绕开政令自行其是

绕开政令自行其是

                                         2004年8月14日

何必

根据北京市国土局等主管部门刚刚发布的“北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准”规定，在8月31日以前，可以继续协议出让的项目有三类……（略。）

该报道中提到的经营性用地历史遗留问题界定可以继续出让项目三类包括：1，2002年7月1日以前同时具备立项和规划文件并符合相关政策的项目；2，绿化隔离带扫尾项目；3，在建的房改带危改项目；同时，该政策规定，这些项目需要征地、拆迁的，出让前，必须足额存储征地拆迁费用，在签定土地使用权出让合同时，必须交纳总地价款的20％，之后60日内交清全部款项。

房地产界以及社会各方都密切关注的被称之为“831大限”的日子越来越近了。这个“大限”实际上就是要将长期以来一直被争议和诟病颇多的土地出让方式从协议改为招投标。其背景原因里至少有，一是随着腐败现象日益发聋振聩，涉案性质、金额、人数、官阶、手段等虽然都呈现出千姿百态，但其最主要的共同点就是多多少少都与土地交易有关，治理土地交易中的暗箱操作，将交易公开化透明化，可以缓解房地产领域里权钱交易发生势头上升的趋势；二是在人地关系原本紧张、人均可耕地面积仅有世界水平的40％的中国，大量土地被放到黑箱之中进入流通领域最终成了不法之徒的囊中之物，直接影响到粮食安全甚至社会安定；三是目前宏观调控对象里很重要的一项就是房地产项目，由于这种项目属于资源与资本密集型，因而动员了大量社会资源，这种资源很多都属于有限乃至稀缺性质的，如果不及时应对，将有可能形成经济泡沫化；四是无论从国际经验还是从国内现实情况看，作为支柱产业的房地产领域，通常都沉淀着大量社会财富，与其他行业相关度很高，可以说牵一发而动全身，尤其是在目前我国大型国有商业银行和股份制银行呆坏帐率居高不下、即使按照中国官方公开的数字也早就超过国际警戒线的现实环境里，房地产项目操作中的不规范蕴藏着极大的风险，一旦出现问题将把银行拖进泥沼；而常言道，只要中国金融不出现问题，中国经济就没问题，可如果金融出了乱子，后果不堪设想。

从中可以看到，房地产业已成为当下事关反腐倡廉、经济发展、社会安定以及国计民生的大事，好像再怎么治理也不为过。

话是这么说。当治理真道真枪地付诸实施之际，自然会遭到一个个几乎全部都是手眼通天的房地产开发商们的联合抵抗，这种抵抗由于涉及到了其生死攸关的利益而极为顽强与猛烈；同时，在“绿色GDP”、“科学发展观”、“全面协调可持续发展”等概念与政策主张尚缺乏必要的制度设计与之配套以形成具有操作性的政法体系时，各地也依然还在GDP政绩考核主义方面抱残守缺不肯放弃。而对于城市各级政府来说，在目前的资源条件下，GDP增量的产生最便捷、最经济、最简易、最可能的途径，还是依靠进行辖区土地交易。比如，在北京市已经有政策不再对老城区进行拆除改建之后，今年6月11日，北京市规划委员会网站上还是发布了批准对什刹海、鼓楼地区两条古街的改建消息，并在该地区大兴土木。这种为包括学界在内社会各方几乎众口一词反对的形势下依然自行其是的背后，人们也看到了区政府在GDP考量体系压力下的迫不得已——作为一个被重重包围在城市中心地带的区域，没有任何空间扩充余地，所能干的，也只有打眼下这么点土地的注意了。

在如此背景里，再来看那三类被规定可以继续协议出让的土地类型，也就不足为奇了。按照该报道所言，属于历史遗留问题范围的土地面积达到4000多公顷，而符合界定标准范围的就有约2500公顷，占到了涉及问题土地面积的一半以上；与该界定标准可能相关的土地面积数量会更大。事实上，业内人士介绍，真正涉及的土地面积超过了10000公顷，换言之，目前北京市存在土地出让可能的面积里，大部分都在这个界定规定的有效射程之中；同时，由于操作手续繁杂，出让过程在大限到来之前完成是“不现实”的，也就是说，出让过程注定要延续到大限到期以后；而且，虽然说被界定的这三类项目应该在“831”之前，但实际情况却是即使到过了大限规定期限，由于没有一刀切而采取柔性政策，致使很多项目依然会消遥于大限所明令招投标出让土地规定之外。

于是，我们看到的是，“831大限”被巧立名目轻而易举地绕过或突破，土地通过招投标出让方式被所谓“历史遗留问题界定”中的例外化为乌有，房地产商们自然对此拍手称快，专家也出于利益考量而闪烁其辞。而相对于招投标出让土地这种市场化程度较高的方式来说，协议出让土地由于非公开化操作，隐含着明显过多的交易成本，虽然这种方式可能达到了交易双方的双赢，但却产生了令人浮想联翩心痒难挠的外部性，最终这种成本还是要有人买单，会转化为消费者的支出，而且给城市总体房地产价格带来攀升的压力，使得城市整体都变得昂贵起来并因之失去竞争优势。

上有政策，下有对策。总是能够有发明创造，面对政令而网开一面。