闲云野鹤
个人博客
原文发表于钛媒体
恒大2.44万亿负债带给吃瓜群众心灵的冲击还没过去，“宇宙最大房企”碧桂园又出事了。8月8日，碧桂园相关人士向媒体表示，公司“出现了阶段性流动压力”。
走到这一步，吃瓜群众心知肚明，距离公司“公开市场违约”也就是俗称的暴雷，已进入倒计时。
碧桂园这一轮危机的爆发堪称典型，先是高管突然减持，然后大股东向境外巨额“捐赠”，骚操作引发传言四起，不明来源的对话截屏，难辨真假的小作文，在社交媒体逐步发酵，终于传导到“股债双杀”，如无断然措施，恐将重蹈恒大覆辙。
经历了众多房企暴雷事件后，吃瓜群众已经不再对“地产ICU”又添一员感到意外，但还是有不少人会问，中国房地产市场黄金二十年的巨额财富，高房价卖出来的庞大销售额，头部房企历年积累的高利润，怎么就仿佛一夜之间化为泡影？
千言万语归于一个问号：恒大碧桂园们的钱到哪里去了？作为地产“老司机”，我来给列位看官算个粗账，虽然只是毛估估，答案就在其中。
暴雷房企的钱，第一大块是买地去了。
暴雷潮之前，民营房企的土储一般为年销售额的三倍左右，这样可以满足三年内的开发需求。然后边开发边补货，滚动拿地，始终保持“手中有粮，心里不慌”的状态。
这种囤地模式是近20年地价/房价单边上涨造就的，头部房企都曾经是该模式的受益者。
恒大碧桂园当年的销售峰值在六七千亿，按三倍推算是2万亿左右的土储货值。恒大今年7月补发的2022年财报披露，截至2022年12月31日，集团拥有土地储备2.1亿平方米。按照每平米1万元售价简单估算，差不多就是2万亿货值。
恒大主攻二三四线，拿地体量大，谈判能力强，成本按二折毛估估，土储用了4000亿左右。现在这市道，号称的2万亿货值，变现能力要大打折扣。
第二大块是支付融资成本。
还是拿已经暴雷的恒大来估算，2.44万亿债务里有7210亿的合同负债，这一块是预收的购房款，对应着那些未完成交付的楼盘；有息负债则是1.72万亿左右。
类似恒大这样激进的房企，暴雷前早已不容易拿到足够多的银行贷款了，还得到市场上四处找钱。在相关政策收缩前，信托是房企融资一大渠道，其他包括美元债，员工理财，商票，等等，利息都在两位数以上。
这些有息负债在暴雷前，都是照常支付利息的。两位数的利息，滚动式还本付息，这些年来支付的融资成本，毛估估大几千亿是有的。
第三块，是高税费。房地产行业久有暴利之名，又是政策调控对象，长期担负高税费。
有人曾算过，万科的利润与纳税额比例为1：2.68，也就是说如果赚到1元钱，就得上交将近2.68元的税费。恒大碧桂园们可以类推，这里就不细说了。
第四块，是高分红。
如今曝出天大窟窿的房企，三四年前都是高分红的，惊不惊喜意不意外？
房企由于是预售制，销售确认为收入有长达一两年的周期，财务操作空间大。利润虽然有可能是假的，分红肯定是真的。民营房企股权较为集中，大股东往往拿着一半以上的股权，分红一大半落到自己手上了。
据统计，2016年到2020年，恒大累计分红939亿。许老板持股恒大约75%股份，可以拿走分红的四分之三。比如2018年恒大分红186亿，许老板自己分了140亿。
就在暴雷前夕的2021年上半年，恒大还在讨论分红事宜，你品，你细品。
第五块，是多元化的高学费。
有个段子说不怕败家子吃喝玩乐，就怕败家子瞎投资。用在喜欢搞“多元化”的房企身上，再合适不过。
恒大造车，推冰泉，碧桂园搞机器人，每一笔学费，都是几十个小目标起步。万达当年搞网络科技集团，后来果断止损，几年下来，成本以百亿计。王健林自己也说，后悔给了网络科技集团负责人曲德君太多的钱。
想想也是，公子再怎么造，可能也造不了这么多。
第六块，是高薪酬。
恒大前总裁夏海钧，曾经以年薪2.7个亿，荣膺“打工皇帝”之名。
这还算不上是天花板。业界传言，托“同心共享”的跟投机制之福，顶级房企一位区域总裁曾经拿到过10个小目标级别的年收入。
其他房企没那么夸张，但高管几百万到千万，中层一两百万，高经四五十万，管培生月薪过万起步，是业内常态。
加上员工数量多，恒大碧桂园都在10万级，千亿房企员工过万，管理岗位也是层层叠叠，这一块开销真不是个小数。一旦暴雷，高管都是“提桶跑路”，其肥可知。
第七块，是高费用。
房企日子好的时候，鲜花着锦，烈火烹油，管理费，营销费，各种人吃马喂大手大脚，不在话下。其中的跑冒滴漏，在所难免。房企高管贪腐，也是屡见不鲜。
很多项目的营销费用是按销售额的1%花，房地产项目又都比较大，累积起来亦很可观。
作为地方的大户，房企自然是各路神仙妖怪紧盯的目标。捐赠，赞助，吃拿卡要，你懂的。
······
想必看官们也明白了，房企这些必要的不必要的各种支出，都建立在市场上行、房价不跌的基础上，一旦形势逆转，照上面的搞法，不暴雷才怪。
总结：
中国过去30多年，房地产作为支柱行业，一路风光一路飙，但是任何泡沫都有破的那一天，现在还在寄望于房地产救市的人可以清醒一下，最好的结果是避免全面暴雷而已，房地产的风光已经不再了
