建委决定物业存废

建委决定物业存废

                                         2005年8月10日

何必

8月2日北京市建委对太平家园更换物业事件做出了批复……（略。）

记者采访时，区建委领导表示市建委对太平家园换物业一事非常重视，9日上午他们还去了市建委谈论情况。经过电话询问，老物业公司负责人表示已经接到了市建委的批复文件，但不愿意接受记者的采访。只要证明业主大会有效合法，太平家园换物业的问题就算是解决了。不过，业主们还表示，因为物业公司在小区内进行了好多非法经营活动，在更换完物业之后还要通过法律手段跟老物业算总帐。

小区更换物业管理公司算是个老大难问题了。人们形象地把物业公司说成是管家，可主人要换管家却总是遇到这样那样的麻烦，这也算是很具有中国特色的了，管家赖着不走，主人却奈何他不得，就死皮赖脸呆在家里，新管家到了家里，于是一个家就出现两个管家同时存在的怪现象。

其实，说物业公司在小区里进行非法经营活动，这几乎是俯拾即是的事。很多时候，业主由于不满物业公司的服务而拒绝交纳物业管理费，这是尽人皆知的事情。但奇怪的是，有的物业公司在大多数业主都不交物业管理费的情况下，却还能很逍遥自在地在小区里滋润地存活，原因就在于物业公司将很多类似地下室、车库、绿地、小区管理用房等公共区域据为己有并进行经营，获取非法收入。就北京目前的情形而言，究竟有多少物业对业主利益进行了盘剥侵占，这都是个谜。考虑到很多物业实际上都与开发商有着千丝万缕的联系、甚至干脆就是一回事的情况，说房地产开发商侵害房屋消费者权益，一点都不言过其实。

而太平家园召开业主大会要求更换物业的事，在北京也早就闹得沸沸扬扬满城风雨，从最早业主不满物业开始闹腾出现纠纷矛盾，到后来双方剑拔弩张不共戴天，再到成立业主大会并就更换物业召开专门会议形成决议，后来又被物业质疑业主大会本身以及会议决议的合法性，又到业主将会议决议报到北京市建委，一直到业主们收到市建委的批复，过程不可不谓轰轰烈烈惊心动魄；惟恐天下不乱的媒体也乐得推波助澜，希望事情闹得越大越好，该栏目也一直在追踪报道。到了现在，市建委终于对该小区更换物业一事做出了批复，也算是当官为民做主的典型了。

就目前情况看，该小区业主们都在忙活着寻找材料和证据，以证明业主大会及其决议的合法有效。如果真是合法有效了，那么就可以报请市区建委，由他们下达行政命令，要求小区物业按照命令进行交接并撤离。昌平区建委也跟着一通手忙脚乱，并煞有介事地宣称市建委对该小区的问题很重视，他们三番五次往市建委跑，大概又是前呼后拥免不了车水马龙兴师动众，行政成本也就这么开支了。

但问题是，就算是最终证明了业主大会及其决议无论在实体上还是程序上都是合法有效的，可万一老物业根本无视与建委过去的友好关系、以及今后在北京房地产业界混事必须要与衙门处好关系这样的基本道理，撒泼耍混怎么办呢？假如市建委下达行政命令、区建委配合执行，却被老物业束之高阁视若无睹，又该如何呢？按道理说，物业公司是个经济实体，完全可以置行政命令于不顾。届时，建委又当如何？

假如真是发生了老物业不理睬建委命令的情况，业主们还只能是寻求法律的支持，还是要干那些寻找材料证据以证明业主大会成立本身及其就更换物业所召开会议和形成相关的决议是合法有效的，换句话说，业主们现在所做的事完全就是在进行合法性证明，无论对行政机构还是法律都是如此。推论到极致，假如老物业真是猖狂到了连法律都不放在眼里、比照时下社会很流行而且愈演愈烈的根本拿法律和法院判决当作狗屎的情景，那么行政强制就更显得是毛毛雨了。

如是，行政命令被当作耳旁风，则让行政威信扫地，更是使官民关系进入新的对峙境地。

接下来，市建委针对一个小区更换物业下达红头文件，这样的行政行为也算认真贯彻新三民主义的施政精神了。但问题是，现在业主与物业矛盾层出不穷。在这种背景下，行政机构出面协调小区各方关系也就成为时髦。可北京市现有3000多个小区，是不是凡是发生纠纷都要由北京市建委下达红头文件去协调？假如是如此，那么可想而知的是，各区县建委忙不迭地往市建委跑，将会成为行政体制里的一个新风景，而泛滥的有关小区业主与物业的红头文件如同蝗虫般到处都是，不仅将大大降低行政威信，更是对行政资源的极大浪费，是对纳税人的不负责任。

还有，北京市建委就一个小区更换物业下达红头文件，这种行政行为本身的合法性如何？在行政许可法颁行一年多后的今天，这种把原本由法律协调、以及最终还是不得不由法律来协调的事情被行政权力斜刺里横插一杠子，有明显的行政权力扩大化、滥用行政资源与公共权力的嫌疑。而公权力不受限制的扩张，更是件可怕的事。