美国新房市场介绍(十四)-新房贷款的首期

(原创 高云堂 2007年1月22日于美国达拉斯)

十四 新房贷款的首期

在房屋贷款中，首期(Down Payment)的多少是人们所关心的重要问题。首期支付的越少，能买起房子的人比例就越高，所以很多贷款机构均在减少首期上作文章，以扩大市场，增加贷款的数量。

那么决定首期多少的因素有那些呢？一般来说工资收入的多少和信用的好坏是决定首期的主要因素。

从收人的来源上，银行贷款又分为可核实收入与不核实收入(Stated Income) 两种。

(一) 不核实收入(Stated Income) 的贷款

在这种情况下，银行不要求买房人提供工资单和年终总工资总为收入的证据，只需自己陈述自己的收入即可。一般适用于自己作生意或者实际收入比工资单上多的人，这种情况下，一般首期至少是贷款额的20%，如果信用不好，或者没有信用的情况下，首期便要是贷款额的25%至30%。

一般外国人在美国买房贷款时的首期要占贷款额的30%。因为外国人在美国，没有信用记录，多数也在美国没有就业和收入来源。

目前国内的房屋贷款类似于这种方式，因为仅靠工资单上的收入，根本达不到银行的审核标准,这也从另一个方面说明买房人存在这其他的收入来源。

(二) 核实收入的贷款(Verification of Income)

这种是绝大多数贷款人的情况。申请人要把两年的工资收入证明，两个月的工资单交给银行去核实。如果收入符合标准，贷款人可以最少拿出贷款额的5%作首期(FHA 最少是3%，VA最少是零首期) 。

所以，在美国绝大多数的贷款是3%，5%，10%等少于20%首期的。因为一般美国人不储蓄，提前消费所至。这也是每年很多贷款人因为各种原因，一旦不能按时付银行的贷款，被银行查封房子的一个重要原因。

零首期的贷款最近很流行，往往是信用较好，收入良好的贷款人，但缺点银行收取较高的手续费和略高的利率。

在美国的中国人绝大多数是20%或更高首期的贷款，一是中国人都喜欢储蓄，二是如果首期不到20%，还要交给银行一定比例的贷款保险(Mortgage Insurance) 。