AMR
投资亚特兰大房产七年。几十个单位。个人背景：MBA
这篇贴子曾经以“没有错过美国历史上最惨的一次房灾”的标题贴到“财经茶坊”。如果你已看过那篇文章，可跳过不看。
当时由于时间仓促，原文谋篇和条理有些不清。现经过编辑并增加了一些投资分析登到地主专栏。
2009到2012年，是美国历史上最惨烈的一次房灾。这次房灾重灾区在加州、凤凰城、亚特兰大和佛罗里达。在此之前，1930年大萧条时美国房市仅“暴跌”了20%。而2011年亚特兰大某些区的房价竟下跌了70%以上。有的区房子近乎白送 ，价格跟买地差不多。
当时我主要研究亚特兰大，佛罗里达和底特律的市场。原因是，加州难创造正现金流，我对凤凰城完全不了解。
底特律很快就剔除了。有命挣，没命花。治安不保障。
佛罗里达被剔除了。对地主不友善，驱逐房客周期太长。
剩下亚特兰大。人口move-in城市。库存房要几年才能消化，2013-2014年见底。很关键和很奇怪的是当时无大机构进场。
而我当时住在亚特兰大， 有一份稳定的工作。 还可以筹集一定数量的资金。
天时，地利，人和。全占齐。
投资时机选择。因为进货、修理、出租都需要时间，我每月最多修七栋，目标是300栋，所以能拿到就拿，不等最低点。
投资房类型选择。用最少的资源（现金）占用最多的房产（哪怕要修）。升值潜力第一，现金流第一。CAP 和 ROI 第一。数量第一。没有第二。不管白玉房白菜房，高CAP 或 ROI 就是好房。白玉房好看但收益低。所以进的大多数是白菜房。不买地，因为是负现金流。筹集300万现金拿了80栋，月租金收入刨去空房率现在是6.5万。
我主修过MBA，在中国做过几年投资分析，在美国是软件工程师。既然亚特兰大不是底特律，房价会回升，就必须义无反顾像其他投资人一样冲进去抢房。破产房当然要抢。要乘大机构都集中注意力在加州和凤凰城。给亚特兰大散户留下了长时间大片空白的时机，尽量多进房。当时很多房产以近乎白送的价格转手，很少有人争抢。现在想起来还真幸运。
2009年学习规则，2010年组建团队加速抢房租房，碰巧2011年最低点时进货70%，2012年九月Blackstone基金进场，亚特兰大破产房价陡升70%，只能草草收尾 。平均Cap 25% - 35%, 房价平均涨70%以上。计划300栋，实收80栋。资金限制是原因之一。修房租房速度是其二。修房租房跟不上会导致太多空房，心里会不踏实，现金流也不Promising。当时主要在等前一批消化后再进下一批。因此进度受到影响。
有没有好建议？
小建议:
1. 现已初具规模， 注意在法律上保护已拥资产；
2. 与银行“约会”， 适时＂套现”（不一定需要卖掉）；
3. 退出计划