加拿大房地产市场的兴旺和危机

据星星生活报导，过去10年的大部分时间里，美国住房的平均价格一直在以两位数的速度上升。但现在的美国消费者似乎已经开始意识到房地产市场的巨大泡沫，再加上油价飙升带来的物价上涨，降低了美国人的实际收入水平，越来越多的美国人开始小心翼翼地捏紧自己的钱袋，美国的房地产市场从今年上半年开始迅速降温。


而房地产市场的高温冷却，又进一步转化成为住房价格“更加有限”的上涨。在全美房地产经纪人协会的报告里，不仅房屋销售数据令人失望，曾经给房地产商带来滚滚财源的房价也失去了“活力”，23.1万美元的住房销售价格中值与去年同期相比仅仅上涨了0.9%。在诸如波士顿这样一些大都市，售房均价甚至还低于一年前的水平。7月底美国商务部的最新统计数据表明，全美未售出房屋的数量在6月份达到了56万6千套的新记录。正是在这种情况下，法新社最新的一篇文章用上了这样的标题：“美国房地产市场开始出现不稳征兆”。

美国房产一片低迷，与美国相隔的加拿大房产是否也会“泡沫破灭”？此一问题在加拿大也是争执不下。有专家表示考虑到通货膨胀因素，现在的房屋价格和势态已正在接近1989市场崩溃前夕的形势。也有专家表示此担忧纯粹多余。

加拿大按揭及房屋公司（CHMC）8月14日发表季度前景报告，预测今年房屋平均价将达279,300元，较2005年上升12％，这是17年以来最大升幅；但2007年平均成交价增幅将会放缓，只有6.37％；引致这现象的原因，是放盘量增加，令二手房屋趋于平衡发展。该报告亦预测，虽然房屋建筑量减少，但预期明年新房动工量仍可连续第六年超过20万套。

加拿大中央银行与美国联储局接连加息，虽然最近已暂停，但按揭利率已有相当升幅，为何在美国的房地产市场开始冷却时，加拿大购房者信心却没有受到不断调高的利率的影响呢？

首先，从国家经济结构来看，美国的经济是以消费型为主导，而加拿大经济中则以石油、贵重金属等天然资源出口为主。中东地区局势不稳定，让世界石油价格不断飞涨，这给美国带来了物价上涨、利率升高的重重压力；但对加拿大而言，却成就了房价持续攀高。

其次，加拿大强劲的就业增长率和良好的经济发展也让更多的人有足够的信心和资金买房和养房。虽然加拿大的利率也在不断升高，不过目前加拿大6％的房屋贷款率还是远低于美国的8.25％，而且目前加国经济势头良好，失业率偏低，通货膨胀缓和，经济成长率也出现破记录的提高。仅今年上半年，全加新增职位216， 000个。加拿大的人均收入在不断稳步增长，劳工市场强劲，零售业也不断发展，这也就意味著加拿大的消费者信心要高于美国。加国提升房屋贷款率并未影响人们购买房屋的热情，尽管今年加拿大房屋价格的平均涨幅将达到9.2%。　　而且加国房地产兴旺也为经济带来实在的影响：在过去三年，加建筑业新增职位 25%以上，卑诗省更高达35%。

最后，亚伯塔省的能源热，让外来人口不断增加，同时带动了房地产的飙升。亚伯塔省出产一种被称为“黑金”的油砂矿，总占地140，800平方公里，其1710亿桶的石油储量位居世界第二，仅次于沙特，可满足下个世纪全球的供油需求。迄今为止约30个跨国和加国石油公司投资亚省油砂。外来人口不断增加，仍然无法满足劳动力的紧缺。1996年至2006年的十年间，在油砂的开采聚集地区，人口在10年内甚至翻了一倍，导致房屋价格也不断上涨。目前卡尔加里住房短缺成为制约其经济过热发展的主要因素。目前卡尔加里的房子不仅加拿大人在买，甚至一些其他国家的人也在买，有国际炒家介入并共同把房价抬起来。

但，需要注意的是，市场经济的特点就是发展具有周期性，在高速上升后就会有衰退和萧条。而且常常是升得越快越高、摔得越狠跌得也越痛，经济太热，冷起来就会有寒骨之痛，房地产市场也是如此。但如果有一天房地产市场衰退或萧条，在某种意义上也是一种良性的调整。

有些专家表示，房产价值一上升，大家就觉得只要坐在家里就可以发家致富。这下子可刺激了投机者，急坏了没有上船的人。投机者纷纷进入房地产市场，借贷买房，等著升值赚钱，许多房子还在图纸阶段就被反复炒卖，几度易手。第一次买房子的人，倾家荡产也要买房子，生怕越晚买就越买不起。为了适应这些人的需要，新的风险贷款纷纷出笼。

现在则有一分定金不付、前五年只付利息不付本金的贷款。这种贷款可以使许多人买自己根本不可能买得起的房子，但五年后本金利息加在一起集中支付，负担急剧加大。敢下这个赌的人算的是：五年后要么自己的收入翻翻，要么房子本身急剧升值，可以在不得不连本带利偿还贷款之前脱手，赚他一大笔。

这也是现在大家想想就怕的事情。房子贵得大家买不起，投机者手里的房子就出不去。供需关系一变，房价就会停止上涨甚至下跌。只要房价停止上涨，那些用风险贷款买房的人，五年过后连本带利的高额债务就会压上来，不大出血就抛不出去，但高价买的房子低价出手，借的债又如何还？所以，许多人会破产，房子会被银行没收抵债，抛到市场上低价出售，进一步把房价拉下来。

所以，欲买房进行投资的普通民众，还是应该多做分析详加考虑，尤其是在加拿大房产过热时。