2022年初抢到的投资房，买价$410,000。没成想买在最高，现在市价只有$387,000, 房产贬值$23,000，或5.6%。从房产增值的角度，我肯定买贵了。
租金方面，买入至今14个月租金收入是$62,000，月均收入$4,429。
25%首付，3.5%房贷利率，房贷月供$1,381（$691本金，$690利息）, 房产税加保险加HOA每月$961，水电等杂费每月算$500。从买入至今总支出是$39,788，月均支出$2,842，每月正现金流$1,587。
所以从买入至今的
净营业收入 = 租金收入 - 支出 = 62,000 - 39,788 = $22,212
买入成本 = $410,000
首付 = 410,000 x 25% = $102,500
资产回报率（CAP RATE）= 净营业收入 / 买入成本 = 22,212 / 410,000 = 5.4%
投资回报率 （ROI）= （净营业收入 + 贷款本金）/ 首付 = （22,212 + 691X14）/ 102,500 = 31.1%
现金回报率 （CASH-ON-CASH RETURN）= （净营业收入 / 首付 ）
= 22,212 / 102,500 = 21.7%
假设我现在来买这个房，买价$387,000，25%首付，7%房贷利率，房贷月供$1,931（$966本金，$965利息），房产税，保险，HOA，水电等杂费不变。
假设房价保持不变。一年以后， 12个月租金收入是$53,148，月均收入$4,429. 总支出是$40,704，月均支出$3,392，每月正现金流$1,037。
净营业收入 = 租金收入 - 支出 = 53,148 - 40,704 = $12,444
买入成本 = $387,000
首付 = 387,000 x 25% = $96,750
资产回报率（CAP RATE）= 净营业收入 / 买入成本 = 12,444/ 387,000 = 3.2%
投资回报率 （ROI）= （净营业收入 + 贷款本金）/ 首付 = （12,444 + 966X12）/ 96,750 = 24.8%
现金回报率 （CASH-ON-CASH RETURN）= （净营业收入 / 首付 ）
= 12,444 / 96,750 = 12.9%
而用3.5%房贷利率买的房，从买入到一年以后共26个月租金收入是$115,154，月均收入$4,429。总支出是$73,892，月均支出$2,842，每月正现金流$1,587。
净营业收入 = 租金收入 - 支出 = 115,154 - 73,892 = $41,262
买入成本 = $410,000
首付 = 410,000 x 25% = $102,500
资产回报率（CAP RATE）= 净营业收入 / 买入成本 = 41,262 / 410,000 = 10%
投资回报率 （ROI）= （净营业收入 + 贷款本金）/ 首付 = （41,262 + 691X26）/ 102,500 = 57.8%
现金回报率 （CASH-ON-CASH RETURN）= （净营业收入 / 首付 ）
= 41,262 / 102,500 = 40%
从以上的计算对比可以看出：
- 高企的房贷利率直接影响支出，进而影响利润和回报率。利率越低，利润和回报越高。所以锁定低利率对投资房尤为重要。
- 虽然晚买一年房价降了，但利润和回报率也大幅下降。
- 房地产投资时间越长，回报越高。找到一个cash cow是关键。
- 随着时间的推移，房屋买价的差别逐渐被利润的差别所取代。所以何时进场固然重要，但谁又能知道何时是底呢？只要不是短期flip，把时间拉长，房屋买价的影响将逐渐被削弱。
股市有起落，房市亦如此。房地产投资需要把盈亏放在一段相对长的时间段里去衡量。
