警惕政府回购经济适用房成为新的利益黑洞

警惕政府回购经济适用房成为新的利益黑洞

                  2006年10月18日

何必

北京市住房建设规划中关于关于经济适用房将实行“回购”的说法，在本周引起了广泛关注……（略。）

记者在建议观点里写道：（略。）

其实，这个题材国庆节前夕我刚刚写过。我主张应该永久禁止经济适用房上市自由交易，认为现在的问题是，经济适用房购买5年后准许上市交易的规定的合法性何在？5年的时间是否可以填平土地出让金方面的亏空？5年的时间根本不足以消除级差地租方面的巨大资源空间，无法让经济适用房交易所得符合社会平均利润率。可以设想的是，经济适用房入市交易，会形成又一个暴利行业，而其得利者，都是些富人，成就了赢家通吃的新景象。更重要的是，经济适用房上市交易，对于社会保障制度带来的影响是什么？在经济适用房供给原本就非常紧缺的情况下，允许经济适用房作为普通商品房进行交易，这与经济适用房政策设计初衷严重背离，会减少经济适用房总量，使得如今越来越多的城市贫困家庭的住房困难长期化固定化。

这个稿子刚刚发出去，就看到媒体报道，北京市拟出台规定，由政府回购经济适用房。这样的消息在国庆节期间面世，少去了很多麻烦，毕竟，国庆节期间很多媒体都被欢天喜地的节日气氛所左右，无法展开理性、全面而客观的讨论。

但事情并没有就此罢了。国庆节一过，媒体就开始针对如此政策设计思路展开分析。该节目也对此进行了有侧重点的报道。10月13日节目，北京市住房建设规划中关于关于经济适用房将实行“回购”的说法，在本周引起了广泛关注，其交易也变得异常热闹起来。（何必注，略。）

国庆节前夕，上海市委府发生高层动荡和人员变动，让全国的政界都感到了震动；建设部等九部委派出调查组前往包括北京在内的11个省市区检查房地产状况，更是让人感觉到了暖冬之前阵阵凉意。检查结果如何？10月18日《中国证券报》：有消息称，检查组对调控效果基本满意，各地炒房和拆迁需求已基本得到控制；近期全国房价涨幅也明显放缓。10月10日，国家统计局发布的9月份国房指数报告，全国房价涨幅为5.6％，低于2004年的15.2％和2005年的7.5％；但北京、深圳等少数城市的房价涨幅尚未得到控制。

北京的房价居然得不到控制！这还得了？明明是和中央委府对着干嘛。

有了陈良宇，这也算是杀一儆百的路数。国庆节前，北京市委书记刘淇迅速公开表态，要坚定不移地贯彻中央有关房地产的调控措施。

但这事哪儿是那么简单的？积重难返，木已成舟。地球人都知道，房地产已经成为各地委府经济增长的主战场，（上海市房地产对于地方GDP的贡献率达到30％，无怪乎该市委府不惜对抗中央也要成就房地产的一片繁荣；而在一些地级市，房地产的贡献率已经高达80％，也就是说，不少地方的经济已经彻底的房地产化。如此情势中，只要有七情六欲的正常人不在这个巨大的诱惑面前胡作非为都难，何况无法无天的官员乎。）并且也是官商勾结贪赃枉法的重地，在新三座大山当中，是最黑暗的地带。现如今，只要有官员落马，无一例外都和房地产有染；换言之，中国的房地产领域就是个火葬场，一方面将越来越多的官员拉下水，另一方面也成全了越来越多的国民的贫困化。

北京的房价难以控制地攀高，现在已经是北京市委府打开了潘多拉的盒子，现在只能眼睁睁看着房地产成为谋杀国民财富的血盆大口却难以抑制，就如同江泽民任上采取权力下放到现在地方割据之势以成定局导致政策出不了中南海、只能自食其果一样。

但北京市必须要有所表现不是？不能眼巴巴伸着脖子等着排队在陈良宇之后吧。当然在这方面也有制度创新的空间。那种经济适用房说事，也算是皆大欢喜嘛。

可如此政策设计思路刚刚问世，就引发了社会上的广泛质疑。有人认为，经济适用房是带有社会保障性质的商品房，由于此前出售的经济适用房在销售时政府已经申明了5年后在缴纳10％的综合地价款的前提下可以上市交易，对于回购政府应该审慎对待，经济适用房政府何干的可操作性存在诸多问题：回购的资金成本如何计算、如何摊销到房屋成本中、回购时如何计算装修费用、房款利息、已交税费等；也有人指出，经济适用房将怎么回购、回购的依据是什么？实行经济适用房政府回购制就要建立公有产权制，不理顺产权机制是无法实现政府回购的。

其实，指望着靠政府回购经济适用房来平抑房价，那才是杯水车薪的妄想。市场上3％的占有率，根本不足以对市场整体价格形成决定性的影响。

单就经济适用房本身来说，这也有着巨大的问题。

当初，北京市经济适用房上市之际，由于政府的不作为，社会上对于经济适用房到底是个什么货色不明就里，政府要动员体制内的人们掏腰包来为政府此举捧场，于是，就开始了经济适用房成为体制内人侵吞社会福利的又一个例证，而政府对于城市住房困难人群的不理不睬，也在经济适用房上市的全部过程中体现得淋漓尽致。

当时，政府并没有禁止经济适用房作为投资品而存在。在如今社会中，信息采集能力强的都是那些在社会上掌握充分话语权的利益集团，其成员较早看到经济适用房的升值潜力和套利空间，利用权力渠道占据了经济适用房资源，使得本来就非常稀奇的经济适用房愈发供不应求。

当社会问题逐渐超过经济问题和政治问题成为对于中国生死攸关的大事之后，社会公平方面存在的弊端日益凸显出来，住房困难极大地影响到了社会机体的健康，并蕴育着逐渐强大的社会能量，一旦爆发出来会产生对中国社会翻江倒海伤筋动骨的致命灾难。

其时，经济适用房的社会保障属性就被提到了前所未有的高度，拿经济适用房说事的人当然也越来越多。

问题在于，当初政府用免除土地出让金的代价使得具有话语权的利益集团成员无偿占有了原本属于全民的城市土地级差地租，这是政府的策略选择。后来才有了经济适用房5年内不准上市自由交易的规定，（这也致使经济适用房交易当中“黑白合同”的广泛存在，）而当北京类似回龙观和天通苑这样的大规模经济适用房社区建成满5年达到政策规定的上市交易时间标准时，政策摇身一变，又出了政府回购的招数。这种政策上的朝令夕改，严重地影响了政府的公信力，更使社会无所适从，让人们体会到政策的不稳定性是司空见惯的。

而政策的变动，本身是行政体系的举措，应该由变化责任方承担由此而产生的成本。可现在却变成了只要政策变化，利益受损方就要承担全部责任，而行政方面却若无其事全然轻松。（目前的行政诉讼和国家赔偿制度对于行政相对人遭受行政伤害的权利救济能力几乎形同虚设。）

而经济适用房的政府回购，其中包含着巨大的弹性操作空间。政府用什么方式回购、回购的法律依据如何、用什么价格回购、回购的资金如何监管、回购的部门如何确定、回购的对象如何安排、那些居住而未交易经济适用房占有者是否可以继续居住……这些都是随着政府回购经济适用房带来的行政权力扩充后必须面对的一系列问题。

当前，只要有政策变动，就会成为政府作为强势利益集团追逐利益最大化并免除责任的路径。在这个背景下，政府回购经济适用房，会形成一个全新而巨大的利益黑洞，会再使一部分人先富起来，而建立住房保障制度解决住房困难，那还将是个遥远而虚幻的梦。