招拍挂并存于城市住房市场失灵

招拍挂并存于城市住房市场失灵

                             2006年4月30日

何必

这些房屋的土地在挂牌出让时，政府要给出一个价格上限，然后让开发商倒着拍卖……（略。）

该栏目连篇累牍对北京高房价进行抨击，连续几天都以此为主打内容。

从2004年的“831”大限开始，对城市土地出让实行招拍挂制度。这样的政策措施被坊间以重拳出击预防土地出让中的私下交易与设寻租、将大宗买卖置于阳关之下而广为赞颂。然而让人在此前就可以预想的是，通过招拍挂方式出让土地，势必最大限度地提升土地出让价格。该节目此前一天的内容中，就谈到，通过土地竞价拍卖，北京今年的地王记录频频被刷新，像位于丰台的万恒家园最后拍出了16.6亿；位于海淀的温泉镇地段竞拍价格达到11.5亿元，这样光楼面地价就要5000元/平方米，而开盘价则预计将高达1万元/平方米。而去年拍出了25.65亿元的“地王”清河橡树湾虽然6月底才能开盘，但价格同样低不了。

于是，地价上涨造成房价整体上涨，这已经是令人无法辩驳的事实了。尽管国土管理部门以及地方政府再三强调，土地出让成本并非造成房价居高不下的核心因素，但让全社会一览无遗的是，土地价格一再创下新高，说不会推动房价上升简直就像是弥天大谎。

作为民选政府，代表公众行使包括土地在内的公共财产处分的权利。因此，实行土地招拍挂的市场交易方式，相对于协议出让来说，似乎是有所进步。可如此却大大提高了房屋成本，导致销售价格一路攀升节节走高，高到了离谱的地步，高到了让绝大多数国民不敢问津的程度，这显然与政府的有悖于政府的职能与改革土地出让方式的初衷。

于是，像开篇那个建议那样，形形色色的针对如何降低房价的说辞林林总总数不胜数。

看上去，开篇那个建议应该是个非常小儿科的设想。让政府出面对房屋销售进行限价，这本身就是个馊主意。因为如果这样，一来破坏了市场配置资源的效能，使得价格体系扭曲、价格信号失真，造成市场上所有主体的恐慌和混乱，二来扩张了政府的权力，与当下责任政府和有限政府的方向背道而驰，三来则将会使市场规则向计划经济时代倒退。即使如此制度设计的初衷有为满足中低收入人群以及城市贫民住房需求的考虑，也由于弊远远大于利而不可取。

而且，所谓的“六二二”方式，是将房屋需求人群进行划分，大部分通过市场方式满足住房需要，另外的则由政府提供经济适用房或者廉租房。但数据显示，北京市具备购买经济适用房资格的人占到了北京总人口的60％，而90％的人无法承受现在的高房价，也就是说，绝大多数人根本不能依赖市场进行住房交易。因此，六二二的方式还是不能有效解决当下住房供需领域的尖锐矛盾。

不过，应该看到的是，如此设想倒是触及到了一个非常重要的问题，那就是政府在如今房价飞涨的状况中应该承担什么样的责任以及应该采取什么样的对策。

招拍挂方式出让土地，让政府有关部门获取了巨额的土地出让收入。（以丰台地块为例，支付给农民的土地补偿费用为117元/平方米，而土地出让价格则为超过5000元/平方米，翻了50多倍。对农民的不公平是显而易见的，而如此海量土地出让收入到底去了哪儿则更是令人很有兴致的事。）而这部分收入既然来自土地收益，那么就应该专款专用，补偿失地农民，以及城市中低收入人群和贫困人群。

在目前的制度条件下，在城市土地总量给定的情况下，土地的用途则必须由政府进行安排。政府在获得了高额土地收益后，应该干什么？政府的职责就是维护社会公平，就是进行社会管理。通过土地出让获取的收益，必须用来满足中低收入和城市贫困人群的住房需求，应该低价甚至无偿提供土地，用作建设经济适用房以及廉租房。

现在的情况是，北京每每发售甚至传言将面世经济适用房之际，就会出现蔚为壮观的男女老少夜以继日风餐露宿排队的景象，甚至因此引发过群体性骚乱，足以看出北京人购买力远远不够达到通过市场调节应对住房需要的程度；而廉租房竟然要通过很有着赌博色彩的摇号方式产生，到今年干脆直截了当通过摇号而给了北京市劳模（对劳模的这种计划经济产物的垂怜以及通过附加方式给劳模以纳税人无法接受却不得不买单的实物奖励，这种做法无论在情理上还是在法律上都很有问题），将其他所有城市贫民拒之门外。

因此，城市土地出让与使用当中，必须面对市场失灵的状况，必须考虑到如今社会上越来越庞大的弱势群体和越来越贫弱的无能满足自身住房需求的人们。

笔者无意在此讨论北京到底是北京人的北京还是全国人民的北京这种大而化之的问题，只是，作为北京的政府，必须以满足本地居民现实住房需求、确保北京的社会公平为要务，不能见钱眼开嫌贫爱富，将有限的城市空间全部进行招拍挂进行欺世盗名的市场交易，回避政府义不容辞的保护弱势群体的责任。