房屋价格涨到了危险边缘

房屋价格涨到了危险边缘

                                    2005年3月8日

何必

外国记者惊呼，上海的房子卖疯了！（略。）

新华社对此进行了全面报道。申城楼市今春走势继续强劲，在市中心和内环线附近的交通便捷之处，新开楼盘几乎个个好销，一些品质较好的新楼盘几乎到了要通宵排队抢购的地步。在徐汇区徐虹北路的某楼盘，300套房子竟有1800人预定，弄得销售公司“不敢”轻易开盘，生怕造成人员挤伤。近年来，北京的房地产开发可以说始终处于“三高”的状态。其一是投资高。北京2004年的房地产开发投资所占社会投资的比重已由上年的55.3%，上升到了56.9%，是北京投资最重要的支撑点。其二是增速高。尽管2004年的增幅略有下降，但仍然增长了20.8%。其三是房价高。目前全市商品房平均售价为5052元/平方米，高出全国平均售价2758元/平方米近1倍。

北京协成行总经理王小航表示，北京居民的收入并未高出全国平均收入水平的1倍，但在购买住房上却要掏出高于全国平均房价水平的近1倍，这显然缺乏“实力”支撑的。而如此之高的房价，又迫使众多普通老百姓不得不背上沉重的经济包袱。部分业内人士对2005年北京楼市房价的判断是：开发成本的增加、购买需求的稳定和政策变化下开发商的心态，决定了2005年北京楼市的房价只涨不落。

金融信托专家孙飞认为，房屋的价格水平从长期来讲应该是要和国民经济水平相匹配。

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容近日表示，近几年来，随着国内房地产市场快速发展，国内房价飙升，房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线。目前的房地产市场，由于行政对房地产业干预过度，从而使得国内的房地产市场形成一个几乎完全垄断的、由房地产商操纵价格的市场。在这种情况下，不仅使得国内房地产市场产品质量与服务差、价格高，而且也让该市场成了财富聚集、获得暴利、贪污腐化十分严重的市场。它不仅让国家大量财政收入流失，也让社会财富向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重。易宪容认为，大众希望政府政策的干预能把过高的房价压下来，而政府也完全有能力在土地政策（规定土地用处、规划住房建筑的面积与类别）、信贷政策（严格的信贷风险管理及加息）、税收政策（用重税遏制住房投机者及对豪华住房苛重税等）、住房政策（限定购买）上做出好的表现。

在网上随便搜索房价新闻，就会有多达几千万条的内容。

2月25日，《新京报》，市建委透露，据统计，去年北京卖出的期房面积占当年批准预售总量的82%，供求非常充足，并没有出现某些开发商炒作的供不应求的情况。

2月24日《国际金融报》，去年4季度，房价增长高达10.8%，增幅比去年全年高1.1%。青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆增长均超过两位数。去年金融机构短期贷款连续下降，而长期贷款7月起持续上升，到12月达76707.4亿元，比上年增长21.0%，增幅比2004年短期贷款高17.3个百分点。

2月24日中国新闻网，中国建设部副部长仇保兴接受本社记者采访时表示，今年中国房价走势应该比较平缓，不会出现大起大落。中国房地产业在去年迎来“牛市”，各大城市楼价一路飙升，全年有七个城市房屋销售价格连续四个季度超过一成，而二00四年亦由此成为近年来房价涨幅最高的一年。建设部科技司司长赖明认为，推广绿色和节能建筑短期内会令房价小幅上扬，但长期来看，最终受益者将是普通民众。目前中国对开发商实行强制性要求，要求其必须按照节能标准进行设计、施工。

就这样，国内房地产商们纷纷表态，认为房屋价格涨得还不够。任志强更是理直气壮地说，房子本来就不是给没钱的人住的，他放言，成都房屋的价格还不够高。

这是什么世道？人们连住房都要失去。居者有其屋，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这种千年前古人的期盼，到如今的社会主义制度里，却被红色商人们做了如此与时俱进的注释。

有好事者针对中国房价做了一番看上去画蛇添足实际上却很耐人寻味的比较。

目前汉城的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元（相当于人民币100万至165万，与上海北京差不多）。韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。

由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主，而且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。美国物产税(property taxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。在房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的全装修公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右，合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还 免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配矿化饮水装置；等等设备一应俱全。不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。上海房屋单价已经是直逼东京了。而且是化了钱没得到应有的产品。

英国房价普通地区每平方米为200英镑，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合每平米3000～4000人民币；伦敦地区约合5000～10000人民币。

瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500～7000瑞士法郎，也就是合每平米15000～40000人民币，但郊区的住房要便宜一些（苏黎世市区很小），约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币，一套100平米的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。但瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100平米的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点之一，即国外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不知真实的情况是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反正出了情况可以找政府，不像中国人有巨大的买房压力，这并不是消费观念的差异。而且下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，各种阳台、露台都不计入房屋面积，房屋的面积是按户内使用面积来计算的，更不用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多。

就这样，怎么也看不出来中国在津津乐道了改革发展成就的当口，国民实际生活水平到底有什么可值得称道的，也足以说明，现如今提倡全面协调可持续发展，建立和谐社会，已经是非常紧迫的事情，要不然真是来不及，可能要出大乱子了。