加州湾区投资房不划算系列1-负现金流和收益讨论

在加州湾区的很多小伙伴，除了股票投资外，都喜欢买投资房。但一部分人买入后发现，房东不易做啊！房子除了有各种维护费用，还要看能不能遇上个好租客，在加州这么偏袒租客的法律环境里，这可是非常重要的因素。但这些都不是今天讨论的主题，羊叔今天来谈谈投资房的现金流和投资收益问题。

经过羊叔的调查分析：根据目前湾区的市场价格来看，即便是低于市场价25%的折扣买入，投资房仍旧是一个负现金流的投资，投资收益率也并没有小伙伴们预期的那么高，这种投资并不是每一个人都适合的。废话少说，上案例。

羊叔Redfin在随机找的一个Santa Clara CA 的single family home，今年8月31日成交。

先看现金流。上图右边的Total Cash Flow, 第一个数字306,800美元 代表了买入时的第一笔投入（25%首付加上交易费用），接下来的红色数字，代表了房子每年的现金流情况。显而易见，从第一年买入开始，年年都负，直到10年后卖出房产的那一刻，收回一笔巨资，所有的收益一次性兑现。

由于租金不够支付成本，家庭的资金链会处于紧绷状态，小伙伴们可能要更加精打细算，旅游可能要推后了，下馆子可能要少一些了，老婆的包包可能要少买一些了，因为每个月除了日常开销，还要给投资房贴钱。房奴就是这样养成的。。。。。。这种负现金流投资，买的越多，绑的越死，房市好的时候，看似很富有，但手里现金却很拮据，一旦市场变坏，财富也大量缩水。说到这里，羊叔不仅感叹：现金为王啊！

小伙伴们可能在想，就这点负现金流，没关系，撑得住，只要房子能升值，一切都是值得的。但，难道房子还能像过去几年那样疯涨吗？来，一起看看羊叔的分析，这房子究竟能有多少收益。

如上图所示，按照这个房产的成交价格，目前利率和市场的租金水平，扣掉各种费用，房价每年按照6%的复利增长，持有10年后卖出，总收益是93%，平均每年的收益率是9%。这是小伙伴们预期的投资收益率吗？

或许小伙伴们会反驳：羊叔，你对市场的假设也太悲观了，才6%的升值率，这房子未免涨得也太慢了，靠谱吗？

羊叔想说，整个投资房最后的收益率，取决于很多因素，但升值率绝对是最重要的因素之一。

上图是FRED提供的San Jose-Sunnyvale-Santa Clara 都市圈从1975年至今的房价交易指数。在过去43年里，一共经历5次金融危机，房市在这5次危机中都受到了程度不一的影响。从数据可以看出，如果在1989年房市最高点的时候买入一直持有到今日，历经30年，房产升值率是3.65%。如果从1994年最低点买入持有至今，历经24年，复利升值率为6.5%。所以，在过去30年里，排除2012年最近的这个周期（因为目前还处于这个周期内），房产的升值率在3%-6.5%的区间里。

除掉最高的6.5%和最低的3%，羊叔觉得升值率为6%是个比较乐观的假设。小伙伴可能说，不可能吧，这么低，6%的假设实在太过保守啦，看看过去几年，房价那是刷刷地往上串。羊叔必须承认，按照过去几年的数据来看，6%确实过于保守了。但有两点是需要考虑的：1）经过了过去几年的快速增长，往后的增长速度势必下降，难不成小伙伴觉得房市还能以11.7%增长再涨个十年不成？2）房地产是一个不动产，由于交易成本较高和流动性不强，普遍都是长期投资为主，所以对于升值率的预测，采用过往历史的长期数据更为合理。

至于其他参数就不在这里讨论了，有兴趣的小伙伴可以点击这里继续阅读湾区投资房不划算系列2—参数讨论。

下面我们讨论一下另一个极端情况：假设房市出现下跌，投资人以低于市场25%的价格买入该房产，是不是一个好的价位呢？

从上图可以看见，购买价从118万降到88.5万，保持其他参数不变的情况下，持有10年后卖出，总收益从93%升到144%，平均每年的收益率从9%升到14%，绝对收益率提高了55%。这个投资收益能达到小伙伴们的预期吗？如果达到了，恭喜你，静候房市下跌再出手吧，如果不跌，请一定要忍住啊！

再看看现金流表：

 

即使以低于市场价25%的折扣买入，每年的现金流仍是负数，不同的是，由于买价低了很多，所以首付少了（从306,800降到230,100），贷款少了，每年的负现金流变少了。第一年的补贴从之前负的44671美元降到了负的24758美元。

由于房市真的出现了25%的下跌，新的问题又被带了出来：1）是继续持币观望还是买入？2）房子还能继续以6%的速度复利升值吗？是会再下跌还是止跌往上？3）租金在房市下跌的经济大环境下能继续以5%的速度继续上涨吗？4）空置率会不会上升还是继续保持低位？。。。。。。

总归而言，羊叔认为：在湾区买第二套投资房，对于大部分小伙伴而言，如果不是现金购买或者高首付（无杠杆或者低杠杆也意味着低收益率），实际上是一件增加日常现金流压力的投资，因为一旦买入，就被房产绑架了。与此同时，如果投资收益率也达到小伙伴们的预期的话，买来干吗呢？赶紧找找其他投资机会吧。