关于租房合同设维修扣款条款, 我的分享。如果不妥请指正

前几天回答网友提问时分享了一点出租房的心得。有几个网友私信问关于租房合同设维修扣款条款。我把我合同里关于这部分发在这里，希望对大家有用。 这是我自己写的放在条约里的。也没请律师看过。如果有朋友有任何改正建议，不甚感激。

............Tenant shall promptly notify Landlord of any damage or defect of the Premises. Landlord shall use best efforts to repair or replace any such damaged area, appliance or equipment within 72 hours of notification.   If the owner does not response within 72 hours, the tenant may initiate the repair itself.  The tenant needs to get approval from the landlord for any repairs exceeding $500. The tenant needs to provide the landlord receipt for reimbursement of repair cost.  The tenant is responsible for routine minor repairs (drain clogging, broken bulbs, etc). The tenant must meet any maintenance and sanitation standards required by local housing codes. A tenant is financially responsible for any damages, including infestations by insects or other pests caused by acts or inactions of the tenant. The tenant shall have full responsibility for any repair/replacement cost for the damage caused by their misconduct.  For each of the other repair/replacement, tenant shall be responsible for the first fifty dollars ($50.00). The Landlord shall be responsible for whatever the remaining cost of those repair/replacement.....

赶紧找律师驱逐。不良的人你忍让只能更过分。看了你很多冒险的帖子。很精彩。我的建议，有点长，请耐心看 - xiaofengjiayuan发表于 房地产经 - 论坛 | 文学城 (wenxuecity.com)

这里有一些基于我个人经验的建议，不一定完全适合你的情况，请谨慎参考：

1. 我通常会将租金定得比市场价低5-10%，但对房客的选择非常严格。因此，我很少需要更换房客。比市场价格便宜很容易留住好房客。
2. 好的房客大致分两种：一种是信用评分（credit score>700）非常高，他们按时支付房租，且一般会很好地维护房屋。缺点是通常1-3年后就会自己买房搬走。另一种房客的信用评分一般 （600-700)，但也按时交租，房屋维护质量可能不如第一种好。但这种房客基本会住非常长时间。我的一个已经12年了，就是这样的。
3. 选房客条件：a. 信誉报告一定仔细看。尤其信誉低的，要看是什么原因低的。那种被驱逐过的，不交utility cost的啥的，坚决不用。但如果是由于贷款过高 （比如学生贷款），或者medical bill，或者离婚啥的，只要有稳定的工作收入。我会考虑。我一般会要单位supervisor或者同事作为reference。b. 我也会看这个人的linkin, facebook作为参考。c. 我也会看银行流水，要去提供过去半年的交房租的证据。e. 如果这方面有疑虑，我就会要求提供其它方面作为佐证。总之选人我会花比较多时间。f. 还有在这里看朋友推荐的， 如果对方是律师，房地产agent，或者那种工作闲，事多的人尽量避免。我觉得有道理。
4. 我所有的租赁合同里都设有维修扣款条款（deductible），金额在50到150之间，不宜过高。金额太高可能会让房客隐藏问题，但也要让他们承担一部分费用，以避免他们因为小问题频繁找你。
5. 房客提出任何问题时，一定要及时处理。这是建立良好关系的基础。所有问题都要按章办事，同时也要体现同理心。
6. 我也有异地出租的房产，但我从来不通过中介更换房客。我的经验是，找到一个好中介的可能性较低。我通常会让现有的房客帮我展示房子，并与他们约定，如果他们帮我成功找到新租客，我会给予500到2000的现金奖励。我发现这种方法非常有效，房客基本都很配合，通常在1-2周内就能签订新的租约。我通过这种方式还成功的卖掉过一个异地的房子。
7. 我尽量让所有房产的租约都在4月或5月底到期，因为我的经验是，这段时间找新房客最容易。
8. move in and move out walkthrough list 一定要做好，包括照相和视频。