美国房市2025复盘与2026展望：从“遇冷”到“平衡”，分化中藏机遇

美国房市2025复盘与2026展望：从“遇冷”到“平衡”，分化中藏机遇

 

一句话概括

 

2025年美国房市告别疫情后的狂热，整体从“冷态”向“平衡态”过渡，成交量低迷但显露回暖迹象，房价涨幅大幅放缓且区域、产品分化明显，2026年预计延续温和改善态势，既无全面繁荣也无大幅衰退，供需与可负担性将逐步优化。

 

要点

 

1. 市场总体态势：从“冷”到“平衡”，回暖信号初现

 

如果用一个词形容2025年的美国房市，“降温企稳”再合适不过。疫情期间那种“抢房大战”“连夜加价”的火爆场景彻底成为过去，整个市场从之前的高烧状态慢慢降温，虽然整体偏冷，但已经开始出现向平衡过渡的迹象。

 

先看成交量和市场活跃度，2025年的表现确实不尽如人意。全年现房销售活动整体都比较弱，就连传统的春季销售旺季，本该是交易最火爆的时候，结果却异常冷清——Redfin的数据显示，2025年4到6月的春季销售季，全美签署的房屋销售合同数量创下了自2012年以来的新低。这背后其实是买方需求的疲软，高利率和高房价把不少潜在买家都挡在了门外，大家要么没钱买，要么不敢买，只能选择观望。

 

不过好在市场并没有一直冷下去，11月出现了一个明显的积极信号：待售合同数量升到了近三年来的最高水平。这就像寒冬里的一缕暖阳，说明经过大半年的观望，一部分买家开始重新入市，市场可能正在逐步回暖。虽然11月的成屋销售量环比只增长了0.5%，同比还下滑了1%，但待售合同的增加，意味着后续的成交量有望慢慢跟上，不用再担心市场一直“躺平”。

 

再看房价走势，2025年的关键词是“增速放缓”。房价并没有像有些人担心的那样暴跌，而是依然在上涨，但涨得特别慢——2025年10月全国房价年涨幅降到了近十多年来的最低水平之一，ICE的数据显示，6月房价年化增幅仅为1.3%，是两年来最慢的增速。高盛甚至预测，2025年全美房价整体只增长0.5%，和疫情期间的飙涨形成了天壤之别。

 

更有意思的是，房价走势出现了明显的地区分化。不是所有地方都在慢涨，有的地方还在涨，有的地方已经开始微跌了。像东北部和中西部的一些城市，房价依然在小幅上升，但南部和西部的不少城市就没那么幸运了，佛罗里达州的开普科勒尔房价同比下跌逾9%，得克萨斯州的奥斯汀、加州的圣地亚哥等城市也都出现了房价下行的情况。这种“东边不亮西边暗”的格局，也让美国房市变得更加复杂。

 

最突出的还是市场分化，不同价位的房产表现简直是“冰火两重天”。一线和高端豪宅市场完全没受大环境的影响，依然坚挺甚至创下纪录。全美房地产经纪人协会的数据显示，售价超过100万美元的高端住宅销量同比激增14%，加州尔湾的花果山高端新盘，起价高达500万至700万美元，开盘一个多月就卖出了半数房源。但普通住宅市场就没这么风光了，尤其是迈阿密等一些之前热门的地区，需求下滑得特别明显，10万-25万美元区间的房屋销量同比下跌了近8%。简单说就是，有钱人买房不受影响，普通购房者却因为各种压力迟迟不敢下手。

 

2. 供需与可负担性：库存增加是好消息，可负担性略有改善

 

2025年美国房市的供需关系也在发生变化，最让买家开心的应该是库存的增加。之前疫情期间，房源少得可怜，买家抢房都抢疯了，而2025年多项数据表明，挂牌房源数量一直在上升。Redfin的数据显示，卖家手中积压的待售房产总价值高达7000亿美元，创下历史新高，全国待售房屋数量也达到了五年来的最高水平。得克萨斯州奥斯汀-朗德罗克地区的房屋挂牌量同比激增70%，科罗拉多州丹佛地区增长58%，库存的改善对买家来说绝对是个积极信号，选择多了，也不用再像以前那样疯狂加价了。

 

不过库存增加也反映出卖家的压力变大了，不少房源在市场上待的时间越来越长。数据显示，约44%的挂牌房源在市场上挂牌超过60天，这是自2020年以来的最高占比。面对这种情况，开发商们也开始慌了，全美住宅建筑商协会的调查显示，7月为吸引买家而降价的建筑商比例升至2022年以来的最高水平。加州尔湾的一个高端楼盘，2024年最高报价超过500万美元，2025年开发商直接降到了300余万美元，就是为了能尽快卖出。而且建筑商的信心指数依然低于50，这意味着多数建筑商还是觉得市场比较疲弱，不敢轻易加大建设力度。

 

对普通购房者来说，另一个好消息是住房可负担性略有改善。之前房价涨得比工资快，大家买房的压力越来越大，但2025年这种情况有所缓解。劳伦斯·云就提到，薪资涨幅目前超过了房价涨幅，一定程度上改善了住房可负担性。专家预测，2026年这种趋势还会延续，房价涨幅会小于工资增长，中位数房价增幅大概在1%左右，部分地区买房的支付压力会进一步减轻。

 

这一切的变化，都和抵押贷款利率的走势密切相关。2025年，30年期固定利率抵押贷款的平均利率大部分时间都维持在6%以上，有的时候甚至接近7%，几乎是疫情初期的两倍，这也是压制市场需求的主要原因之一。不过好在利率已经较先前的高点有所缓解，而且趋于稳定，这种稳定的态势也帮助一部分买家重新考虑入市。毕竟利率不涨了，大家心里有底了，不会再担心刚准备买房，利率又飙升导致还款压力大增。

 

3. 2026年市场预期：温和改善为主，不搞“大跃进”

 

聊完了2025年的现状，大家最关心的肯定是2026年美国房市会怎么样。其实答案很明确：整体会温和改善，但绝对不会出现全面繁荣的情况，“稳”会是全年的主基调。

 

专家们普遍预测，2026年的成交量会温和上升，但绝对不会激增。一方面，利率趋稳且可能会有小幅下降，美联储2026年预计会实施两次25个基点的降息，联邦基金利率目标区间可能降至3.00%-3.25%左右，这会让抵押贷款利率进一步回落，刺激一部分观望的买家入市；另一方面，库存依然充足，买家有更多选择，不用再恐慌性购房，市场交易节奏会慢慢回归理性。所以成交量会涨，但都是稳步上涨，不会像疫情期间那样出现“井喷”。

 

房价方面，2026年预计还会上涨，但增长会非常温和。高盛预测2026年房价涨幅会达到1.2%，虽然比2025年高一点，但和之前的高速增长比起来还是不值一提。而且这种涨幅会集中在部分地区，不会是全国统一上涨，多数地区的涨幅都会很有限。毕竟高利率的影响还在，购房者的支付能力依然是制约房价上涨的重要因素，想要回到以前那种“闭眼买房就赚钱”的时代，基本上是不可能了。

 

最核心的变化是，2026年的美国房市会更加平衡，买房者和卖房者之间的博弈会更加均衡。之前要么是卖家说了算，买家只能被动接受高价；要么是市场太冷，卖家不得不降价促销。而2026年，双方的地位会更加平等，市场会走向真正的平衡态，既不是单边的牛市，也不是单边的熊市。这种平衡对市场来说其实是好事，能让房市更加健康、可持续，避免大起大落。

 

4. 影响市场的关键因素：这三大变量决定房市走向

 

2026年美国房市的走向，主要会受到三个关键因素的影响，每一个都能左右市场的冷暖。

 

第一个是高利率的抑制作用。虽然2026年利率可能会小幅下降，但整体依然会处于相对高位，大概率还是在5%-6%之间徘徊。这种高利率环境，对首次购房者和负担能力较弱的群体来说，依然是一道很难跨越的门槛。他们的收入大部分要用来支付房贷，购房压力依然很大，这会限制这部分群体的入市，尤其是对公寓市场影响更大——公寓的主要购买者就是年轻人和首次购房者，他们的需求被抑制，公寓市场的表现可能依然会比较弱。

 

第二个是经济与就业。就业市场的稳健，是支撑住房需求的重要基础。如果2026年美国就业市场依然保持稳定，失业率不出现大幅上升，大家的收入有保障，购房的意愿和能力就会增强；反之，如果就业市场恶化，失业率飙升，大家连工作都保不住了，自然也就没人敢买房了，房市肯定会受到冲击。不过从目前的情况来看，美国就业市场整体比较稳健，这也为2026年房市的温和改善提供了有力支撑。

 

第三个是区域差异。2025年的区域分化趋势，2026年不仅会延续，可能还会更加明显。东部与中西部的一些市场，比如纽约、新泽西的部分区域，还有中西部的一些就业增长较好的城市，预计表现会更好。这些地方要么是刚需群体庞大，要么是学区、地段资源优越，需求相对稳定。而南部和部分沿海市场，比如佛罗里达州、加州的一些城市，可能依然会比较疲软。这些地方之前因为疫情期间的炒作，房价涨得太多，现在正在逐步回调，再加上投资客减少，市场需要更长时间来消化库存。

 

除了这三个核心因素，还有一些其他变量也可能影响市场，比如美联储的政策调整、通胀数据的变化，还有部分地区的购房政策等。但总体来说，高利率、就业和区域差异，会是决定2026年美国房市走向的三大关键。

 

争议

 

关于2026年美国房市的走势，外界其实也有不少不同的声音，争议主要集中在三个方面。

 

有人觉得，2026年的房市可能会比预期的更好。他们认为，美联储的降息会释放更多的购房需求，而且库存充足，买家有更多选择，会刺激成交量大幅上升，进而带动房价上涨。尤其是高端豪宅市场，高净值人群的购买力依然强劲，会继续支撑这部分市场的繁荣，甚至可能带动整体市场回暖。

 

也有人持相反的观点，他们觉得2026年房市可能会面临更大的压力。虽然利率会小幅下降，但依然处于高位，首次购房者的需求还是会被抑制。而且美国经济面临着“全面逆风”的风险，如果经济增长放缓甚至衰退，就业市场出现问题，房市肯定会受到牵连，房价可能会出现更大幅度的下跌，尤其是那些之前涨幅过大的城市，回调压力会更大。

 

还有一种争议是关于市场分化的持续性。有人认为，区域和产品的分化会一直持续下去，甚至会越来越明显。优质地段、学区好、品质高的房产会越来越抢手，而那些位置偏远、配套不完善的房产会越来越难卖，形成“强者恒强，弱者恒弱”的格局。但也有人觉得，随着利率下降和市场平衡，分化趋势会逐渐缩小，不同区域、不同价位的房产会慢慢回归均衡。

 

总结

 

总的来说，2025年的美国房市是“降温与回暖并存，分化与平衡交织”的一年。市场告别了疫情后的狂热，从之前的“冷态”慢慢向“平衡态”过渡，成交量低迷但出现了积极信号，房价涨幅大幅放缓且区域分化明显，库存增加让买家有了更多选择，可负担性也略有改善。

 

而2026年的美国房市，大概率会延续这种温和改善的态势。成交量会稳步上升，房价会温和增长，市场会更加平衡，但绝对不会出现全面繁荣的情况。高利率依然会抑制部分需求，就业市场的稳健会为市场提供支撑，区域和产品的分化也会继续存在。

 

对于购房者来说，2026年是一个相对友好的年份，库存充足、房价稳定、利率趋稳，不用再恐慌抢房，有足够的时间挑选心仪的房源，尤其是那些刚需购房者，可负担性的改善会让买房变得没那么难。对于卖家来说，虽然市场不再是“卖方说了算”，但只要定价合理、房源优质，依然能顺利卖出。

 

说到底，美国房市正在从疫情期间的“异常状态”回归到“正常状态”，这种回归可能会有阵痛，但从长远来看，更加平衡、健康的房市，对整个美国经济来说都是一件好事。而对于想要在美国买房的人来说，把握好市场节奏，根据自己的需求和预算做出选择，才是最稳妥的做法。