海市蜃楼般的经济适用房

海市蜃楼般的经济适用房

                                    2005年1月1日

何必

2005年北京的经济适用房建设总量和去年持平……（略。）

2004年12月31《北京晨报》用了相当大的篇幅对记者眼中的2004楼市进行了回顾（并很业余地套用了四部大片的内容），（略。）

其中，说开发商如果能换位思考，这无异于天方夜潭，就像让贼换位成被盗者那样不切实际，使得整个这种盘点显得很矫情。作为追求利益最大化的商人逐利行为本身未可厚非，但问题的核心并不在于商人要跑到消费者的位置上来体验其辛酸艰难，而在于商人的这种逐利追求是在什么样的制度环境下、以及如果超越了规范所可能付出的代价。

有关房价，大概是去年后半年嚷嚷得最多的，特别是今年房价走势的预判。而成为共识的，恰恰是经济适用房的大规模减少，无法起到从总体上平抑房价的作用。

依笔者浅见，今年无论是北京市还是全国，房价上涨几近铁定。其中当然包括表面上的有关城市土地招拍挂政策规定颁行（831大限）后总量趋紧的作用，物价的传导作用所体现的原材料、类似水电油煤等基本品、以及运输等价格攀升最终必然在房地产成品价格上有所反映，美元贬值带给人民币升值的巨大压力、人民币利率不能随行就市使得大量海外热钱涌入国内并集中炒作在房地产市场上，等等因素都会使得房价涨势有着深厚的背景和多重的动因。

但更应该看到，房价趋高的表象后面，却完全不是土地供应量、CPI（消费品价格指数）、利率、住房需求现实化那么单纯。

2004年3月29日，国土资源部发布了被市场称为“中国城市地价白皮书”的《我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告》，透露2003年中国城市地价占房价比重约为20％－40％。建安成本比例偏大。房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10％以上，中高档平均利润率一般达到30％－40％，国际则平均为5％，高的也就6％－8％。如此暴利行业的存在，显然与所谓全行业的微利时代来临与恶性竞争俯拾皆是的状况形成了鲜明的对比以及耐人寻味的反差。之所以会在买方市场大行其道之际，还存在40％平均利润率这种匪夷所思的情形，的的确确令人瞠目结舌。

而其内幕如何？作为中国房地产大亨的潘石屹所办的《soho小报》在2004年7月20日版上，说到潘石屹动辄说北京房价必涨时，一位资深房地产分析师评价认为，“潘的行动并不仅仅代表他一个人的行为，在潘的身后站着一大群与他背景相似、利益相关的人，这些人都是京城知名的房地产大腕，与其他行业同行是冤家不同的是，平时这些房地产大腕们经常一起参与各种公开的论坛和私下的聚会，对各种关系到自身利益的信息互通有无，形成一个国内其他行业罕见的团结、紧密的行业垄断阶层，他们之间可能在业务尚互有关联，会集体对应政府有关政策的推出。在经常房地产界，这个阶层被认为是一个‘大资本家’阶层，这个阶层的典型特征是，由于多年在业界的经营，使其手中都握有大量资本，同时通过资本的力量掌握了国内很多媒体，形成自己发表言论的统一平台，并通过这个平台对政府政策的制定与走向施加影响……‘大资本家’们拥有与政府强大的对话能力……”

由于行业市场化程度过低、寡头垄断局面坚挺牢固、资本对于舆论的掌控与操纵成为人所共知的事实（不久前电视节目曝光北京著名房地产开发商黑幕而在采访时被开发商不屑一顾说成是早就向媒体投放了广告而不担心该新闻能公诸于众，却忘记了电视恰恰是房地产商们忽视的地盘，由此疏忽导致节目播出受众哗然的个别“例外”）等，以及地方政府对于房地产作为支柱产业向GDP输送着高贡献率的青睐、期待与唯唯诺诺，都加剧了房地产领域霸权的恣意妄为，并蕴涵着凡是东窗事发落马的贪官污吏们几乎没有例外都与房地产开发有牵连的时代精神。

换言之，房地产领域已经成为权钱交易和黑社会性质明显的黑洞，而且由于其资金密集型特性，以及各式各样的法律上对于违规违法处罚内容的“疏漏”，才形成了日益荒唐的房地产格局。

在此情势下，再来看待北京市经济适用房现象，自然会有别样的滋味。

2004年5月份，北京市相关部门已联合下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。作出规定：购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。此后不久，我国第一部由建设部、国家发改委等部门下发的《经济适用住房管理办法》出台，规定今后经济适用房除要严控购买家庭外，面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。

其实，无论是北京市还是建设部和发改委有关经济适用房的规定里，都有着明显的计划经济色彩。例如有关5年居住期限、80与60平方米的规定也给人太多遐想和对于合法性的置疑。凭什么非得是5年？为什么要严格限制在80或60平方米？

实质上，经济适用房本身就有着将社会人群区别对待的属性，而这种优惠自然会形成没有优惠的区域，从而形成寻租的空间。把市场区隔为优惠与非优惠，这也是经济发展到现在动用非市场手段的无奈而尴尬的举措。在市场化叫嚣者看来，所谓经济适用房的存在本身就是大逆不道的，应该斩钉截铁地消灭掉，而那些城市贫民也活该倒霉，就应该是作为改革进程的成本而成为牺牲品。面对越来越激烈的社会冲突以及日趋广泛而残酷的仇富心态，从增长向全面协调可持续统筹发展的转变才被提到议事日程并作为施政方针。而动用财政、金融乃至行政手段维持经济适用房的规模，也是各地地方政府不得不至少要挂在嘴上的说辞。

另一方面，对于有着现实住房需求的广大人群来说，即使是经济适用房也还是望尘莫及，指望着自己连带亲朋好友的倾囊鼎力，也注定是“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”式的发问依然成为世纪疑问，而且还处于无解状态：经济适用房也还是要到每平方米2650元，按照建设部很发改委规定中的小户型（这对于贫困家庭往往人口量大的实际状况来说显然还是无法缓解居住困难）计算，60平方米总价也需要近16万元，再加上各种契税费用，当然是不菲的支出，而考虑到北京市人均收入状况，扣除掉富人所占部分，那么局面就变成以每年不足1万元的家庭收入供养总价近20万的经济适用房，而此时，银行个人信贷抽紧使得个人支付部分加大，基本上看来，经济适用房也只是能够满足城市居民中小部分人的住房需求。即使如此，每每经济适用房上市，也还是出现层层叠叠披星戴月排队者的景象，而与此类扶贫救困性质相似的廉租房只能依靠随机幸运的摇号方式产生，都体现了北京人住房方面的尴尬。

而其背后，还是社会财富分配越来越不合理的险恶局面的加剧。

所以，无论怎么看，经济适用房都还是海市蜃楼。