北京建委检查违规软弱无力

北京建委检查违规软弱无力

                                 2005年7月15日

何必

近日，市建委开查预售商品房项目……（略。）

这次北京市建委开展的检查活动，成为很多媒体竟相关注的行政举措，建委也乐得把这样的行政作为当作是很值得大书特书的政绩对外光作宣传，加码为在仕途上的功德；有些媒体也顺水推舟，用了“建委严查预售房违规”这样一眼看上去就旗帜鲜明立场坚定的标题，来为市政府部门歌功颂德。

其实，北京市商品房预售过程中形形色色的坑蒙拐骗比比皆是。业内人士介绍，以规划变更为例，几乎可以说100%的开发商都不能做到实现业主知情权，比如开发商利用在合同约定里要实现的绿地，再盖一栋商品楼，那么即使业主胜诉了，开发商也根本不在乎处罚金。有关部门如果下决心根除这些违规现象，那么就应该加大处罚力度，增加到足够震慑住开发商的地步。

这次，市建委终于下定决心要出面整治混乱的房地产市场了，并且动作不能不说是大张旗鼓，闹得沸沸扬扬尽人皆知。

可人们仔细看去，心里不免从初听上去的惊喜里迅速转为阵阵凉意。未进行产权登记就进行预售，从法律上说，就是在销售权属不明的财物，也就是销售并属于自己的财物。具体行为是在产权不清的情况下就收取购房者定金或预付款。而这种销售法律上还不属于自己财物的行为，竟然在现实生活当中存在了十几年，也真是非常费尽思量也搞不懂的机理了。

虽然稀奇而且迟迟没有动静，好在终于动手了。别说什么迟到的正义不是正义，在目前条件下，迟到的正义也是消费者求之不得的。

可在这迟到的正义里，却还是让人莫名其妙。没有预售资格却要发布虚假、夸大内容广告，到底是要治理无预售资格还是虚假广告？原本没有预售资格在法律上就属于对购买者形成了捏造事实骗取财物的行为，就应该为法律所禁止，那么如此广告还能发布，这是为什么呢？又该如何治理呢？如果这种没有预售资格的房屋在不进行虚假夸大宣传的情况下进入市场就是可以被接受的？另一方面，如果有了预售资格，就可以进行虚假、夸大内容的广告宣传？发布不实价格和销售进度，也当属对于故意购买者进行欺骗的行为，在法律上已经构成了诈骗行为的构成要件；销售人员倒卖房号，应该是法律上投机倒把行为的范畴；预售已抵押的商品房，就属于对产权暂时让度转移到别人的财产进行非法处置，这原本也是要承担法律责任的；而一房多卖或一房多贷，也是非常明显的对购买者形成欺诈的销售行为。

那么，建委这次风风火火的大规模“严厉”检查后，如果发现了这种行为会怎么办呢？只是“要求对一些违规单位进行网上公示”！也就是说，建委如此兴师动众对商品房预售活动中的违规行为的检查中，冲着那些几乎是地地道道的在光天化日里堂堂正正明火执仗地抢劫消费者财富的行为，最终的处罚措施就是把那些违规单位的名字贴到网上去。对于那些惟利是图到了不惜谋财害命的房地产开发商来说，连杀人越货都不怕，还怕什么把单位名字放到网上去？还不用说，“对一些违规单位”进行如此处置，那么言外之意就是对另一些违规单位就不做如此处理，而究竟如何对付则给人留下了无限的想象空间。

同日《第一财经日报》消息，国家统计局城市调查总队总队长黄朗辉13日表示，预计2005年全年全国房屋销售价格将同比上涨8.3%。这一预测已经将近期一系列的地产新政策等因素考虑在内，但是在他看来8.3%的涨幅依然高于正常水平。专家对房价虚高而产生的地产泡沫表示忧虑，认为可能危及国家金融安全。

看来，即使党政高层接连出手施以重拳试图通过调控抑制房价疯狂上涨的势头，但从结果上看却并不让人乐观。

7月12日新华社发表题为“摊开百日调控下的楼市博弈图”的署名文章，列举了“博弈之一：联手造势”、“博弈之二：集体‘捂盘’”、“博弈之三：死守高价”的行业动作。分析开发商之所以如此有恃无恐时，认为“在短短20年里，靠汲取地产、房产之暴利，中国房地产业以超乎常规的速度，催生了一个庞大的巨富群体。福布斯中国内地首富榜中，主业从事房地产的富豪逐年上升，2000年是25人，2003年增加到35人，2004年升至45人。上海某地产企业的前经理人私下透露，他们的项目利润一般在100%到300%之间。”

马克思是怎么说来着？一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10％的利润，它就到处被使用；有20％的利润，它就活跃起来；有50％的利润，它就铤而走险；为了100％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。

这些年来房地产的暴利已经是众所周知的事实，项目利润“一般在100%到300%之间”，那么就应该是既敢践踏一切人间法律，也敢犯任何罪行甚至冒绞首的危险了。所以，人们说在平均不到两天就能产生一个亿万富翁的房地产领域，是个合法却比走私贩毒还要暴利的行业。于是，绑架公共利益及其代言人的政府，也就是顺理成章的事了。

该文也提到，“开发商群体的势力，还在于其盘根错节的‘关系’，以及运用甚至掌控各种资源的强大能力。一位业内人士反映，在转型期中国，房地产是个‘水太深’‘太浑’的行业。不必说在一、二线城市，就是在一个县城，几乎没有一家房地产开发商没有‘背景’，这已是一个公开的秘密。”以强硬的措辞严厉批评了房价居高不下的现象。最后，在谈到出路时，也只能颇为无奈地指出，“其实，房价究竟会回调多少，具体数据最终将取决于市场，各种预测都只是某种意愿的表达。可肯定的是，人气改变市场，消费决定人气。上海市房地产行业协会一位副会长说，眼下，开发商最担心市场观望时间过长——而这，正是他们的‘心结’。”言外之意是，到了如此境地也没什么好招数，也只能指望消费者自己捂紧腰包别让开发商抢了去。

该文用这样的文字解读几乎尽人皆知的事实，“房地产毕竟是一个经济带动性极强的行业，又是地方政府的重要财源，地方政府普遍不愿接受房地产不景气的事实，担心楼市盘整时间过长。开发商们正是利用——甚或是‘挟持’了地方政府的此番心理，不停地给政府部门‘吹风’：调控的目的已经达到，政府该‘鸣金收兵’了。”

这是新华社在不到一个月时间里连续两次对房价持续走高的势头用严厉的用语进行批评了，也昭示着党政高层对于宏观调控结果不利的不满和担忧。坊间早就指出，中央政府出于建设和谐社会的需求对房地产暴利进行干预，却遭到了地方政府和开发商联手的阻击。即使是出台具体措施，也不过是风声大雨点小避重就轻。

而有媒体把北京市建委这次的“严查”赞誉为对国八条的具体化，如果真能落到实处，应当对房地产市场价格的平稳起到积极作用。

但是如果对建委对待违规单位的处罚力度，则很难让人对这种“具体化”的效果持什么好的预期。在对堂而皇之的违法甚至犯罪行为只是放到网上进行公示的行政处罚措施里，却让人看到新华社文章所说的“地方政府普遍不愿接受房地产不景气的事实，担心楼市盘整时间过长”的行政心态。