物业纠纷迅猛增长

物业纠纷迅猛增长

                                        2005年10月13日

何必

物业纠纷可以说是目前众多纠纷中涉及面最广、发生频率最高的纠纷之一，解决起来也是相当困难，甚至法院在审理的时候都反难……（略。）

物业公司代表认为，业主委员会的主体资格也有问题。像北京金罗马物业接受中海雅园业委会的邀请去管理物业，交了10万元押金，但拖了一年，最后还是没进去，讨要押金业主则都说没有钱，要不回来。

物业纠纷在所有民事案件总量中的比例也从不到1%上升到现在的超过6%。

这些日子，北京市物业管理方面再度呈现出一种非常火暴的态势，特别是到了司法层面上，物业管理纠纷成为各方关注的焦点，而且由于诉讼案件数量的激增，更是夺取了越来越多的社会注意力。

而且，这种态势影响的不仅是消费层面，在投资领域也表现得比较充分。在国家实施宏观调控措施，平抑房价上涨过快势头的情况下，银行收缩了房地产信贷规模，使得不少拟建和在建项目资金方面捉襟见肘，不得不向海外资金寻求帮助。但是，重高档商办、轻住宅，重上升市场、轻风险市场，这是海外基金投资策略的转变方向。数据显示，2004年9月到2005年4月，海外基金在上海的投资达到100亿人民币，几乎全部投向非住宅物业，在此之前，海外基金则比较偏向于对住宅发展项目。而且海外基金也趋向于均衡发展北京以及广州的房地产业务。高盛今年4月份以1.076亿美元从新加坡嘉德置地手中拿下百腾大厦就是个例子，一方面凯德置地是要向其它地区转移，一方面则是高盛瞄准了商业物业。

由于法院的判决带有一定的示范性，有些纠纷法院在没有明确的司法解释的时候都不敢判。

住宅物业在各方眼里，越来越成为一个不招人待见的鸡肋。

今年1月20日新华网消息，58.7%的业主对物业公司的总体评价为一般，14.3%的业主对物业公司的评价为差，27%的业主对物业公司的评价为满意。两者相加，也就是说有高达73%的业主对物业公司不满意。这一结果是昨天北京市消费者协会在近期开展的对本市住宅小区物业管理状况调查发布会上公布的。

应该说，住宅物业是企业与个人衔接最为紧密的区域，从而也是中国社会制度中企业与自然人之间冲突集中爆发的导火索和火药桶。在目前的政治体制下，企业之类有组织的法人的社会地位要高于自然人的社会地位，政策和法律对法人的偏爱与照顾明显强于自然人。这种状况，无论是在消费者面对商家、还是劳动者面对用人单位、抑或资本市场上散户对庄家、等等领域，都能很普遍而清晰地表现出来。但与购物可以货币选票、就业可以不伺候、股市上可以脚投票不同的是，住宅作为不动产，一旦入住就是必须朝夕相处的，因此，这个领域里矛盾的产生几率以及激烈程度必然远远高于其他地方。

物业纠纷发案率每年以200%的速度增长，这是个什么样的景象？对于安定重于一切的当局来说，这是个非常头疼且恼火的局面。不得已，法院出面召开那么个诸葛亮会，也是实在没辙找大家来出主意想办法。

而屁股决定脑袋，吃谁家饭说谁家话。物业公司眼里当然是业主基本上没有不是不法分子的；北京市建委方面自然也要站在政府利益上考虑；而那个北京市律师协会会长也大演不惭，辨别着到底谁是上帝。

上帝是业主？好像不是这么回事。谁听说过上帝要花钱买房子住来着？谁听说上帝生气了要跑到法院去起诉物业不给知情权、乱收费和保安不好？

国外的物业服务合同是一本书，住所可能遇到的情况都有规定，有标准就能很容易地看出谁对谁错，争议点少了，纠纷自然少。

实际上，在物业管理方面，存在着太多的行政不作为。到现在，法院的审判物业纠纷案时处于非常谨慎挠头的状态，原因就在于没有具体的标准，太多的案件只能看到一般说来、原则上、大多数、总体上之类的抽象而模糊的说辞与理念，试图放之四海而皆准，完全凭借行政思路演绎所有的社会生活。

如此一来，社会上利用政策与法律上的偏颇和欠缺，出现着日益增多的钻空子者，更是把法人与自然人之间（拓展开看，也可以看作是国家与社会之间、官方与民众之间）的矛盾激化到了非常尖锐的程度。

应该说，法律已经是调节社会关系的最后手段。而目前的状况是，法院在物业纠纷方面的审理小心翼翼，经常采用庭外调解这种各打50大板无视法定权利的方式，试图息事宁人。可是，这阻挡不了物业纠纷案件迅猛增加的态势。如果法律都不能管束矛盾的迅速激化和蔓延，还能靠什么呢？