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房产贬值,租金涨价,我的投资到底是亏了还是赚了?

(2023-04-28 14:25:55) 下一个

2022年初抢到的投资房,买价$410,000。没成想买在最高,现在市价只有$387,000, 房产贬值$23,000,或5.6%。从房产增值的角度,我肯定买贵了。

 

租金方面,买入至今14个月租金收入是$62,000,月均收入$4,429。

25%首付,3.5%房贷利率,房贷月供$1,381($691本金,$690利息), 房产税加保险加HOA每月$961,水电等杂费每月算$500。从买入至今总支出是$39,788,月均支出$2,842,每月正现金流$1,587。

所以从买入至今的

净营业收入 = 租金收入 - 支出 = 62,000 - 39,788 = $22,212

买入成本 = $410,000

首付 = 410,000 x 25% = $102,500

资产回报率(CAP RATE)=  净营业收入 / 买入成本 = 22,212 / 410,000 = 5.4%

投资回报率 (ROI)= (净营业收入 + 贷款本金)/ 首付 = (22,212 + 691X14)/ 102,500 = 31.1%

现金回报率 (CASH-ON-CASH RETURN)= (净营业收入 / 首付 )

= 22,212 / 102,500 = 21.7%

 

假设我现在来买这个房,买价$387,000,25%首付,7%房贷利率,房贷月供$1,931($966本金,$965利息),房产税,保险,HOA,水电等杂费不变。

假设房价保持不变。一年以后, 12个月租金收入是$53,148,月均收入$4,429. 总支出是$40,704,月均支出$3,392,每月正现金流$1,037。

净营业收入 = 租金收入 - 支出 = 53,148 - 40,704 = $12,444

买入成本 = $387,000

首付 = 387,000 x 25% = $96,750

资产回报率(CAP RATE)=  净营业收入 / 买入成本 = 12,444/ 387,000 = 3.2%

投资回报率 (ROI)= (净营业收入 + 贷款本金)/ 首付 = (12,444 + 966X12)/ 96,750 = 24.8%

现金回报率 (CASH-ON-CASH RETURN)= (净营业收入 / 首付 )

= 12,444 / 96,750 = 12.9%

 

而用3.5%房贷利率买的房,从买入到一年以后共26个月租金收入是$115,154,月均收入$4,429。总支出是$73,892,月均支出$2,842,每月正现金流$1,587。

净营业收入 = 租金收入 - 支出 = 115,154 - 73,892 = $41,262

买入成本 = $410,000

首付 = 410,000 x 25% = $102,500

资产回报率(CAP RATE)=  净营业收入 / 买入成本 = 41,262 / 410,000 = 10%

投资回报率 (ROI)= (净营业收入 + 贷款本金)/ 首付 = (41,262 + 691X26)/ 102,500 = 57.8%

现金回报率 (CASH-ON-CASH RETURN)= (净营业收入 / 首付 )

= 41,262 / 102,500 = 40%

 

从以上的计算对比可以看出:

  1. 高企的房贷利率直接影响支出,进而影响利润和回报率。利率越低,利润和回报越高。所以锁定低利率对投资房尤为重要。
  2. 虽然晚买一年房价降了,但利润和回报率也大幅下降。
  3. 房地产投资时间越长,回报越高。找到一个cash cow是关键。
  4. 随着时间的推移,房屋买价的差别逐渐被利润的差别所取代。所以何时进场固然重要,但谁又能知道何时是底呢?只要不是短期flip,把时间拉长,房屋买价的影响将逐渐被削弱。

 

股市有起落,房市亦如此。房地产投资需要把盈亏放在一段相对长的时间段里去衡量。

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