【奇虎房贷问答】
没有最低，只有更低！
2019年开年以来，美国10年期国债的收益回报率一路下跌，从去年11月的最高点3.234%，降至今天9月3日的1.466%的低点。这带动了提供固定收益的债券类产品如住房按揭证券的收益率的下跌。通常住房按揭证券的回报率和美国国债的回报率的走势大致一样，两者之间保持一定的距离。
今年夏天却出现了一个反常的现象，那就是房贷利率下跌的程度没有美债收益率下跌的幅度大。这些天我们经常会看到川普总统发个推，造成股市大跌，美债收益率大跌，但房贷利率却停在前一天的水平，甚至有时还略有升高。这是怎么一回事儿呢？
原因在美联储！
在进一步解释这个现象前，我们先来快速地重温一下债券市场的知识：
一、债券的价格升高，其投资回报率就会相应地降低。比如说美国政府每发行$100美元的10年期国债，承诺每年付息$4.25，那该10年期国债的票面利息（coupon rate）就是4.25%；但在证券二级市场交易时，如果有投资人对市场前景悲观，为了保值起见，愿意出价$106美元购买该国债，那该投资人的实际收益率就是4.01% (=$4.25÷$106)。
二、在金融市场的投资者眼里，这个世界上最安全的金融产品就是美国国债，次安全的就是住房按揭证券。住房按揭证券的英文为Residential Mortgage Backed Security (简称RMBS或MBS)，就是把房屋贷款打包起来在证券二级市场交易的衍生金融产品。2008年的次贷危机，就是因为住房按揭证券里打包出售的房贷是次级房贷，而随着次级房贷违约率升高，造成相应的住房按揭证券的价值降低；再加上当时以AIG为首的金融机构过分使用超级杠杆，放大了住房按揭证券的跌价效应，引发住房按揭证券市场崩盘，连带拖累股市而造成的经济大衰退。
三、按风险和回报率相对应的法则，住房按揭证券的回报率较同期限的美国国债的回报率要稍高。一般而言，当投资者预计股市有下行的风险时，为了规避风险，首选购买的就是美国国债，其次就是购买住房按揭证券。所以通常而言，美国国债的收益回报率下跌，通常会带动住房按揭证券的收益率的下跌，而住房按揭证券的回报率基本上就可以看作是我们的房贷利率，所以市场上的房贷利率也会相应地跟着下跌。
那为什么今年美国10年期国债的收益回报率已跌至2012年暑期的最低点，但房贷利率却还没有跌回2012年暑期的水平呢？
那是因为：
一、这次美联储没有实行量化宽松，没有在房贷二级市场上购买住房按揭证券
2008~2012年间，美联储为了挽救深陷衰退泥沼的美国经济，一方面大幅度降准(息)，另一方面更是采取非常手段，不惜印钞在二级市场大肆购买住房按揭证券MBS，为房贷市场提供流动性的同时，也通过推高住房按揭证券价格的方式，进一步压低了房贷利率。所以说2012年暑期的房贷利率是历史上最低的，我们也曾经帮客人做到过超低的30年固定3.125%的零费用重贷利率。
这次美联储没有这样操作，是因为不需要——美国当前的经济状况，比2011~2012年要好太多，根本没有必要采取量化宽松这样的非常手段。市场上没有了美联储这样的大买家，住房按揭证券的价格自然无法涨到2012年的水平，相应地房贷利率也就没有降到当时的低利率水平。目前30年固定里零费用重贷利率大致在3.500%左右，也就是说，美联储当年的量化宽松，把30年固定的房贷利率压低了大约0.25%~0.375%左右。
二、在利率快速下跌的市场环境下，投资者持观望态度，并没有积极购买住房按揭证券
通常投资者购买住房按揭证券，是为了在未来几年能够有稳定的利息收入，而且这种预期已经反映在住房按揭证券的市场价格中了。但如果利率环境是现在快速下跌的状况，那住房按揭证券被房贷借款人重新贷款而提前还清的风险，就极大地增加了。如果购买的住房按揭证券被大面积提前还清，那投资者每个月能收上来的房贷利息就会有大幅度地减少，投资者就会赔钱。所以投资者追买住房按揭证券的意愿就降低了。这样住房按揭证券的价格就上不去，利率也就下不来。目前的情况正是如此。
基于上面这两方面的原因，今年的房贷利率的下跌幅度，并没有10年期国债的收益回报率的下降幅度大。
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