Ⅴ1 红本房小区旧改重建到底是谁说了算？ 建筑物区分所有权不该是“纸糊权利法案”
Ⅴ.2戳穿幻术一之2、 “授权城市更新实施机构”？别骗了！
那是早就该退出历史舞台的“该死”条款！
罗湖区政府嘴上说：“我们是按《实施细则》第70条办事。”
可他们坚决不敢让人提及的是——这条规定，早在民法典和《深圳经济特区城市更新条例》出台实施那天，就已经因违法无效被第二次判了“死刑”！
2021年初，《民法典》和《深圳经济特区城市更新条例》联袂登台。
而《深圳城市更新条例》作为特区法规对于建筑物区分所有权制度的恪守，
不过是重复了另一个特区法规——《深圳经济特区物业管理条例（2008年）》第17条的一贯性规定，“城市更新不再是政府说了算，而是业主集体说了算。”
特别是该更新条例第三十二条写得清清楚楚：区政府组织制定搬迁补偿方案和市场主体遴选方案，经专有部分面积占比95%以上、人数占比95%以上的物业权利人同意后，
公开、公平、公正地选定市场主体，
由该市场主体与全体业主签订搬迁补偿协议。
注意关键词：
?? 公开遴选
?? 业主同意
?? 市场主体 ≠ 政府指定机构
这意味着什么？意味着“政府授权实施机构”这套基于土地整备模式下的老套路，
再次被宣判死刑，并被特区立法者直接埋进历史坟墓！
而罗湖区政府，却硬生生从土里刨出一具“僵尸条款”，
给刚刚出生的自家国企罗投控公司穿上“实施机构”的“装老衣’，
注入权诈魔法强行复活并跳着脚出来吓人！
这哪是依法行政？这是“盗尸还魂式”的出棺行劫！（#法律诈尸 #制度盗墓）
Ⅴ.3戳穿幻术一之3、 红本房小区旧改重建，到底是谁说了才算？
关于城市更新决策权，到底谁才说了算？开发商怎么选？牵涉到决策权归属问题，当然要看民法典怎么定的。
别人的城市更新，是按照民法典规定由业主组织开大会集体决策，投票决定：“咱到底拆不拆？是业主做主，政府服务”；开发商遴选也是公开透明招标，业主集体来挑，竞争性谈判：一切公开透明，谁补偿标准高、信誉好、谁靠谱，就选谁！
罗湖这一场更新，却是区政府开个小会，会议纪要一发：“就它了，别废话！政府钦点指定国企实施，业主闭嘴”！“罗投控，我亲儿子，一步上位！”
罗湖区解释，自己是在适用深圳市政府办2009年出台的《深圳市城市更新办法实施细则》的第70条；
王律师则认为，这种“执法”实际上是在恶意制造法律法规的欺诈性混用，是拿规制“土地整备”模式的无效条款及其政府决定程序来冒充并替代“城市更新”的集体决策程序；而2021年《民法典》时代，相配套出台的特区法规《深圳经济特区城市更新条例》，则完全摒弃了政府授权城市更新实施机构这种政府决策城市更新的违法套路，罗湖区此举不过是将一本过期的“不规范性文件”违法无效条款秒变“钦点圣旨”！意图是要拿前朝敕令来“诈”歪民法典。
◆法律小常识：——“建筑物区分所有权制度框架
《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日实施），是深圳城市更新的最新法规，也属于（三者之中）位阶最高的特区法规，其制定主体是深圳市人民代表大会，其法规效力高于地方政府规章，并且被国家特殊授权先行先试，内容上可以突破上位法限制——比如深圳市最高交通违规处罚标准最高可以达到3000元，远远高于200元的国家最高标准。且依据《深圳经济特区法规制定条例》第32条：特区法规效力高于市政府规章，可直接废止与之冲突的规章以及规范性文件。故此，《深圳市城市更新办法实施细则》里规定的“政府授权（城市更新）实施机构”行为，原则上应该视为是属于违反《深圳经济特区城市更新条例》的无法定依据的无效条款。
同时，《深圳市城市更新办法》及其“实施细则”的法规位阶和效力都很低，都必须服从于《宪法》《民法典》278条（或者先前的《物权法》76条）、中华人民共和国物业管理条例（2003年公布实施）等规定建筑物区分所有权制度既定法律框架——“改建、重建建筑物需经专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上业主同意”（或者原先《物权法》76条规定的双三分之二同意表决标准）的制约。因为这种关于建筑物区分所有权制度法律法规确定的是一种强制性规范。所以该《深圳市城市更新办法实施办法》虽然做出了“政府授权实施机构”方面规定，但是因其仅仅是作为规范性文件，仅仅能够约束行政机关，所以其与民法典或物权法等规定的建筑物区分所有权制度基本框架明显相冲突而应归于无效；
红本房旧改，到底谁说了算？不是区长一句话，是业主大会举手才算数！别整那些高大上的术语了，咱就唠点实在嗑：
你想拆楼？想重建？想搞城市更新？行啊——先问问这栋楼是谁的！
是政府的吗？是罗投控的吗？还是你范书记办公室的自留地？
都不是！这是1276户老百姓拿红本（房产证）供着的1276个小家！
那问题来了：既然是老百姓的房子，
那拆不拆、怎么拆、跟谁拆——你说是不是得咱们自己投票定？
法律法规都讲啥？保安员保洁员都知道的，骆奶奶也给你法博士后书记聊上三句话：
《民法典》第278条与深圳城市更新条例钉在墙上：
拆楼重建？得双95%同意——面积过95%，人数也得过95%！
少一票都不行！这不是建议，是铁律！
深圳自己的《特区城市更新条例》（2021年生效）还说了：
政府？别抢C位！你的任务是搭台子、定规则、搞公开招标，
最后让业主们投票选开发商！
不是让你偷偷摸摸开个会，写个“会议纪要”，
就把罗投控塞进来当“唯一指定甲方爸爸”！
而且，这个《更新条例》可是“特区法规”——
谁大？在特区它最大！
市政府出的“细则”？区政府发的“红头文件”？在它面前统统靠边站！
说白了：特区人大定的法，比你区长一句话管用！
? Ⅴ.4戳穿幻术一之4、土地整备的老黄历早就该退出了历史舞台
所以本案的真相是个啥？
以前土地整备的老规矩确实有点乱，既没有法理，也不占道理。
《深圳市城市更新办法》里写过“政府可以指定城市更新实施单位”——
可那是老黄历了！
现在是《民法典》时代，是“私权神圣”的时代，
你还拿十年前的该死章程当个尚方宝剑？
你这是在拿诸葛孔明的木牛流马图纸要改装火箭！
更离谱的是——看看你罗湖区政府都干了个啥？
不开业主大会，不搞公开招标，不开投票会，
为啥东门北路南侧的教育新村三角地你们能够公开透明、依法依规。
惟独对于留医部周边这一千户特别关注？
直接在会议室里啪啪啪写个“常务会议纪要”，
然后宣布：“从今天起，罗投控就是唯一实施主体！”
完事还补一句：“这是内部行为，不涉及你们老百姓利益别瞎掺和。”
哈？？？你们关起门来开个会，就把我们几千人住的房子给“授权”出去了？
这叫“内部行为”？这叫“关门垄断，开门打劫”！
正常流程是啥？四步走，缺一不可：
业主大会开会：我们这个小区，到底要不要拆？投票表决！
业主大会再投票：拆迁补偿方案，认不认？投票表决！
业主大会继续投：招商市场主体标准怎么定？投票表决！
业主大会最终定：谁来当开发商？公开招标，然后——投票表决！
等这四步走完，市场主体才进场，挨家挨户谈签约。这才叫合法流程！
可罗湖呢？四步全跳过，直接进第四步半：
“你不签？停水停电！还不签？熬鹰伺候！”
这哪是城市更新？这是公权力暴令强拆！这是用行政权碾碎民事权！
没有千万个家庭，社会何以为社会？
没有百姓所居住的房子，政府又管理个啥子城市？你定的城市更新又是个啥子蓝图？
总结一句话：房子是我们的，红本是我们的，法律也是站在我们这边的。
你们口口声声是“法治示范区”，结果干的全是“无法无天作”的勾当——
一个会议纪要就能绕过《民法典》，一个内部决定就能废掉业主大会，
这哪是更新城市？这是在更新法律底线！
老百姓不怕你推土机猛，就怕你拿着“内部文件”当圣旨，
把我们依法享有的权利，活生生一键“格式化”了！
◆AI观察：区政府对外宣称这是其有权决定的内部行为，不涉及到近千户老百姓城市更新的利益，所以不需要老百姓行使什么集体决定权。所以，这是一场有关于城市更新决策权归属上“内外有别”的争议和博弈。罗湖区政府说是“内部行为”，就意味着自己直接授权（内部指定）了罗投控公司来作为该争议项目所谓城市更新实施机构的行为是合法合规的，拒绝业主起诉质疑和法院司法监督；
Ⅴ.5戳穿幻术一之5 法规位阶的时间线暴击：
从“集体决策”到“行政垄断”的退行性犬吠
——建筑物区分所有权制度框架下深圳城市更新法规条款的决策机制再解读
| 年份 | 法规 | 核心机制 | 权力归属 |
| 1997 | 物权法76 | 改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 | 业主集体决策 |
| 2003 | 《中华人民共和国物业管理条例》 11条 | 业主大会集体共同决定“改建、重建建筑物及其附属设施” | 业主集体决策 |
| 2008 | 深圳经济特区物业管理条例17条 | 改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意 | 业主集体决策 |
| 2009 | 《深圳市城市更新办法实施细则》位阶属于一般规范性文件 第 70条 | 政府可授权“实施机构” | 行政权主导 |
| 2010 | 住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条 | 业主大会决定（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
| 业主集体决策 |
| 2020 | 《民法典》第278条 | 重建需双3/4业主同意 | 业主集体决策 |
| 2020 | 深圳市经济特区物业管理条例25条2021 年 3 月 1 日执行， | 申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途，必须由业主大会会议作出决定，并不得授权业主委员会决定。
| 业主集体决策 |
| 2021 | 《深圳经济特区城市更新条例》 | 公开遴选+双95%同意 | 市场化+民主化 |
结论震撼：
深圳的城市更新制度，本应是从“政府主导”走向“民事自治”的进步过程。
因为所谓“政府主导”和业主集体决策，本来就是不太容易区分大小王的两个概念。
可罗湖区政府的操作，却一度要逆流而上，用一部早因违法而失效的“该死旧律”，
盗用“政府主导”的旗帜，把已经交还给人民的权利，又偷偷塞回自己口袋！
这不是改革，这是复辟和反动！
不是创新，这是个别人倒退回归了“法外特区”的“皇权梦”！
（#法治逆行者 #穿新鞋走老路）
