地产投资之路
主要介绍我的地产投资之路
我就是发帖的SuperRay， 出来澄清一下，回答大家的疑问
大家好，我就是发帖的SuperRay, 看到了大家的评论，有质疑的，有相信的。
那些相信的说明他们自身就是这么做的，知道其中的门道，做的非常好。不相信的，我想他们没有这个勇气下海，只是站在岸边观火，或者下去了，水淹着胸口了，压力大大的，都快淹死了，看到我说的数字都是胡说八道。
其实，我一点都没有瞎编胡造，都是有据可查，真真实实的数据。
第一栋：SFH， 三室一厅一卫，位于白人区，好区，这个房子属于比较小的房子，12上位00sqt, 住在这里的是两位印第安人兄弟，住了近十年，月租850， 他们没有买，是因为在房子没有漏雨之前，上位房主买的是$75K，他们没有那么多的首付或者没有那个意识买吧。我买的这么便宜，是因为房子漏雨了，虽然地理位置好，但是房子较小，不适合家庭居住。2014年，10200
第2，3栋：two duplex(每栋5房2卫），房子状况非常好，但是位于downtown黑人区，但是周围的几个block都是亚洲人，相对是坏区中的好区了，这两栋在一起，我和我妈住在其中一栋，旁边的一栋租给学校的学生，还有白人，上面一层三个房间，分别租 320， 280（同学，优惠）， 280（房间很小），下面的一层，两个房间，租给一个家庭580，这些他们水电煤气一切都是自付。我自己 住的这栋，自己短租，收入比较高，出去 自己住之外，每个月有2000的收入，2014全年有24K，所以这两套2014年有四万的租金收入。这两栋房子，其实是从一位白人老太太手中买的，六七十岁，老公去世了，子女都搬走了，自己还有病，管理不了，卖掉之后，搬去养老院了。我住的一栋，就是老太太的自住房，房子的状况非常不错，两栋房子都是他们自己家建的，用料非常实诚，一百二十年了，门窗像新的一样，可以当博物馆了。不管租金收入数字怎么样，我保税就是这么报的，这个加不了吧。
第4栋：三室一卫二位车库，中等区，白人居多，$34K成交，花了5千换了furnace修好了其它问题，2014.7租出去，租金1000，
第5栋：四室三位二车库，好区，$55K 2014.8成交，3千finish一个卧室（租客自己会干，让他自己花了三周完成的），6千换了屋顶（life time warrenty, 四五十年的寿命，一般的是30年), 其它毛病，一千多，因此10K修理好，十月中旬租出去，$1500, 我这里好区的房子，每个房间450-500 左右，1500算是低的了。打算住满一年两年后提价到1600。现在市场价至少130K（闭着眼睛就可以很快出手，疯抢价），如果放置两三年，沉淀一下，185K， 200K问题不大。
另外，为了验证我说的，说出zip code 也无妨。
下面就是我看中的另外一个值得投资的：
http://www.zillow.com/homes/for_sale/Wauwatosa-WI/fore_lt/house,apartment_duplex,mobile,townhouse_type/110732804_zpid/7794_rid/1-_beds/6m_days/days_sort/43.113453,-87.936201,43.020902,-88.116446_rect/12_zm/
这个是白人区学区房，好区，人群向这个方向迁移富集，这个按照市场价，至少可以 租1600， 高的可以到2000，我出租房子，我了解。如果按照这个房价，看看是不是我这种投资策略可行。
另外我2月份拿到的另外一个deal:
5834 W Madison St, west allis, wi
http://www.zillow.com/homedetails/5834-W-Madison-St-West-Allis-WI-53214/83848910_zpid/
这个是中上白人区，一月份foreclure, 162K被HUD收回，拿出来卖70K， 我出价65k，对方同意， 拿到contract，现在手中还有电子版的， 当时因为要提交开题论文，proposal答辩, 加上我妈妈强烈反对，加上我的房产经纪人不给力，就没有继续，这个房子我进去看了一下状况，就是粉刷油漆一下，买一个热水器，换一个厨房壁柜，休几个墙上的洞洞，5千两周搞定，出租的话，可以拿到至少1250，甚至到1500.， 如果修理好之后，两三个月之内至少可以卖到110K，放几年市场更好的时候出手，140K问题不大。大家可以算算租金回报率和房子增值回报多少。后来我退出后，被别人接手，66600成交。现在回想起来，自己应该坚持一下，这么好的一块肥肉快到嘴了，结果跑了，有点可惜。
http://www.zillow.com/homedetails/2910-E-Kenwood-Blvd-Milwaukee-WI-53211/40433183_zpid/
这个是我说的一个非常好的deal, UWM 旁边，密歇根湖畔，milwaukee， WI 的富人区, 199K上市，进去看了一下，状况不错，两三万可以修理的非常好了，三四个月之内转手 $450卖掉，问题不大，我猜测一两天内就会被人抢走，果然上市一天，我去看的，第二天就被人抢走了。我第一天去看的时候，一拨一拨的人。我想我看到了，其他人也会看到。
这些只是一些具体的例子，类似的deal或者更好的也有，不过现在没有2012年的多了，还是不时的出现，如果资金充足，反应快速, 决策神速，还是可以抢到一些的。
至于贷款，作为学生确实是无法弄，但是你可以想办法绕过来，只要你去尝试，去努力学习思考，总能找到解决方法的。我用的是用房子做抵押，拿home equity line of credit的（这个不需要绿卡身份），这个closing 比较快，费用低，我拿到的是1.99%的fix rate, 10 years to pay interest only, Credit Union的，正如Amy说的，可以尝试从local的银行去拿，那些大的银行chase, Bank of America, Citibank, 让他们去死吧，这些大银行是晴天送伞，雨天收伞的贪婪的家伙, 你要想从他们那里拿点款，那是百般刁难，非常不容易，能够赚钱也去让跟你和的来的银行去赚。就像我刚开始买房找房产经纪人，有的拽的不得了一副高高在上的样子，嘲笑我一个低收入的学生痴心梦想想买房，建议我应该去买彩票中到大奖再去买，有的看房一次，感觉水平专业精神实在无法恭维，被我果然辞退，一脚踢飞，找其他合适的，结果让另外一个愿意帮我买房的在一个月之内，看了不到5次房，就成交closing，就赚到了五六千的佣金。我想我如果把我买到的房子和做出来的成绩给最初嘲笑我的那个美国白人经纪人看，他估计会很后悔说让我去买彩票。
谢谢Amy的鼓励和建议，其实我是去年这个时候在网上其它地方看到你写的帖子，印象深刻，感觉你说的都是真的，因为结合我自己的经历，你是完全可以做到的。其他人对你质疑，是因为他们没有你那样的眼光，决策能力，资金运作手段，商业头脑，踏实灵活的精神，他们自己办不到，也认为别人也办不到，对别人质疑打击。就像当初马云说他今后要做成什么，别人认为那是说梦话嘲笑他一样，认为他是疯子。没有梦想理想，怎能有积极进取的精神。今年三月份在文学城上再次看到你的大作以及其他成功人士如山等人的经验，倍感亲切，感觉我不是一个人孤军混战。你做为一个女士，有这么大的魄力，作出这样的成绩，很让人钦佩。你走的路比我远，接触的范围比我广，希望以后有机会多多向你学习，有机会去波士顿拜访你相互交流一下。很羡慕你家先生有你这样聪明能干有智慧有魄力的妻子，你们能够相互支持，朝着一个共同的目标前进。我自己一个人做这个，倍感孤独，得不到其他人的支持，有时候还会受到很大的阻力。
从我短短的投资房产的经历，给我很大的信心。说投资房地产，说到实质和精髓，就是低价买价值，能够30，40美分买到1美元的价值，然后以90美分，甚至150美分卖出去，这中间的利润可想而知。我想那些成功的房地产投资人和股市大牛buffet， 都遵循同一原则，warren buffet买的是被低估的股票，成功的房地产投资者买的是被低估的房产，达到同样的目的。房地产，股票都是实现财富积累的工具而已，选择工具的不同，带来的优劣势也不同罢了，投资房产会出现大家所谓的掏粪工。有的人通过买有问题的企业公司，把他们的问题解决管理好，然后倒手卖掉，也是一样的道理，但是前提是你知道这个企业面临哪些问题，怎样去修复那些问题，怎样去管理，怎样运作，这些都需要你不断的学习，有很强的学习能力，不畏困难的精神。投资房产，买卖股票，收购企业，创业，无不如此，只是风险大小不同，要求所掌握的知识不同罢了。
但是想想，如果你眼光够好，投资一个，买入一套房产到出租完成，一年所花的时间不到200小时，但是能够实现100％的capital gain, 20%的投资回报，获利50K， 100K甚至更多，比你拿个全职的工作，一周40小时，一年52周，一天八小时，拿到手不到10万的薪水，扣完税后一个月五六千的现金支配收入，想想那个获利更丰，一想就知道，但是这只是单纯的从投资回报的角度看。
我个人是价值投资的追随着，我想做为成功的房地产投资，我想大数做的比较成功的都是遵循这样的原则的，低买高卖。现在抽时间正在看intelligent investor, 学习一下究竟是怎样对股票进行估值，从而找到那些被低估的股票，为以后进行股票投资准备，以后时机成熟，入市尝试一把。做商业是相通的。
如果做为一个生手做投资，没有下水之前，周围的人会为你担心，都会劝阻你，打击你。我也遇到同样的情况。最开始我妈妈不同意我买房，亲戚朋友听说我买了一套还想买一套，认为我疯了，太贪婪了。但是我看看准了，算了一下怎么都亏不了，稳赚不赔的，这么好的机会，干嘛不抓住。房子买好后，我妈妈跟我在一起，看到我每个月绿油油的美钞进来，大把的钞票塞住我妈的手上，我妈就不说了。后来买了第四栋第五栋的时候，我妈妈什么都没有说，一点都没有阻扰我，还把我投资获利的情况向亲戚家人很自豪的宣讲。我想你想进入房地产投资，遇到同样的阻力，你可以坚持一下，做一下自己，勇敢的尝试一下，做起来最终不是你想象的那么的难。当你把大把大把的美钞放在最初阻扰你老婆或老公手中的时候，估计他们这个时候也会闭嘴不言了。用行动和成绩证明你是正确的。
在这个论坛上，Amy, 如山， v_landlord他们做的很成功，有成功的榜样和范例，我想你们只要想，脚踏实地的去学习，同样会跟他们一样成功，做的很好，关键于你想不想。
“• 你读完了书，还不是来倒房子吗？得到的结论是：读再好，不如倒房子，或者是：我到底不是读书的料。” Amy 说读最好最终不如倒房子，我只能说呵呵了。做房地产和做的好，跟学历确实没有多大关系，高中学历就够了，再高了就浪费了。我曾经参加一个Rich dad, poor dad的培训班，上百人中只有我一个中国人，显得我特别另类，当问到这些人当中有多少人有自己的房产时，只举起来寥寥无几的十几只手。后来主讲人特意的强调了一下，其中一个不满18的16岁的小男孩，拥有房产10套，其他人都表示惊讶，我一点都不感到惊奇，因为我知道他这个年纪只要想做，掌握了窍门，完全可以做到，没有什么大惊小怪的。
投资了这几套房产，只是课余时间弄的，别的学生在看电影睡懒觉去健身房，我在开车看房show 房，修理房子。虽然有点心酸劳累，但是收获了自信。如果读完博士做房产投资，感觉太浪费了，读这个学位有什么意义。如果做房产投资致富，也不是不可以， 但是感觉这样的人生太没有意思了，不能只为了赚钱儿赚钱，我知道只要这样一直坚持做下去，我想在不远的将来，会很富有，会获得财务上的自由，完全不用看老板的眼色生活，不用担心明天是否被炒。但是这样的人生少了点什么。
幸运的是，我在做房产的过程中找到了方向，说实话，我已经完成或者正在进行身份的转换，想做为一个创业者。因为我发现房地产中有很多的问题，在投坛上大家经常抱怨的淘粪租客等等烦心事，大家遇到过，我也遇到过。我想之所以大家会遇到这样的问题，是因为没有很好的高效强有力的解决方案或者工具。我想结合自己的专业背景，可以在这个领域贡献自己的力量，解决这些问题，如果弄的好，可以引起房地产市场的一场革命，改变目前比较传统的房地产运作方式。为此，我注册了公司，有了自己的Startup, 把从房地产投资中得到的利润回报转投到start up 的创业中去，自己做自己的天使投资人。这个过程从去年已经开始积极准备了，自己设计好了网站，找到了团队，进行开发，相信不久，大家就会看到，到时候我会告诉大家。通过这个，大家可以找到信誉好的房产经纪人，贷款经纪人，筛选好的房客，服务非常好的handyman为你修理房子，出现赶走房客的话，会有人替你完成eviction过程，每个月的房租会自动到你的银行账户上，保税时，会有很专业的会计师为你服务，因此我提供的解决方案会使得你的房产管理变得异常轻松，利润也更加丰厚，很多你需要做的就是坐在电脑前，点击一下鼠标，打几个电话，因此使得你的房产管理效率更高，在业余时间你本来可以管理10栋投资房的，现在你可以管理20栋，甚至30栋。以我个人的经历体会，在兼职的情况下做房地产投资，能够管理10栋房产算是比较繁忙了，如果以很低的代价成本可以轻松管理20栋，岂不是很妙。希望到时候大家建言献策。如果大家对我的公司有信心，看好未来，欢迎大家进行风险投资或者购买原始股，让你的财富有着放飞的翅膀。
此外，因为已经贡献出来了zipcode, 算是透露出来了很多信息，请大家不要大惊小怪，打扰我的生活。因为，我做房产投资是秘密进行的，除了很少的几个人朋友，没有多少人知道。希望顺利毕业之后，能够跟大家有更好的交流。我现在做这些事情，显得特别另类扎眼，只是事情没有成熟之前，不想太张扬，只想默默的做事情，闷声发大财。
“房子只是我ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴ ＰＯＲＴＦＯＬＩＯ的一小部分。既然出来念书，就得有志气好好干专业有所成再说。像他那样肯定搞不好的”。 这位兄弟说得很对，做房产是我目前的副业，不是主页，我的专业和IT和医学有关，但是又不甘心在医院或者医疗行业做个马工，业余做点房产混吃混喝，因此走上了创业不归路，先做个互联网公司，解决很多领域以及房地产领域的问题，做好做强，积累人脉和财富，然后向国内的医疗行业进军，用互联网思维去改造革新颠覆中国的传统的医疗行业，使得人老有病得以医治。实现这个目标，估计得规划购买建造医院等，希望目前以及今后积累的房地产投资经验对今后有用。
正如Amy所说的那样，“如果有一批人陆续地涌现，一个做得比一个好，一个比一个目标高，一个比一个能耐大，是我们中国人的幸事，说明我们在美国生了根，有了保障，有了基业，最重要的是自信。” 我很希望我成为 这样的中国人，希望出现更多的中国人加入这个行列。其实，不是外界条件限制了你，而是你的思想你的思维限制了你，不要抱怨社会，不要抱怨家庭，从自我做起。
大家有什么建议想法，请献言献策。Amy 提示的那些贷款的技巧，有的我已经在过去的两年时间内践行了，但是更多的是目前不知道的，增长了很多的新知识，获益匪浅，在此表示感谢。
SuperRay
