商业办公楼谷底已过了吗？

前一段时间，坛里 AMY和 圭妈 有发帖谈及商楼和REITS。 她两是坛上少数直接买商楼大佬，坛里大部分小地主没有这样规模资金和相应知识，不可能也不合适直接投资商楼。 于是想到了 REITS。我一直在跟踪写字楼的REITS, 确切的说是 VNO， SLG， BXP.  其中 BXP是老大， 在各大都市拥有最好的甲级写字楼。VNO SLG很特别，其９０％　以上资产是位于Manhattan　高大尚写字楼。

为什么是VNO ，SLG　？　因为受升息大环境影响，这对公主姐妹跌出了一个大坑，　而我本人很喜欢跳坑这个运动，更何况上次我在房地产大坑里挖到了几颗白菜，尝到过一些甜头。　这次在坑里的是钻石，引得我时时回头，眼睛都离不开了。　自然天下没有白吃的午餐。REITS最大的危险在于破产，投资血本无归。

记得上次买白菜，　我的原则是只买有良好住家环境的住宅，至少下面找租客就不会有问题。我现在还不太清楚的是Manhattan与写字楼的关系。　假如是Manhattan的店铺，Mall　那不会有问题，　写字楼就不知道到了，也许写字楼不一定要在Manhattan。　Manhattan写字楼　是一种什么样物业？望有人解答。

   我根本不了解Manhattan写字楼行情。但想象这是稀缺物业，只要价格合理有很多买家（ 如黑石）愿意接手。比如上个月SLG以 1B 价格出售给一日本财团   位于 245 Park AVE 写字楼的50 % 股份。 这个DEAL 不仅使SLG当日股价飘涨 20% ，还带动了整个商楼 REITS 板块。

最重要的问题是债务。VNO　有９　B，　SLG有６.６　B，　是他们的软肋。特别是近期债务。　当然一切尽反映在股价曲线上。在股价上　自４　月以来，　走出低谷，　我买的　VNO　已涨了３０％。　可仓位不够，　只买了　２０％。　最近一个月VNO和整个板块走势很强。没有给我加仓的机会。上星期的经济数据表明美国就业市场仍然强劲，　由此会引发利息上升，　TLT　应声大跌，　几乎破位。这本来对VNO SLG　是很大的利空，居然也没能阻止他们继续上涨。　我觉得下面几个星期应该有回调。但再破新低恐怕已无可能。