驱逐房客记 （9）

驱逐房客记 （9）

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     进入五月份，一切就绪，只等七月法院开庭审理案子。律师告诉房东，大部分案子，约有三分之二，都是在开庭之前和解的。虽然胜券在握，房东也在考虑庭外解决，毕竟陪审团的裁决无法左右，各种可能性都存在。

    在房东经理和律师的电话会议上，律师根据以往的经验，提出建议，房客7月底搬出，不追欠租。此建议没吸引力，因打官司的结果也差不多，加上律师要收谈判费 $5000，成本不低。况且时间还早，假如房客在7月之前离开，则可以接受。

    同时，律师也在和对方律师沟通。秘书私下透露：女律师开始接触时坚定地维护房客的利益。后来也漏口风，说房客 Out of my control，房客要价给1年的租金金额，才肯搬离。价码谈不拢，基本上没和解的可能。

    随着疫苗接种大普及，疫情大为缓解。6月15日，加州全面解禁。本来指望房东们的种种磨难会在六月底结束，开放 Eviction 。6月22日，洛杉矶县率先宣布驱逐禁令延续至9月底，涵盖无过错驱逐，并禁止驱逐未经授权的居住者、宠物和其他。

    房东立刻就此新闻和律师事务所联系。秘书镇定地说，禁令只是延长，不是新东西，原来怎么做现在还是那么做，不影响本案。

    房东问，舆论会不会误导潜在的陪审员？ 秘书说，这就需要律师解释引导，并且法庭亦会给予判案指南。

    正本清源，县府关于驱逐暂停令 Eviction Moratorium 的官方版本抄录如下：

    Under the County’s Moratorium, tenants may not be evicted for COVID-19 related nonpayment of rent, failure to pay back rent under the terms of a repayment plan for rent accrued during the Moratorium, as well as no-fault reasons, nuisance, denying entry to a landlord, or unauthorized occupants or pets – if related to COVID-19.

    可见有关洛县政令的新闻报道用词（遗漏了关键前提 COVID related) 和法律实际操作不是一回事。房客走到今天这一步，与洛县禁令报道的从头到尾的误导难说没关系。房东开始时也花了很多时间才弄明白有个前提。六月份又被新闻搞糊涂了。控方律师一直坚信会打赢驱逐官司。同理，辩方律师也明白，房客没人患新冠病，也不可能为了赖着住下去而冒死染病，如此官司必输无疑。律师不能退出代理客户，到头来只能是一场无偿的公益服务。辩护律师能做的是：说服客户放弃无谓的抗争，接受有利条件的和解。这也是房客的最佳出路。

    感谢上帝的庇佑恩典，大家都平安无事，活过了新冠疫情的大劫大难。主控的律师没有得病，驱逐起诉不致中断。房东经理没人得病，证人证据得以呈堂。房客（授权的或未经授权的）没人得病，CDC的病人保护令无效。出租房里没人得病亡故，白玉房与凶宅不搭界（上海话）。庆幸美国的法制没有得病，正义最终占了上风 - Justice prevailed in the end。

    欲知后事如何，请看驱逐房客记 （1）

 

注1：请当网上虚拟故事欣赏:) 房东收集的40份材料没在法庭庭审用上，能写成九篇短文，亦不枉费辛苦一场。打官司带来的精神压力，不眠之夜终于成为历史。

注2：新闻如是说，加州暂停驱逐令延长至9月30日，10月1日起，须先让租客申请房租补助，未获通过房东才能告上法院驱逐。