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Cassy Wu 为您详谈北美房地产

(2016-07-12 10:42:11) 下一个

您不可不知的北美房地产交易流程：

房地产交易不同于一般的商品交换，一般商品交易是以钱物易手的方式来完成交易的，而房地产作为一种特殊商品，交易的实质是产权交易，房地产交易完成的标志是产权转移。房地产价值量大，买卖房屋是美国人经济生活中非常重要的一件事情，为了保障买卖双方的合法权益，房地产交易要通过一个正式的交割程序，通过交割程序，双方在合同、文件上正式签到字，转让方将产权转移给受让方，受让方将购房价款付给转让方。

在交割开始之前，有关当事人要自己或通过代理律师做好各项准备工作。交割前要准备好的事项和文件包括：买方和卖方的结算陈述报告、合同、贷款文件、产权保险文件、业主人身保险、产权契约、首期款和交割费用等。

房地产交割在不同的地区有不同的做法，有的地区买卖双方和房地产经纪人等全部要到场，有的只要求买方到场。房地产的交割程序大致有如下两种：

在美国西部地区，如加利福尼亚州等，房地产交割要通过一个作为买卖第三方的托管机构（escrow），由这个托管机构保证房地产买卖的公正、安全、中立。托管机构可以是代理律师行、产权保险公司、信托公司或专业托管公司。在交割开始时，按照预先拟定的交割指引，以托管机构为中人，卖方将有关房地产的文件、契约交给托管人，买方将购房款项也交给托管人，托管机构审查核实文件资料和款项后，双方签订文件和契约，然后托管机构将文件交给买方并送登记机关登记，将款项按交割结算表付给有关各方，完成交割。

在纽约等美国东部地区，房地产交割的做法是，有关各方当事人在交割日聚集在商定的交割地点（交割地点可以是产权保险公司办公室，买卖某方的代理律师办公室等），双方交换资料，代理律师进行最后的审查，然后双方在各种文件上签字，签订契约，转移产权，买方付清款项（或首期款）和各种费用，或完成抵押贷款程序。然后，买方的代理律师或产权保险公司将有关文件送登记机关登记。

如果买房按揭来源于有联邦背景的机构，那么房地产交割程序要严格按美国联邦“房地产交割程序法”（Real EstateSettlementProcedures Act---RESPA）规定的程序进行，要填写美国联邦住房与城市发展部制定的“规范化交割结算表HUD1”。

总之，房地产交割是房地产交易的最后一道和最重要的一道程序，也是买卖双方反悔或弥补可能出现的房地产隐患的最后机会。因此，买卖双方都非常慎重，代理的产权保险公司一般会在即将交割前再做一次产权搜索，确保万无一失。

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