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比房产税更狠,空置税要来了?

(2018-10-15 12:01:34) 下一个

比房产税更狠,空置税要来了?

国民经略

楼市逻辑、经济观察与商业财富昨天 18:51

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文|凯风,来源 | 国民经略(guominjinglve)

中国楼市有无数个谜题,最大的谜题当属住房空置率。

 近日,原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示:

 

我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右。

仇保兴的建议是,征收空置税。

 

一石激起千层浪。

 

01

为什么有那么多房空置?

 

北京空置率高达20%,这个结论让很多人大吃一惊。

 

且不论这个数据真实与否,中国住宅空置率之高,早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看,基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”,就可简单窥见住房空置的真相。

 

那么,为什么会出现大量住宅空置?

 

一个原因是,房价上涨预期强烈,空置成本相比于上涨收益,基本可以忽略不计。

 

同时,在二手房交易上,一直敞空的次新房反而能卖更高价钱。所以,不少业主宁愿空着也不愿出租

 

另一个原因是,大量新盘位于人迹罕至的郊区,夜晚连灯都不会亮。

 

虽然当初在概念炒作之下,房价一路上行,但几乎无人接盘,出租率更是少得可怜,想要不空置也难。

 

02

住房空置率之谜

 

长期以来,我国住房空置率一直都是一个谜题。

 

虽然“亮灯率”可以提供直观观察,但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套,这些房子流入市场,究竟是用来自住,还是出租,抑或长期空置,一直都没有明确答案。

 

这方面,有一些第三方数据可作为参考。

一个数据是,中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告:

 

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。

 

其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

 

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不过,这是5年前的数据,现在究竟如何,仍旧没有答案。

另一个数据是,前不久,在2018陆家嘴论坛上,原中财办副主任杨伟民在演讲中提到:

在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

 

这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。

 这个数据应该更权威,也更接近当下的现实。

 日本是13%的空置率,如果说我国比日本还要高,那就意味着空置率“百分之十几到二十”的论断,并非耸人听闻。

 

03

香港与温哥华

征收空置税,听起来很新鲜,其实已经在多个城市落地。

 

最近的两个案例是香港和温哥华。

 

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今年6月,香港对新房征收空置税。

 

对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税,通过这种举措,刺激新房上市交易。

 

香港的空置税只对新房征收,存量房源不在其列,其意图很简单,以税收成本防止开发商捂盘惜售,从而刺激新房入市,进一步缓解楼市供求紧张的局面。(更多参阅《香港宣布开征空置税,中国内地会跟进吗?》)

 

事实上,香港人多地少,住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%,在国际上也算是合理水平。

 

与之对比,加拿大温哥华更进一步。

 

2017年,温哥华就推出空置税,对空置住宅按照1%房价按年征收空置税。

 

空置的界定标准是一年内居住不满6个月,当时共确定8000套房子符合空置标准。

 

在具体操作上,温哥华要求业主自主申报,并辅之以水电数据作为参考。

 

如果存在虚假申报或造假情形,将被课以1万加元(5.32万人民币)的罚款。

温哥华的空置率也仅有5%,即便如此,空置税还是粉墨登场。

温哥华征收空置税,目的在于遏制海外投机。这个华人规模最为庞大的北美城市,征起税来一点都不手软。

 

不仅有空置税,还有房产税,更加专门针对外籍人士的房产投机税:转让房产要征收20%的房产转让税。

这一招,不可谓不狠。从下半年开始,温哥华房价开始一转大涨行情,掉头向下。

 

04

空置税落地有多难?

香港和温哥华的例子说明,征收空置税并不难,而且也能起到立竿见影的效果,但回到内地,空置税果真有可能落地吗?

 

 

其一,空置率都搞不清楚,如何征收空置税?

 想要开征空置税,首先必须搞清住房空置率。同样,想要进行精准的楼市调控,也离不开对于空置情况的精准把握。然而,在我们这里,住房空置率却一直讳莫如深。

 

其二,如何界定住房空置,也是一个问题。

 香港对新房征收空置税,容易界定;温哥华对所有住宅征收空置税,靠的是自主申报,这有赖于国外相对发达的自主申报体系和法律体系。

 

回到内地,如何界定空置房,这面临一系列的技术或法律问题。

 首先,空置多久算是空置,出国一年或到别的城市工作一年,算不算空置?这方面容易引发社会争议。

 其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,同样容易被规避。

 其三,站在官方的角度来看,与房产税相比,空置税性价比不高,且副作用却很大。

 

我们在后面重点来讲这一点。

 

05

空置税VS房产税

 在空置税与房产税的对垒中,从来都没有悬念。

 在官方各类文件中,房产税自始至终都是主角,并且已经被纳入人大五年立法计划,出台只是时间问题。(详见《房产税还有多远?》)

 而空置税,则一直都是学者和各类智库的主战场,从2006年见诸报章,但从来都没有被纳入正式的决策议程。

 之所以出现这样的局面,原因主要存在于三个方面。

 

其一,征税的目的并不是降房价。

 

如果是为了降房价,空置税比房产税更加立竿见影,但对楼市的副作用也更大。可以想象,如果中国住房空置率真的超过20%,一旦开征空置税,影响无异于一场地震。

 

显然,如今的市场稳字当头,空置税这种“大杀器”显然不会轻易启用。

 

其二,房产税能提供更持久的稳定税源。

 

开征任何一项新税,其核心目的都在于获得更多税源。

 

房产税是持有税,只要买了房就要一直缴下去,因而可以作为土地财政的替代。

 

空置税更大的作用在于遏制投机,让房子流入租赁市场,虽能在短期带来一定税赋,但缺乏持久性。

 

其三,我们缺乏推进空置税的动力。因为空置税不仅涉及直接的利益,更涉及整个房地产模式的正当性与持久性。

 

这背后的秘密在于,容忍住房空置,是维系房地产泡沫的重要基础。平时你知我知,只要不说破,对于市场情绪没有任何影响;一旦真的将住房空置纳入监管,甚至征税进行约束,这比房地产税更容易引发市场的震荡。

 

所以,现阶段,空置税无论喊得如何震天响,都不会比房产税推出的可能性更大。

 

当然,未来某一天,两个税同时上马,也未必不可能。哪一天官方开始大张旗鼓调查住房空置率,这个时候,空置税就真的不远了。

 

-END-

 

国民经略

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热门评论 2条

  • 致良知时时刻刻致良知
    呵呵,房子都给出台政策的领导买了,出个房产税十年都出不来,搞个全国房地产联网到如今还没个影。所以啊,自求多福吧,现在所有的房地产政策不过都是忽悠,房地产才是地方政府的亲儿子和银行的真爱,所以呢诸位,努力挣钱吧,靠自己。
  • 废话连篇! 直接收过户税不就得了!屯房的目的不就是要卖吗?比如直接规定:自购房之日起五年以内出售的收取房价的300%的过户税,以及每年10%的空置税!
    不过没了执政为民的责任心,方法再多都是扯淡!
 

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全部评论 36条

最热 最早 最新
  • wifi观察自己的生活,观察别人的社会,先思而后发
    我想问,那种买几十套房子,空在那的算不算空置税。
    昨天 23:50
  • 噜啦比拥有不属于这个年纪的才华与帅气
    只有一个问题:怎么判断房屋空置?用什么衡量标准?这个问题本身就很弹性,要解决很难。
    昨天 23:35
  • 附近有个阳光郡,盖好好几年了,至今仍然看不到整个楼盘夜里哪怕有一盏灯光。但售楼处早关门了,说是售罄,所以说,这些房子是炒房呢还是炒房呢?
    昨天 23:25
  • 不着调,北京19.5%的空置率,相当于5套房子里有一套空着,怎么可能,5环以里灯火通明,6环以里也大部分灯火通明,把公寓跟写字楼都算上,是这个数吧
    昨天 22:45
  • 你倒是征啊。喊这种空话都喊麻木了。再说,什么叫控制,那房主放几个没用的柜子在家,说我当储物用,算不算空置。哎,上有政策,下有对策啊。除非政府真下决心做,那样还有些可能,空喊没意思。
    昨天 22:43
  • 查是否空置非常费时费力,如果只看晚上是否亮灯。家里装个定时开关,一盏LED灯就可以。每晚6点开,9点关。一年也用不了多少电
    昨天 22:39
  • 全部楼层
    想成为局长的平可夫
    房地产强大利益集团的关键是地方政府,除非有其他收入弥补卖地收入的窟窿,否则几乎是所有地方都在抵制或者阳奉阴违
    地卖完了自然就推出房产税了。
    昨天 22:26
  • 牧羽
    废话连篇! 直接收过户税不就得了!屯房的目的不就是要卖吗?比如直接规定:自购房之日起五年以内出售的收取房价的300%的过户税,以及每年10%的空置税!
    不过没了执政为民的责任心,方法再多都是扯淡!
    这个好,保护住房者又抑制炒房者,比那些个又是什么空置税啊,房产税啊之类的,靠谱多了!
    昨天 22:15
  • 夜藏星
    总理总结过了:触动利益,比触动灵魂更难。
    房地产强大利益集团,阻力比山大哦
    房地产强大利益集团的关键是地方政府,除非有其他收入弥补卖地收入的窟窿,否则几乎是所有地方都在抵制或者阳奉阴违
  • 来个鸡毛,谁相信?!
    昨天 22:01
  • 朝阳区五处乡村推事~
    全部楼层
    起名好麻烦
    据央视新闻6月16日报道,记者从自然资源部获悉,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。https://www.guancha.cn/politics/2018_06_16_460324.shtml
    这你就不懂了,不动产登记联网,那是对新的不动产登记时联网。而旧的房产信息,你不交易,不换证,不动产登记部门几乎不会主动进行联网登记。而且就算是全国联网,让亲属代持的情况也很普遍的。
    昨天 21:59
  • 全部楼层
    环首四顾心茫然
    不是十年,是二十多年。房产税是九十年代年就提出了。别做梦了!你是政策制定者,你愿意割自己的肉?屁股决定脑袋。自己乐乐就行了
    房地产不好了,才要从房产税上下手!
    昨天 21:38
  • 致良知
    呵呵,房子都给出台政策的领导买了,出个房产税十年都出不来,搞个全国房地产联网到如今还没个影。所以啊,自求多福吧,现在所有的房地产政策不过都是忽悠,房地产才是地方政府的亲儿子和银行的真爱,所以呢诸位,努力挣钱吧,靠自己。
    据央视新闻6月16日报道,记者从自然资源部获悉,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。https://www.guancha.cn/politics/2018_06_16_460324.shtml
  • 金玉祥言金玉祥言
    改革开放40年,有关老百姓'衣食住行'政革,成绩最显著的'衣、行','食'稍差。老百姓最不满意的是'住'!房改的现状直接影响到威信。几乎到了怨声载道的地步。有那个领域的政策像'住房'这样,长期研而不决、一拖再拖的。是真研究,还是形式研究!
    昨天 21:28
  • 总理总结过了:触动利益,比触动灵魂更难。
    房地产强大利益集团,阻力比山大哦
  • 无论房产税还是空置税,说到底都是向既得利益者开先把房产税搞定再说!
    昨天 21:16
  • 菜刀
    别说税了,房产全国联网怎么会办不到,我真是纳闷……怕个人信息泄露?
    个人信息早就裸奔了,不差这房产网
    昨天 21:06
  • 在自己身上割肉?可能吗?
    昨天 20:51
  • 致良知
    呵呵,房子都给出台政策的领导买了,出个房产税十年都出不来,搞个全国房地产联网到如今还没个影。所以啊,自求多福吧,现在所有的房地产政策不过都是忽悠,房地产才是地方政府的亲儿子和银行的真爱,所以呢诸位,努力挣钱吧,靠自己。
    不是十年,是二十多年。房产税是九十年代年就提出了。别做梦了!你是政策制定者,你愿意割自己的肉?屁股决定脑袋。自己乐乐就行了
  • 有些税连初步意见增求意见都没法做到
    昨天 20:44
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