应该永久禁止经济适用房上市交易

应该永久禁止经济适用房上市交易

                           2006年9月30日

何必

在北京房价一直居高不下的今天，经济适用房的一号难求已经成了司空见惯的场景……（略。）

随着北京最大的两个经济适用房区域建成使用时间超过5年，达到了经济适用房可上市作为普通商品房进行交易的时间标准，因此这个一直缠绕在北京人心头上挥之不去的阴影再度发作，成为社会上热议的话题。

这几年，北京但凡哪儿出售经济适用房，就会出现人头攒动夜以继日风餐露宿排队等待拿号的壮观景象。比如2005年3月份，该节目就曾经持续一周来连续报道的北京三环新城经济适用房还未发售，社会上就自发排队、并形成了超过1300人规模的事件。这件事非常敏感，很有可能引发社会骚乱。其中，经济适用房紧缺、销售过程中内幕多多等都是社会热议问题，到现在却集中在这个楼盘上表现出来，各方专家也很担忧，如果民间自发排队现象继续下去，而开发商又不认可这种方式，久而久之会由此桶出大篓子。

果不其然，后来还真是出了麻烦，导致成百上千的人走上北京东三环主路游行抗议，造成交通瘫痪和围观人数剧增，当局不得不出动全副武装的防暴警察进行干预，好歹是把事态给压下去，再一次成就了北京驴粪蛋表面光的特色。媒体嘛，自然是不得造次，只字不提啦。

但这样并没有使经济适用房成为越来越多的北京人心病的事实得到改变，反而由于经济适用房批量超过时限入世自由交易，让原本镇压下去的问题又浮现出来。

什么是经济适用房？媒体介绍，经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

经济适用房购买者资格：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（四）市、县人民政府规定的其他条件。

其实，可以从这些文字中看到很多信息。比如，对于经济适用房购买者条件的规定，原本就是非常模糊，在执行过程中有着太大的操作空间，这本来就是中国特色的政策弹性，如此制度设计立意本身就给设寻租提供了大量的机遇。

也可以看出，经济适用房制度的出台，本来是给城市中低收入家庭解决住房困难的一项带有福利性质的举措。这种考虑到社会公平的政策，却在实际操作之中演变成为对一场新的劫贫济富的货色。

众所周知，城市土地有着自身的价值，而这种价值随着土地区位的不同而变化，形成所谓的级差地租。中国城市土地的级差地租，在福利分房时代被单位无偿占有，但由于全社会的福利体系和要素国有化程度很高，在计划经济时代级差地租并不能被用来进行市场交易。而改革开放之后，一方面要素市场逐渐进入交易领域，依靠着表面上看所谓的市场供求形成着交易价格，另一方面，由于要素的特性，对于政策和法律的依赖非常强盛，不管是资本、土地、劳动力还是自然资源，可这时，政策供给严重不足，造成了要素交易市场的秩序混乱和浑水摸鱼现象的广泛存在。

拿经济适用房来说，其减免费用中非常大的一部分就是土地出让金，这几乎是将级差地租全部免除。但政府并不是城市土地的拥有者，充其量只不过是城市土地的管理者，如何处分土地的权力原本应该由地方人大来决定。可事实上，各地政府却在操作过程中一意孤行。

不仅如此，既然土地被廉价使用，那么就必须确保土地用途上的政府责任和社会公平。在经济适用房的销售方面确保惠及城市中低收入家庭。

可我们看到的情况却恰恰相反。北京经济适用房刚刚出现时，政府对于如此社会保障产品无力推广，只是在体系当中号召亲朋好友购买，结果导致一项社会保障产品落得个人嫌狗不待见的场景，似乎成为一个公共垃圾品，彻底失去了社会保障的成分。

等到经济适用房被社会广泛认知后，又由于经济适用房供给的严重短缺，在市场上形成了巨大的供需矛盾；同时，政府监管的严重缺位和贪官污吏的无处不在，使得经济适用房迅速成为权力寻租屡试不爽的工具。

于是，经济适用房被富人购买并当作牟利工具，甚至成为洗钱的途径，经济适用房交易当中常常出现的“黑白合同”（交易价格和实际成交价格背离以逃避印花税和所得税的合同）也是将如此社会福利产品沦为富人投资品种的表现。即使是在经济适用房入市交易必须满5年的规定出台，也并不能阻止私下交易或者以租代售等变通手法的层出不穷。

实际上，不止北京如此。新华社报道，一个拥有40%绿化面积的小区，有112个地下停车位，8栋6层的住宅楼，楼高18米，最大楼间距27米，388套住房里，最小的93平方米，大的是150平方米以上的复式住宅。在房管局的档案里，这个小区登记的性质是“经济适用房”，而其1580元的均价似乎也符合经济适用房特征。但记者近日不断接到线索投诉，称这个根本不像经济适用房的小区，其数百套住房也根本没落到低收入家庭手中。知情人称，该小区388套住房，其中126套被郑州市直某机关“团购”，另有130多套被一家外地企业异地认购。而这些购房者中，有人又将房子加价10万元倒卖给“中低收入家庭”。

而在全国范围来看，凡是响应了国务院建设经济适用房号召的城市（姑且不说中部和西部大多数城市根本无暇也无意执行如此政策），在这个领域中都存在着巨大的黑洞。这导致了社会上对于经济适用房制度的非议，有声音要求取消经济适用房，认为如果说“垄断福利”损害了社会公平，降低了经济效率，那么“权力福利”造成的后果更为严重。它严重损害了公共利益，扭曲了政府职能，侵蚀了公众对政府的信任，对经济适用房政策的期待，是福利腐败中最严重的一种。试想一下，那些急需解决住房问题的中低收入群体，得知这样的“经济适用房”存在时，会作何感想呢？

其实，这种指责有些因噎废食削足适履之感。我们不能够因为一项带有社会保障色彩的政策最终沦为劫贫济富的游戏而否定社会保障本身的意义。如果将经济适用房制度的失败归因于制度真空，就泼洗澡水连带把孩子一道泼出去，让城市中低收入家庭与富人一起竞争住房，那么将会导致贫富差距两极分化的愈演愈烈，真正地使社会运行丛林法则化。

现在的问题是，经济适用房购买5年后准许上市交易的规定的合法性何在？5年的时间是否可以填平土地出让金方面的亏空？5年的时间根本不足以消除级差地租方面的巨大资源空间，无法让经济适用房交易所得符合社会平均利润率。可以设想的是，经济适用房入市交易，会形成又一个暴利行业，而其得利者，都是些富人，成就了赢家通吃的新景象。

更重要的是，经济适用房上市交易，对于社会保障制度带来的影响是什么？在经济适用房供给原本就非常紧缺的情况下，允许经济适用房作为普通商品房进行交易，这与经济适用房政策设计初衷严重背离，会减少经济适用房总量，使得如今越来越多的城市贫困家庭的住房困难长期化固定化。

在目前中国社会贫富差距日益扩大的情况下，应该永久禁止经济适用房上市交易，严格限制经济适用房购买者的资质，使其能够符合为城市中低收入家庭解决住房困难的宗旨和原则，在扩大经济适用房建设的同时，将已经建成的经济适用房的流转限定在条件人群当中，不允许富人染指经济适用房。

道理很简单，经济适用房就应该是提供给特定的城市经济和住房困难的家庭。作为一项社会政策，其执行就应该有着极其强烈的公平色彩。我的朋友、北京师范大学社会发展与公共政策研究所教授徐月宾博士在《发展型社会政策及其对我们的启示》一文中指出，1990年代中期以来，社会政策的理论和实践模式发生了深刻变化。这集中表现在发展型社会政策理论的形成和实践。发展型社会政策的核心理论是将社会政策看成是一种社会投资行为，其基本依据是，社会政策对提高劳动力的素质有直接的作用，社会政策关系到国家的可持续发展。发展型社会政策特别注重对人力资本的投资和社会的发展。

其中，如果把社会政策不止是当作累赘，而作为一项社会投资，其效应将对目前口口声声的和谐社会有着非凡的意义。

但是，这种设想也不过是海市蜃楼罢了。十七大召开前夕，最大的时政新闻莫过于上海市委书记陈良宇被免职，其原因之一就是他动用社保资金参与上海市的房地产项目。这是自陈希同之后10年落马的第一个政治局委员。此后，最高委府排出调查组到包括北京在内的12个省市区进行房地产专项调查，一场新的权力分配即将展开。可如此大规模的动作能够给比如经济适用房带来什么样的改善？我实在不报什么希望。