与房产商共舞(2)：卖房者四条小计 (TO 一家三口)

by 梦思德 与房产商共舞(2)：卖房者四条小计 (TO 一家三口) (TO 一家三口 who commented on the English outline from which this piece has been developed， answers to her/his comments are my moonst com) 好REALTOR难找，大家的共识。但有没想过，为什么？有没再想过：即便如此，您还 是可以与不太理想的REALTOR打交道，从而达到双方利益的最大化？ 好将军打败仗 从不抱怨兵士。买房卖房，好像就是打仗：您或您夫人/LG就是将军，REALTOR，LAWYER， INSPECTOR，SURVEYER......都是您的各军兵种，知人善任，可不光是胡司令的事。 挑REALTOR我有三条标准，六个字：知识，经历，人品。一旦挑定，我用下面四条小 计保护自己： 第一：佣金谈判。6%佣金是很多人CHARGE的，但这不是死的。它可以是5%，4%， 最后看您的谈判结果。这和不同的公司有关，也和REALTOR个人有关。RULE OF THUMB 是公司越大越不灵活，REALTOR越大(越有经验，买卖越多)越能灵活。COLWELLBANKER政 策较死，RE/MAX就给REALTOR个人很大的回旋余地。一般讲，老中(台湾人居多)开的 REALTOR公司比较灵活。但是请注意：一分价钱一分货，十分价钱买不错。 第二： 例外名单 (a list of exception)。和LISTING AGENT签的大多是专卖合同 (EXCLUSIVE LISTING)。有了它，不管您的房子是什么人卖出，只要它发生在合同有 效期内，您都得付钱。与专卖合同保护REALTOR的功能相反，例外名单是要保护卖主 的利益，因为卖主在雇用REALTOR之前很可能已经作了不少MARKETING。所以在例外 名单上的人买了您的房子，您不用付REALTOR一分钱。 您可以在例外名单上写：老 梦，老张，老李，小王的哥哥，孙头儿他丈母娘的兄弟的儿子的女儿的丈夫的弟弟 的同学的那个叫TOM HANSEN的。因为您和文学城网管有一TUI，您的广告在WAWJ作了 二十天还免费，您也可以把这写上，别怕对方告网管腐败又牵连了您，因为美国没 “两规”一说，法官到时候八成是说这TUI门事件“IRRELEVANT”。 第三： 合同有效期问题。信不信由您：真正的合同有效期有可能是到合同失效3个 月之后! 怪了吧？那是因为REALTOR公司怕他们带来的客人过一段时间等合同失效之 后再与您签约。所以，那条款可能是：只要没有另一家REALTOR接手，LISTING期间 看您房子的所有客户，那怕在LISTING失效3个月之内能也得照章付佣金。怎么办？ 你可以要求改，也可以用第四条计策来应对。 第四：“轻松撤退”条款。英文叫“EASY EXIT”。那意思是说：客人随时可以CANCEL合 同，只要给REALTOR三天时间，不受任何惩罚。很多REALTOR不喜欢“轻松撤退”条 款。您想啊，REALTOR花一笔钱给您的房子作广告。您一拍脑袋把人家几万的支票CANCEL了。 能不心疼？但您可以向她/他解释：这是有备无惑。您牛吹的那么大，服务肯定好， 既然服务好，我何必“轻松撤退”呢？梦人用REALTOR卖房的，除了开头的几位和后 来100%信任的那位，全都有“轻松撤退”条款。和本人签约的，还都是当地的大REALTOR。 而且也怪，梦人从没使用过那一条款。真金不怕火炼。 通则：签合同时一定要读懂每一合同条款。别看REALTOR拿LISTING的时候笑得您以 为自己是上帝了，有朝一日对薄公堂，您的感觉肯定是不如撒旦。所以，关键是在 作上帝的那一刻把事情作好：保护自己。至于REALTOR的保护，您尽管放心：上有BUSH， 下有LAWYER，亏不了他们/她们。 附贴一：我的REALTOR们 BY 一家三口 于 2006-05-26 20:02:33 我十多年前第一次从建筑商那里买房,没加任何UPGRADE,买的就是基本价.初生牛犊 不怕虎,除了市政府例行的检查,我自己没有任何 INSPECTION,因没用REALTOR,跟建 筑商讨价还价,建筑商FREE给建了一个游泳池. 去年,我卖房,正是房地产热得烫手的时节.REALTOR是我老哈 好朋友的太太,找上门来要LISTING,老哈没法拒绝就用了她.我再市场上能找到5%的 ,但朋友仍要6%.但我不好驳老哈的面子就什么也没说. 两三年前要建现在住这房时,选了一家专建LUXURY HOME的建筑商.用不用REALTOR都 是一个价,我老哈就找了个当地有名的REALTOR,砍价砍下来0.5%(这家建筑商是有名 的"皇帝女儿不愁嫁 '',宁不卖房,也不杀价).那REALTOR总共工作的时间不超过四小 时,就拿到几万的中介费,草,这钱来得容易,我当时就想自己去考个REALTOR 的执照 ,以后买卖房子自己招呼肥水不流外人田嘛. 哟,不对了,才想起来老哈找的这俩REALTOR都是挺漂亮的女的,都是魔鬼身材,都是人 家一说他就答应的.不行,我得提高警惕,紧握钢枪了. 小梦现在的文章缺少娱乐性了.开始的文章从巴金扯到三国,从布 什讲到公司午餐,后来知识性渐强了,现在性拽起洋文来了.你可能会说我这人横竖都 挑剔:开始有娱乐嫌没内容少,现在全是干货又要娱乐性了.嘿嘿! 附贴二：我们第一次自己卖房的心得 BY 希望对卖主有帮助 2005-08-19 13:50:27 我们的condo在南加州一个很抢手的城市，这个城市房子挺贵的，上市的房子少， 尤其是entry level,40-50万的condo更少。7月上市，当天卖掉，当时没几个房子， 所以时机应该算不错，好多人正想换到这个学区呢。 我们一开始就打算自己卖先，不行再找agent.事实证明，只要房子的条件好，价钱 合理，一定会卖出去的，自己卖不难，效率比agent还高多了。 几点要注意的： 1。 房子一定要收拾的显得宽敞明亮。 我们把所有大个的家具都办出去了，大电视，沙发（就放了一个loveseat,一个LCD小 电视），大餐桌（Ikea买了一个圆桌，盖上漂亮桌布），卧室的柜子统统搬到了车 库。屋子一下显得大多了，窗帘全部打开，玻璃擦干净。油漆是2年前油的，不是白 色，但是也还好。 花800刀找中国人换了laminate floor，这个钱证明花得值，好多人都说喜欢这个地 板，呵呵，虽然cheap的不得了，但是头一次买房的人都不在乎那末多了。花了900买 了一套 stainless steel appliances,装上之后俺们的旧厨房也算upgrade过乐。 2。定价要合理。因为我们自己卖，就要比别人便宜点。我找了个agent,弄到最近上 市和卖了的根我们差不多的房子的价钱。扣去3%，再加了5000，这样，我们如果以 这个价卖出去，还是比找agent多赚了。当时就一个上市房在我们小区，去看过他家， 实在不怎末样，什末upgrade都没有，收拾得也不漂亮，我们就比他便宜了8000左右。 3。做广告时照片和措辞很重要。我们把最好的房间和房子外面都照了，我参考了2本 卖房的书，写了广告词，自己做了一张彩色的广告，上面有4张最好的照片。这个留 著open house用。当时看书上说entry level的房子不要登大报，太贵，登localpaper最 好。我们就花了100刀在penny saver上登一个月。也没登MLS。还在craigslist上登 了。每天接到无数电话。 4。open house的重要性。 自己卖房最麻烦的是每天都有人想看，我们的办法是马上来个open house，让他们 一块来，所有的人我都告诉了他们open house的时间地点。open house又几个要注 意，夏天一定要让人家觉得屋子凉快，我们这其实很凉快了，不用开空调，但是我 们还是一早把空调开了，让屋子降到比较凉的温度。所有灯要打开，让屋子显得亮。 进门处放上签到的本子和彩色广告，让来的人把电话都留下，桌子上摆上花。屋里 喷点清新剂。 5。挑buyer，一定要看对方是不是真心买，现在贷0 down的人多，没有downpayment不 一定不行，有银行的letter就行。open house当天就有3个offer，其中一个人一家 都来了，特别想让他孩子上这个学区，给我打了好多次电话，让我一定不要马上决 定，跟他商量。他给的 full price offer,但是他没什末钱要用0 down,bank of america的 preapproval letter倒是有. 我最后衡量了半天，决定给第一个人，他最有诚意。 后来也证明是对的，他还同意我close以后租一个多月才搬走。另外两个人给了offer后 就再没给过我电话。估计当时就改注意了。 6.有offer后，可以用书上的表，书店里有的卖房的书上所有表都有。我们全用的上 面的。 最后我们以full price offer卖出，跟比我们早几个星期卖出的房子一个价钱，但 是省了至少3.5%的commission. Is it in Irvine Can you tell how big is your house, what's your list price irvine, 1030 sqft,asking price 425K. 也住在Irvine 于 2005-08-19 12:45:54： 425k差不多是Irvine最低价的房子 。竞争几乎没有。这个方式不适合大些的房子。 邻居有agent都还卖不动呢