看法院如何对业主强制执行

看法院如何对业主强制执行

                                2005年10月18日

何必

朝阳法院就对拒交物业费的305户业主发放了交费公告，如果7天之内他们仍不按照判决书的规定交纳物业费，将被强制执行……（略。）

看起来，发案率越来越高、被社会关注得越来越多的住户拒交物业费的现象要得到大力治理了。

记者介绍，法官提示，业主不交物业费，可能造成物业服务质量进一步下降，甚至造成小区管理秩序的混乱，对业主的生活将造成不利影响，这对业主的利益会造成更大的损害。

物业公司往往通过告上一两户来警示其他业主。本来运用法律手段是每个人的权利，现在却是物业公司在有效利用。法官表示，只要业主的诉讼请求是合理的，且有足够证据证明，法院也会支持的。

在很多小区，业主委员会没有起到足够的作用，很多业主不能顺利地通过业主委员会来维权，而一些业主委员会也没有得到业主的充分认可与信任。

数据显示，物业管理纠纷已经成为北京日益严重的社会问题。仅以朝阳法院来看，2002年物业管理纠纷194件，2004年1898件，比2002年增长878%！从去年8月至今年8月，朝阳区共有2000余名业主被物业公司告上法庭。而其中，90%以上案件的起因是业主不缴物业费。而进入执行程序的，2002年135件，2004年上升到735件，今年截止到10月17日已经到了1009件，涉及到86家物业管理公司。

大概，物业管理纠纷上升势头已经呈现出不可遏制的状态，而且由于其不动产的特殊性质，使得问题的严重性再怎么看待似乎也不为过。

法官所提示的如果业主不交物业费将会使小区物业服务水平下降陷入恶性循环，听起来很有道理，但却是一个令人非常尴尬的现实。中央电视台报道，有调查表明,北京市商品房小区平均物业收费率仅为65%。收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符,成为业主拒交物业费的主要原因。令有调查显示，北京居民在与物业发生纠纷乃至冲突时，60％以上采取的措施就是拒绝交纳物业费，而采取打官司方式的只占4％，这种调查结果显示出很让人悲观的情形：人们更多地还是习惯于使用不那么合法地放弃自己的责任与义务的方法，面对自己不满意的局面时，宁愿选择相对消极、保守但却即时见效并很富于操作性的手段去应对，也不去相信什么法律，不愿意承担讼累，不理会什么法治，不信任除了不交钱外还有其它的自我保护途径。

也就是说，业主往往采取拒绝交纳物业费的方式表达自己的不满；而且，如果60%以上的业主选择拒绝交纳物业费，应该是法律的尴尬了；而如果法律不能主张与维护大多数人的利益，那么这样的法律还有什么存在的意义？

法官表示，只要业主的诉讼请求合理且有足够证据法院会支持。而这两个要件恰恰是最让业主无可奈何的。什么叫诉讼请求合理？拒绝交纳物业管理费，显然不是合理、甚至是违法的行为，但什么又是合理的请求呢？收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符，这些应该属于不合理行为，但是针对这种不合理行为进行诉讼，就目前法律看，几乎没有被支持的可能性。对于物业公司服务方面标准、规范等方面的缺失，使得在物业纠纷产生后法院往往无法可依；更让人无奈的是，由于每次物业管理纠纷开庭审理时，都会引来很多旁听者，使得法院判决带有很强的示范效应，反而促使法院在审判上小心翼翼畏首畏尾，不敢轻易做出判决而被当作典范。而所谓足够的证据，更是个美丽的谎言。物业公司作为一个组织，面对业主时其组织化程度很高，而且有专门人员应付与业主的关系，特别要在与业主发生纠葛或冲突时寻找业主方面的瑕疵、漏洞甚至违法之处，相形之下，业主由于分散所致组织化程度低、专业知识、应对经验等方面的欠缺，信息不对称而处于力量上的不对称状态，在物业公司几乎成为专业讼棍的情况下，难以应付日趋增加的讼累所蕴涵的高昂的诉讼成本；再加上目前法律在维护自然人私权方面严重的缺失，使得越来越多的人会选择远离法律而只是消极的反应方式。

现在，法院下达了强制执行的威胁，试图强调法律的权威性。面临着中国特色的执行难的状况，法院找到了一个软柿子来捏，至少业主还有那么一个非常容易执行的不动产，收拾自然人还不是轻而易举的事？

说是业主7日后如果还不履行法定义务就要被强制执行，人们倒是很想看看，如果一栋楼上就有60位业主成为被执行人的情况下，法院如何进行强制执行？如果真因此发生群体性骚乱，当局该怎么办？当法律站在企业一方欺压自然人时，会发生怎么样的闹剧？

等者看吧。