警惕借建大学城无偿侵吞国土资源

警惕借建大学城无偿侵吞国土资源

                           2004年1月21日

何必

廊坊的东方大学城已累计外欠22亿元……（略。）

1月20日，《中国青年报》又做了“东方大学城外欠巨款续：又有2名债主讨工钱被打”的报道。而据相关报道，廊坊开发区法院马院长介绍说，现在廊坊在清欠领域的热点和难点都是大学城项目。他说，建设“大学城”虽然获得了政府支持，但是本质上还是个企业项目，属于企业行为。据他了解，部分问题出在政府。政府曾允诺提供部分贷款，但因为种种原因，这部分贷款迟迟没有到位，因而“大学城”工程款紧张。

该“大学城”网站上有如下文字：东方大学城是“企业投资、政府支持、产业化经营”，“比以往任何时代都更加开放的具有中国特色的国际化大学城。她已经成为中国高等教育体制改革的新创举、新方向、新典范。东方大学城不仅是教育城、文明城、更是人才城、科学城……”

……

看到这样的素材，稍微有些新闻经验的人就都能体味出，这里面好像并不是单纯拖欠工程款和农民工工资那么简单。

看上去，这起纠纷牵涉到了廊坊市政府与东方大学城方面在这个“企业投资、政府支持、产业化经营”的、具有“新创举、新方向、新典范”性质的“教育城、文明城、人才城、科技城”时各自权利义务不明确所带来的问题，也有着城市政府继续做形象工程过程中对于市场的介入；即使有该大学城管委会在债务被关注后声称债权债务问题性质是企业合作间行为而非政府行为、并把债务形成的责任推得一干二净，力图使政府自身摆脱干系，形成了新的政企矛盾、以及新的责任与信用方面的问题，对地方政府形象带来了相当的影响，并且由于这些债权债务已经成为该市“清欠领域的热点和难点”而使这个大学城项目跃升到了城市发展的瓶颈乃至鸡肋。

但是，放眼看去，问题好像不止于此。

据笔者简单查阅结果，除了廊坊东方大学城，已经存在或者正在兴建的大学城的城镇包括：温州、广州、珠海、福州、厦门、济南、郑州、宁波、成都、南京（一个市里有仙林、江宁、浦口三个）、洛阳、无锡、沈阳、南通、西安、哈尔滨、鞍山、南宁、上海杨浦、深圳桃源村、长沙荣湾镇、山东齐河县等。这么多地方都在建大学城，究竟有什么内在的名堂？

按照国家早已颁行的《土地管理法》，凡是新开工的房地产项目，都要经过有关部门审批，并且还要对所征用土地进行补偿；换句话说，房地产项目所占用土地都是有偿的，不会白白拿来土地为所欲为。特别是，党的最高机构前些时候提交全国人大的有关修改宪法的提案里，对于征用土地进行补偿更是做了明确的规定；近来各地在土地征用过程中出现的纠纷逐渐达到了白热化程度，也引起了各方的高度关注。因此，随着法制的确立，再想无偿占用土地进行商业性开发恐怕没那么容易了。

但是，教育是具有公共事业性质的领域，教育事业所使用的土地资源也就因此具备了由行政划拨而特有无偿使用的性质。于是，教育园区就自然成为惟利是图的房地产开发商们趋之若骛的新领地，而各级地方政府也乐得借此机会进行招商引资发展作为地方支柱产业的房地产；同时，由于土地补偿金必须直接针对土地使用者而并不能完全划归地方财政收入，政府并不具备土地补偿资金的全部所有权，要与耕种土地的农民、土地上做工的工人等共同分享这笔补偿资金，因而一些政府对于土地补偿制度的实施并没有多大的积极性；另一方面，由于体制方面的原因，一届地方政府进行土地出让但却未必能够在任期收取投资周期很长的房地产项目的成果，也使该届政府没有动力去实施土地补偿制度。

在这种情况下，利用教育的公益性质、从这个特殊领地里套取土地，就成了不少房地产商人和一些地方政府心照不宣只需默契从事的行为。

上述在建的一些大学城项目中已经暴露出不少黑幕，就可以部分地说明这种操作本身具有一定的制度空虚和缺位。从现实情况看，其中也的确有着很大的操作空间。例如，在大学城里兴建教师宿舍，应该是什么性质的房地产项目？如果是商品房，但却是占用无偿划拨土地；如果是教育设施，但却由于福利住房制度的取消、入住人员具有变相房屋使用权而不具备合法性。更不用说，在类似廊坊市东方大学城这样形形色色的以教育为名的房地产投资项目中，可以见到大量的高尔夫球场、娱乐场馆等经营性建筑，用建大学城的名义巧立名目进行新型的圈地的行经也就昭然若揭不言自明。自然，高档酒店、别墅等类型的项目鱼目混珠于其间，也就不足为奇了。

房地产是个资源密集型产业，对于土地的有着强烈而旺盛的需求。作为这个行业里的商人，不遗余力以最小投入获取最大产出是其本性所在。而作为城市土地管理方面的政府，必须负起责任来，制止任何方式与渠道中对于国有土地资源的侵吞与蚕食，防止国有资产新的流失。