场。

这个区别既跟文化、价值观、生活态度有关，也跟对整个社会的保障体制安全感有关。这个分别导致对房地产市场下面一系列差别。

住房拥有率、租金回报、利息影响

基于以上“持有物业的心理和目的”的分析，中国参与“炒房”比美国多。看看下面一些对比数字：

美国的住房拥有率约在65%到70%。中国一线城市的住房拥有率约为70%。但是中国很多家庭是拥有2至3房子。而美国的平均数是在绝大部分只用一套住宅，而其它为专门的房产投资人拥有多套。中国城市中拥有多于一套住宅的家庭远比美国高（请注意，这里指的是中国城市的平均数，要是平均数用到全中国的人口就比美国低很多了）。换句话说，中国参与房产投资/投机人的比例远比美国高。

美国租金回报（扣除所有出租费用）大约5%-15%；中国大陆房子出租回报2%-3%。

美国购房贷款可以选择固定利率最长30年；而中国大陆和香港目前都是浮动利率，没有固定利率的贷款。这个特点使得美国的投资者比中国投资者更有优势，但对放款者相对不利。

房价收入比与财务承受能力

美国中价房与中等家庭年收入比(房价/年收入) 4.5；中国的房价与收入比现在是19。世界公认的发达国家合理数字是6；而发展中国家由于政府控制、法律程序复杂、建筑成本高等原因导致其房价与收入比远高于6。日本和印度这两个国家的收入和购房比国大约分别是9和12。有学者将中国大陆房价泡沫临界点定在15，就是说现在也是超过了。

从以上数字看，中国大陆的业主财务承受能力远比美国低。但是，我们也需要从另外的角度去看看其构成的不同，从而明白中国的房产业主财务承受能力比美国大。下面是分析：

其一，1998前中国还没有银行按揭方法，私人买房的基本为现金；2005年前，70%为一次性付款买房；就是现在也有10%买家是一次性付款。美国一次性付款买房的有多少呢？我查不到，不过周围所知道的远远少于10%。而且，在几年前美国贷款极度宽松时，很多是100%贷款（零down pay）买房。其二，中国人买房的首期尽量付高；并且很多年轻人由父母给部分，向亲戚朋友借款部分。就是宁可私人集资也不愿意向银行多贷款。美国是就算父母有钱，子女也是尽自己能力付首期和向银行贷款买房。其三，房价上升以后，中国很少有业主做Refinance提款出来用，也没人（银行没有Program）将多出来净价值的部分做Credit line。而美国差不多大多数业主都会做Refinance或者Credit line提款出来作消费用途。

以上不同点，令中国的房屋持有人比美国的有更大的还款能力和应付个人财务状况变化的能力。也令中国房地产市场一旦大跌，Default率不会像美国这么高，不会出现像美国一样大量房屋被银行收回拍卖，引发银行体系骨牌效应等大问题。

市场价与折扣房

从以上业主财务承受能力的分析可见，中国不会见到或者很少有机会见到像美国一样的REO、Foreclosure等等有大折扣房的出现。就是说投资者很难或者绝大部分根本没有买到这种大折扣房的机会。什么时候都只能买入市场价的房子。

綜合特点比较和策略

凡是投资/投机性为主导的市场上下波动都会大。总体相对而言，华人区的地方（包括中国大陆、台湾、香港、新加坡等地）比美国等地的投资/投机性大，所以市场价格波动也会大。美国部分地区，例如佛罗里达、拉斯维加斯、凤凰城等都有类似投资/投机性相对强的特点。美国以及其它发达国家的房地产基本是消费性目的占主导。什么叫波动大呢？在我看来短期内（例如一年）价格上下超过30%算大。中国大陆房产的波动会大还有一个很大的特点是，中国房产市场是一个“政策市”。

大家都知道任何市场的价格都是由供求关系来驱动。但是在供一定的情况下，要具体分析“求”的构成。消费是求，投资/投机也是求。常常听到人们强调的是大陆的“刚性需求”，但怎么“刚”法应该作更详细的考察。不过这点需要另起专文探讨。

由于美国房产的买卖交易费用高（不利于频繁进出）、楼龄对房子价值的影响比其它因素相对小、贷款利率可以长期固定从而消除未来高利率的负面冲击和税务利益等等特点适合长期持有；而中国房产由于其买卖交易费用低(适合频繁进出)、楼龄对房子价值的影响大（质量、更新设计、城市规划改变等）、利息无法固定、投机/投资性重而波动大等因素，适合短炒或者持有5年以下的中期。就是说可以卖出再买入新楼盘。

对投资/投机者而言，波动大的市场好还是波动小的市场好呢？这全看参与者的财务状况、风格、风险承受心理和实际承受能力而定。波动大的地方赚大钱赚快钱的机会必然大；当然随之相应的风险也大。

有人预测中国房产还可以好到2015年，然后就崩溃。老实说我没有这个能力预测中国大陆房产还有多少年以每年超过20%的升值幅度持续下去，也不认为2015年后就崩溃。从2010年算起到2015年是整整体5年！想想看，假设房产的起伏以10年左右为一个周期，5年差不多占一半时间，非常大的机会了。我要是那么肯定，能算到中国房产好到2015年，我就现在大投入都不怕了，玩它4、5年还不够？我怕的是这个击鼓传花随时突然停止而已。所以我是半年前卖出大陆的三分之二房产，还持有三分之一。这个行动说不定几年之后回头看又是少赚了不少。所以我们说的归说的，你认为该怎么做还是自己拿自己的主意做吧。