朱头山
无意邀众赏，一心追残阳
自从到多伦多十余年来，房价是一路疯涨，听到的都是没买房的在后悔。我个人也通过买卖房子，名义资产有了一点增长。给外国人的印象，中国人仿佛天生就对房地产情有独钟。那些刚到异国的中国人，可能连身份工作都没着落，就想尽一切办法买房子或地。可能是几千年的风风雨雨，在中国人的基因里植入了对房地产的依赖性吧。
房地产真是无论何时何地都稳攒不赔的投资吗？中国人真是天生的投资之神，是房地产的真命天子吗？
我在这二十年间倒是亲身经历过房市的忽然勃起，和猛然倾覆，在此分享一下亲身感受。
那是在2000年，我转业后到上海的一家外企任管理职务，工资在那时算是很高的。但和当时的国企和私企不一样，外企严格按规定扣个人所得税，中国也没有西方那种报税制度，收入的三分之一要交税，自己因家不在上海还得租房，所以很是不满。在闲聊中，我的秘书告诉我“何不买房？政府可以退税！”
一问还真有这么回事。不是象美国那样的抵税，是退税。比如你买了套20万的房，今年交了3万的个人所的税，这3万就以现金退回给你。现在看来象天方夜谭的政策，当时是上海市政府为了应对房市不振的刺激措施。上海老百姓以精明著称，认为买房不合算，只有钢跺（傻瓜）才会去干这傻事，所以很少人买房。我不是上海人，就盯着那点退税的好处，去买了套120方的三居室，退税下来只花了不到20万。当时上海同事们还以鄙夷的目光看着我，想来也认作钢跺乡下人了。
以后的故事大家都知道了，政府一年后就停止了这项政策。等精明的上海人回过神来，房价已经是十倍二十倍的往上撺，他们才真正成了“钢跺”了。
但我也经历另一个方向的故事。2004年我到美国工作，在芝加哥附近的Naperville买了一套20万美元的房子，挺漂亮的，后院有个小湖。2006年4月，因移民加拿大以22万卖了此房，扣除中介费赚得不多，当时还被老婆骂了一顿无能，甚是郁闷。
以后回想起来，算是逃过一刧。据史载，美国房市至2006年6月达到顶点，以后持平半年，泡沫终于崩溃，房价一泄千里，终于在2008引发世界性的金融危机。因为那些以房价上升为前提的的次贷产品相继破产，难以为继了。
房价跌到什么程度？以我的房子为例，到2007年4月，只值12万，跌掉了50%。Naperville在2004年被评为美国"The best place to live"（最适合生活的地方）,尚且如此，那些差的地方，更别提了。我假如那时再卖，卖出了一分钱没得拿还得往里贴几万美元。这也就是很多人索性不卖也不付银行贷款钱了，银行爱没收就没收吧。这样的人多了，银行也被拖得破产了。这就是那次经济危机发生的原因。
那次房灾自杀者无数，新闻里每天都在报道。华人爱整房产，也是那次房灾中受伤最深的族群之一。最出名的是加州一吴姓华人到处买房，这次被深套无心工作被单位开除。他要求与老板们谈话，当场枪杀了5名高管。此事轰动一时，从此公司开人再也没有谈话和欢送会，都是直接保安押走了事。我熟悉的人里也有一个倒房产破产了，醉酒在路上撒野，警察来了还袭警被开枪打成残废，算是结局凄凉吧。
美国那次房产牛市持续了10多年，也是美国经济比较好的年景。金融业也推波助澜，忽悠很多穷人都买了房。虽然有很多明白人提出警告，但这种反常识的繁荣一次次打破了那些人的崩溃预言。怀疑者在事实面前也最后打消了怀疑，反常识的相对论不也是真理吗？存在的就是合理的！当泡沫终于崩溃时，大家才知道，天道恢恢，出来混，总是要还的。
现在中国的故事与当年的美国相似，虽然一路在喊泡沫，看到的也都是没买房的在后悔，没几个人象经历股灾那样经历过房灾。但中国的情况和当年的美国，虽然不完全相同，还是有些类似的。不能因为以前很多关于中国经济要崩溃的预言都落空而掉以轻心，自以为得天命。有时候还是要相信常识，common sense makes sense!
然而在我不算太短的购房史中，加拿大多伦多的一段，倒是一路东风。我是在2006年花20万加元在多伦多的North York买了套二卧室Condo(公寓房)。09年我以30万卖出此房，用所攒作为首付，以37万买进一套3卧室townhouse(排屋)。2012年我以49万卖出此排屋，拿所攒的钱作为首付，花60万买了套独立屋，又花40万买了城中好地段的公寓楼花（当时不用付全额）。截至现在，我的独立屋市值至少130万，而已经交付的公寓也达65万。如果现在卖掉独立屋住到公寓去，我就能手持70多万加元的现金，过个金色晚年有点信心了。况且现在还没到需要卖房退休的时候呢！
如果上溯上去，多伦多的房事从90年代初期开始就是一直稳步增长的，迄今有快30年的历史了。仿佛从我个人的经历以及历史材料来看，房产还是与地域高度相关的。这仅仅是偶然的吗？
虽然这其中有偶然的因素，但正如马克正思所说：必然性寓于偶然性之中。个人分析，房地产与很多因素密切相关，我不是专家，只是凭直觉认为，其中政治因素不可小瞧。
中国是个政治高度不稳定区，上溯400年，中国换过几朝历过几代，暴死之人何止亿万？50年前还有一场文革，日子刚刚好过了30年，还不到一代人的时间。美国比中国当然好多了，但其政治复杂，不稳定性因素很大，其中民意能起很大的作用，如这次川普当选这样的事，就是一例。而美国的经济则是经常性出问题，影响大的如1929年经济危机，而小型的经济危机差不多十年来一次。因此，从长远的看，中美的房地产投资都有很大的风险性。
相比中美，加拿大具有更大的政治经济稳定性。如果从英国殖民时代算起，加拿大稳定的政治体制已经运行了400多年，其中并无什么很大的波折，既没发生过严重的政治危机也没发生过经济危机。加拿大有得天独厚的自然条件，地大物博，人口不多，经济不行时光靠自然资源也自给有余。政治经济危机的本质是人与资源关系紧张引起的，加拿大的情况，就好比只有十家人占着浙江省这么大一块肥沃的土地，人与资源的关系非常宽松，回旋余地很大，怎么整也整不出什么大乱子。
虽然不是什么有高深投资理论的专家（说实话我最烦把简单的事搞复杂的“叫兽”），凭着我个人房事的体验，和出于直觉的理论分析，我认为加拿大（或更具体的说，多伦多地区）是房地产投资的不二选择。如果有可能，就把钱投到多伦多吧。不能说绝对靠谱，但至少比其它地方更靠谱！
