房贷固定利率不过尔尔

房贷固定利率不过尔尔

                                    2005年10月22日

何必

10月21日，有三家银行被央行批准今后可以开办固定利率的房地产业务……（略。）

究竟该如何看待这种房地产贷款业务方面的制度创新？固定利率的出现看上去好像是银行方面向市场化方向推进的一个明显而重要的步骤，或许，应该为这项措施的出台而欢呼雀跃？

舆论认为，早在今年上半年，银监会京、沪、深三地调研房产贷款一事早已在市场传开。有银监会官员透露，此次调研的重点是控制银行信贷风险，未来将根据调研结果对《商业银行房地产贷款风险管理指引》进行修改。该官员称，个人住房贷款相对来说是商业银行的优质资产，而房地产开发贷款则存在信贷风险问题。目前在房地产开发资金来源中，银行资金举足轻重。如果仅看报表数据，近年银行贷款占房地产开发企业资金比重一直徘徊在20%左右，但是如果将房地产开发企业的“期房”筹资，包括居民购房消费贷款和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约60%的资金来自银行信贷。日前央行副行长吴晓灵表示，必须控制房地产业向银行借贷的总量，房地产业应更多地到资本市场上去筹措资金。暗示上面采取措施收紧对房产开发的信贷口子。

来自高层的对于房地产市场的宏观调控已经进行了半年时间了。就目前情形来看，效果非常差强人意。本周四，国务院召开例行新闻发布会，国家统计局新闻发言人郑京平介绍，全国房价正在稳步下降。但北京媒体却同时报道，北京市8月份房屋成交面积较之7月份有大幅度增加，环比增长95.6％。宏观调控开始时，各界分析北京房价应该收到此政策因素的影响，于秋季出现拐点，或者说出现价格向下的势头。遗憾的是，目前的局势却显示出，消费者终于抗不住寂寞，更担心房屋价格会走高而丧失机会，纷纷出手入市。一位市场老手用了一句非常浅显的话道出了本源：10多年来，什么时候看房价都很高，但回过头再看都是低的！

而且，虽然央行提高了房贷利率下限，但银行为了市场份额仍在进行着隐蔽的价格战，一些银行推出的“房屋理财账户”就是一个例子。上海“一年转按揭”业务从4月1日起叫停，但变相转按揭却应运而生。据估算，上海这类提供垫资服务的地下房贷公司有100多家。

同时，银行方面对于作为银行优质贷款的房地产信贷萎缩的恐惧也非常清晰。

在央行、政府的联手调控下，上海房贷已显出退潮迹象，3月份个人房贷增幅比2月份下降了1.4%。对此国家会计学院金融研究中心报告指出，用加息逼迫房贷下降的方式来为房市降温，其后果是加大银行的坏账风险。报告提出，对照香港经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18％。目前的按揭贷款的按揭比例通常为70%，如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本，则当房价下降20％至30％时，按揭贷款就会有损失风险。例如当利率上升至7％时，三十年和二十年期的按揭贷款的损失风险就相当高了。中国的银行是经济发展的主要融资渠道，经济繁荣时期通常伴随着银行贷款的大幅增长，随着经济的着陆，银行不良贷款也会接踵而至。但令人安慰的是，房贷风险的时间较长，需要5年或者5年以上才可能完全暴露，短期内风险不大。

对于调控房地产市场，政府一直处于矛盾心理之中，既不希望房价泡沫继续发展，也不希望房价下跌引发经济风险。

在目前国家对房地产进行宏调的形势下，银行一改以往低调做法，纷纷推出旨在抢夺房贷客户的新业务，令房贷市场竞争趋白热化。有银行人士指出，因房贷市场规模巨大，事关银行市场份额，而宏观政策缩紧了银行的房贷业务，银行只能通过争抢个贷来降低房地产开发贷款风险。此前银行都是在暗中较劲，现在开始都放在台面上公开争抢了。此前民生、光大及深圳商业银行开办了一种俗称“超按”的业务，即购房者选择到开发商指定按揭银行以外的银行办理按揭手续，开发商会在与原指定银行已确定的价格基础上给予购房者一个折扣。业内人士指出，“超按”等于直接从其他银行手中争抢客户。此外，个别银行推出 “跨行非交易性转按揭业务”也将目标指向其他银行的存量客户，购房者可将其在一家银行的房贷转到另一家银行，有的还可在第二家银行申请“加贷”，即申请获得更多的贷款，或申请延长贷款期限。由于跟国有银行相比处于弱势，股份制银行争抢房贷的积极性要更强烈一些。

其实，房地产固定利率在国际上早就不是什么新鲜货色。但是，发达国家固定利率总是作为一个附带着很多金融服务的品种共同伴生。但是在中国目前的金融环境里，固定利率总是一个很单一的玩意儿；而且，由于银行方面对于利率走势把握能力欠缺，加上银行方面对于受贷方前袋的目不转睛，使得银行提供的服务差得太远。就目前情形看，银行方面推出房地产固定利率无论是在利率水平上并没有什么吸引力，而且在此类贷款年限上也会很充分体现出功利短视的心态。类似天津中德那样的银行显然是会被京城银行们所形成的利益集团共同排斥的。

因此，一方面，银行为了争夺房地产受贷客户不惜刀光剑影势不两立，另一方面，由于缺乏有效的竞争手段，即使有了固定利率，在各式各样案件频繁暴发而被国际上认为基本上不成为银行的情况下，也不过依然一瘸一拐。