委府将经济适用房出售就是横征暴敛

委府将经济适用房出售就是横征暴敛

                         2007年7月19日

何必

……这让经济适用房彻底失去了在市场增值流通的机会，因此有人提出既然如此，能不能让经济适用房也是以租为主，解决目前廉租房房源紧俏的问题……（略。）

显然，这是一则主体先行的报道。实际上，这就是我的一个创作。

随着房地产市场价格的疯狂，人们看到，国务院9个部委局办针对房地产市场的宏观调控以失败告终，媒体上所谓“九龙治水”还是没有能够让房价上涨的势头得到哪怕些许的停歇，以至于到了最近深圳房地产开发商在杀人如麻之后都感觉不好意思了，公开说这种暴利赚得实在令人负疚。这也凸显出，委府治理的最终成效。

于是乎，当即使达到官方规定年收入超过12万元必须主动向税务机关申报的人群也对日益高涨的房价望洋兴叹无法染指、所谓的中产阶级被委府和开发商这样的神枪手一个个击毙沦为边缘化贫困化垃圾化群体当中时，人们也自然将目光有关住房保障制度方面来，而经济适用房的属性及使用方式就摆到了台面上来。

这种讨论经济适用房是否可以改售为租的内容，当然是以这两天北京市经济适用房登记场所排长队被类似央视在其各个节目中连篇累牍报道为新闻由头，凑足了时效性。

但其内容，却做得文不对题，与最初我对记者交待的内容相差十万八千里。

从节目制作角度看，排队登记经济适用房资格的人们的采访完成的还不错，但是到了真正拿出功力来进行讨论的时候，却不见了踪影，使得整个节目显得虎头蛇尾。

其中所谓的“业内人士”，不过就是个热衷于在媒体上露面而让自己获得无形资产、并使得企业获得软广告效应（二者之间到底孰轻孰重尚未可知）的房地产中介（从该节目所谓目前中国的中介约等于骗子的结论上，说中介是掮客或者拉皮条的也未尝不可）机构的经营者。这种中国媒体习惯于使用的“业内人士”的做法，与“专家指出”等一样，给媒体受众一副完全可以“知名不具”并得以获得权威性和正当性的路数，实在令人唏嘘不已。

而用这么个拉皮条机构副负责人来作为业内人士，根本没有我希望在节目中出现的比如经济学、法学、房地产学方面学者的意见，甚至记者连与该节目关系甚笃的房地产著名律师秦兵也懒得采访，当然也就让该节目失色不少，甚至从专业性和可靠性上大打折扣。

看看这位掮客经理之所谓吧。经济适用房不可行，是因为经济适用房出台初衷是提供给中低收入人群购买，如果改变了租售比会加重供不应求；经济适用房售改租会改变真个住房保障体系的结构，应该讨论的“不是比例而是标准”。

这种讨论就干脆抹杀了问题的本质，采取了本末倒置的方式胡搅蛮缠了。

住房保障体系是否可以改，是否应该改？就目前情况看，住房保障体系的作用和社会评价如何？如果将讨论的前提置于住房保障体系是不可动摇的先决条件以及所有讨论的基础的话，那么这个节目本身也就失去了存在的价值。也就是说，该报道的设计初衷，就是要剑指当下形同虚设的住房保障体系本身。

再说该政策出台初衷就是为了提供给中低收入人群购买，改变了会加重供不应求。这显然又是个无视现实的胡说八道。如果这位“业内人士”不是别有用心地将“比例”改作“标准设立”来偷换概念偷梁换柱混淆视听，让人们从对经济适用房出售的合法性方面的质疑方面的注意力转移到该如何确定经济适用房买主资格的限定（标准设立）上，而沦为委府的打手和吹鼓手的话，就是这位“业内人士”实在对如此题材根本不具备把握能力，其判断水平实在与其身份不相符。

咱也就不纠缠在一些细节上，比如如何界定中低收入人群，中低收入人群到现在的群体人数是多了还是少了，提供给中低收入人群购买从经济上是否可行等等，光是看，现在经济适用房上市遭遇到的疯抢、以及北京市要改变经济适用房政策（于此也不去说政策连续性破败不堪所导致委府公信力的荡然无存）局面，就足以证明，经济适用房供不应求已经到了无以复加的程度，没有证据表明经济适用房售改租会加剧这种局面的恶化。

节目中所谓“有人提出既然如此，能不能让经济适用房也是以租为主，解决目前廉租房房源紧俏的问题”中的“有人”，就是老潘俺也。

为什么？

去年，针对北京市有关经济适用房购买满五年后就可以上市自由交易的规定，我就曾经写过“应该永远禁止经济适用房上市交易”的文字。（我看到，就在最近两天，媒体上还是有人煞有介事地说应该尽可能实现房地产市场上的“全流通”。对于如此说辞我既嗤之以鼻又不屑一顾。这种说法忽略了房地产最核心的属性。对此，我将另行讨论。）到现在应该感到满足的是，委府果然如此这般了。可问题并没有因此而告一段落。

显而易见的是，按照目前委府的规定，经济适用房不得上市交易，只能由政府回购。那么这就变成了什么呢？出售者是政府，回购者也只能是政府，这就形成了交易双方当中一方的绝对排他性。

抛开现代社会政府作为唯一合法的暴力集团所具备的强买强卖成分，只是从现实情况看，这种只能从一家买、也只能在同一家卖的方式，那叫做买卖吗？

我总是喋喋不休作，在中国并不具备市场经济的基本条件，（所以才匪夷所思地称之为什么“社会主义的市场经济”，）毕竟，市场经济必须具备的要素中，应该是平等的市场主体，以及不违背市场主体真实意思表示的自由交易的条件，而这两点，恰恰是与时俱进的中国特色的当今我们所公然欠缺的。

众所周知，市场买卖应该是可以自由选择买主，也可以自由选择卖主，如此才可以讨价还价待价而沽选优去劣追求自身利益最大化。而如果经济适用房这种最初出售方和最终收购方只能是一家的话，那么这种买卖就不应该称之为买卖，而应该叫做什么呢？

问题的实质在于，经济适用房在如此情况下，那些购买了经济适用房的买主，获得的是经济适用房真正的所有权吗？如果是，那么买主就应该拥有对自己名下这处房产的充分财产占用、处置、收益等处分权利。但由于经济适用房如果想出让的话，并不可以在市场上出售变现套利，而只能按照委府单方面给出的价钱卖给委府，其中不存在讨价还价的余地，于是，委府自然而然就成了既当裁判员又当运动员的角色；而这种房产也就根本不存在什么所有权的转移，只不过是使用权的转移。

因此，按照目前的政策规定和制度设计，经济适用房只能是属于租赁性质的房产。

我们来看租赁合同与买卖合同的区别：两者本质差别是处分权，即最终所有权从理论上仍归出租人所有；由两者本质差别所导致的几点不同 。1）租赁合同是非所有权合同；2）标的物不完全相同；3）当事人权利、义务不完全相同。

看看《中华人民共和国合同法》吧。

第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

应该说，经济适用房的所有权并没有发生转移，而只是使用权进行了阶段性（虽然法律规定这种阶段性不得超过20年，但这也不过是理论上的架设而已，于此不赘）出让。因此现行政策规定当中，使得经济适用房的租赁性质在法律上非常明显。

那么，委府出售经济适用房，收取房屋全部市场价格收益的行为又改如何看待呢？既然是租赁，经济适用房购买者所支付的房款的性质又是什么呢？

经济适用房在建设时免去了部分土地出让金，也就是委府通过减少自身收益的方式来提供其义不容辞的公共服务，这部分损失的补充，原本就是委府通过强制性赋税而向全社会收缴的，也是其应该为社会提供的。因此，从理论上说，委府无权再通过对经济适用房交易过程中提高委府出让价格补偿自身在土地出让金方面损失的方式转移市场成本，使得经济适用房的社会保障功用遭到打折。

因此，委府也就没有通过低价出售经济适用房补偿自身在住房保障方面投入的合法性与正当性。

而出售经济适用房，实际上不过是将租赁合同巧立名目并强制性改为买卖合同，无偿占有经济适用房购买者在拥有经济适用房居住权（只是使用权而非所有权）期间、该购买者购买该房屋的全部财产的行径而已。换言之，从委府手中购买经济适用房的全部钱款，都被委府非法无偿占用，直至该购买者不想或者不能在此继续居住而不得不让作为最初出售方的委府再行回购时，才能按照委府定价（由于经济适用房定价机制自始至终都不可能是市场化的）来交还给委府，拿回自己购买该房产的那些钱财。

而这笔钱财，被委府无偿占用，也就失去了钱财拥有者用作其他财产保值增值途径的机会。如此机会成本，与委府通过出售经济适用房设寻租获利是等值的，二者本身就是一回事儿。

这些钱财就不是什么购买房款，而只能视作押金了。

押金，实务中也称保证金，风险抵押金等。是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。给付押金的人，称出押人，一般就是债务人或第三人。受领押金的人，称受押人，他是债权人。

关于押金的法律性质，主要观点有：（1）抵销预约说。认为押金的交付意味着当事人之间成立押金预约，约定债务人不履行债务时，债权人得以押金与其债权相抵销。（2）解除条件附债权说。认为押金的交付，发生了附解除条件的债权，即在债权人对债务人所负的返还押金的债务上，附有债务人不履行其债务时，在所受损害的限度内押金归于消灭的解除条件。（3）附解除条件的消费寄托说。认为押金的交付，为附解除条件的消费寄托，债务人不履行债务时，所附条件成就，债权人无需返还押金。（4）债权质说。认为交付押金者，对其受领人有请求返还之请求权，系以该项债权设定质权，故其性质为债权质权。（5）信托的所有权让与说。认为押金的交付，其受领人负有附停止条件的返还义务，系信托的所有权让与行为。受领人在自己债权受清偿之前，无返还的义务。即以交付押金者将来履行债务作为受领人返还押金的停止条件，因而，他债权人不得对尚未成立的返还请求权实施强制执行，其受领人得优先受偿。

而《中华人民共和国担保法》是怎么规定的？

第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

第三十四条 下列财产可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

（六）依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

可是，上述之所有，都建立在几个必不可少的要素上：第一，存在债权债务关系；第二，可以存在第三方；第三，存在程序化追偿的权利救济机制。

可是在经济适用房出售方面，却根本不存在这两个基本要素。委府通过强制性出售和强制性回购，使得债权债务关系部分地不复存在；更由于这种强买强卖是基于委府的独家垄断，因此不可能存在什么第三方；而强制性存在的本身，也让追偿过程中的权利救济完全变成了力量贫富悬殊的不对称把戏。

因此，就形成了经济适用房购买者用全部房款作为押金向委府交换经济适用房使用权的奇观，委府用自身的强制力和公信力，进行了如此巧夺天工的市场套现获利。

而被孙立平认为是中国社会分野的1990年代中期的住房制度改革（他的意思是那以前的改革还是好坏参半，那以后的改革就悉数成为对弱势群体的赤裸裸的掠夺），也就在如此演进过程中，沦为国富民穷的谋财害命导致妻离子散家破人亡的法宝，也让这住房制度改革本身变得日益惨绝人寰。