澤西客
經驗分享
搶購拍賣屋，差點掉到濕地 里 !
一 驚艷豪宅
今（2014）年二月下旬，不經意看到一則廣告，說普林斯頓有一家新蓋好的房子，有七個房間,六個厠所，室內面積六七千呎，建地一畝多，原價250萬，三月中拍賣，最低拍賣起價是120萬. 剛開始也沒有什麼興趣，後來和老婆二人就抱著出去散步走走，看看長見識也無妨的態度，沒有約賣方經紀人，就直接自己去看了。
到了那邊，哇，全磚的，在新澤西州這邊，算是比如較能夠耐久的，因為沒有約經紀人, ，就自己就在房子外面繞一圈，偸偸地從窗戶????看，一樓，包括廚房，客廳，飯廳, ，一整樓都是硬木地板，天花板九呎高，房間都是既高且大，真的是氣派，就這樣，我們在房子四周，深及足踝的雪地上留下了我們的腳印。
回到家，上網zillow.com查看這房子的資料，說是2012年的新蓋房，這還蠻合理的，很多個別建商在2008年經濟不景氣時，借了一些錢蓋豪宅, ，房子賣不出去，撐到2012年, ，蓋好了，大概付不起高地稅拖到現在才上市. 每年的地產稅，才一萬八千，比跟我們現在的房子，還少百分之二十，加上是新房，確實有點心動。
倆人討論一下，如果真要是買了，有兩個大難題，一是老婆大人上下班要多開個20分鐘的車，二是老大正是十一年級，還有一年半才高中畢業，如果現在搬家，不太可能換學校，不換的話，就沒有校車可搭，每天上下學，我得提早四十分鐘接送，這種日子還要熬一年半。
結論是，還是算了，不理它，不過到了拍賣那天，倒是可以去看看熱鬧，順便知道一下，拍賣會是怎麼一回事。
徧偏到了3月十四日，老婆剛好在超市，碰到到二十年前的同事H先生，是個很成功的地產投資人，從1993年開始，就陸陸續續地買了五個公寓（Condo），每個才5~6萬.到了2005左右都漲到15~16萬，再陸陸續續地，每兩年賣一個，再拿著這些現金，到北京，上海買了4-5幢商品房，時間點抓得不錯，到現在那些大陸的房子，都几乎快雙倍了，他就正要把那些房子賣了，回來美國，說現在正好是2008信貸款危機復甦期，正是進場的好時機。
既然他喜歡看房子，就約好拍賣會那天早上，有新房開放日，我們一起去看????面，然後再一起吃個午飯，敍敍舊。
到了3月十六日，一行人興高彩烈地去看這新房，哇，那感覺比二個星期前光從外面看的，還更好。除了我們看到的一樓是硬木板, ，整個一，二樓也都是，而且連三樓的閣樓都是舖上高級地毯. 地下室是十呎高，一，二樓都是九呎高，那個厨房的冰箱，瓦斯爐，烤箱，微波爐，都是高級的名牌，看來這個建商是下了大本錢蓋這豪宅經。
唯一感到遺憾的是,這麼好,為什麼地下室,不是灌水泥(Pour Concrete),而祇是疊磚（Brick)而已。
說實在,看了那房子約半個鐘頭,那感覺實在太棒了,再加上H先生在旁邊敲邊鼓,『光是這房四面牆的磚的成本就夠本了』。而且我們現在住的房子，雖然2007年房價最高時，也可賣到十二萬，但是那是完全不過同檔次的，稅又少了20％，學區又好些，不管怎樣，冲這幾點，就值得先盤下來再說，若是住進去後交通不方便，實在不行，可以馬上轉手賣出去，至少也賺個二，三十萬。
既然想要買，就當場打手機給拍賣會場，才知道，要進會場要先註冊，先花二十元，買個”盡職調查報告”（”Due Diligence Package”）裡面有含有關這房子的所有資料，還得事先買張銀行支票 12萬，也是就是10％。因為我剛好銀行帳戶上有十幾萬，徵得他的同意，待會兒就帶著銀行的當月報表，屆時再用個人支票即可。經過一番討論，終於同意。回到家，也顧不得要請H先生吃飯，就隨便吃幾口飯，就趕著到現場，生怕房子被別人買走了。 下午一點，趕到，我們竟然是第一個到的，工作人員說，既然來了，就不必花二十元買那個，算是送給我，然後問我們的姓名，住址，電話，接著就簽名。這些簽名過程，我們以為祇是平常的登錄手續，後來才發現我們已經在合約上完成簽約手續。
二 拍賣會場
從下午一點到二點，也看到有其他四組人馬，就是不知道那些是來看熱鬧的，那些是真的來競標的。
怱忙的登錄完了，才想起自己也是房地產經紀，應該可以自己介紹自己，拿個2％的佣金，也就是二萬四，與工作人員交涉，他們說可以介紹別人，但是不能介紹自己。後來才發現，其實這些規定，那本都已寫明。
好不容易，捱到下午二點，先是介紹拍賣會是怎麼運作。我以為是以120萬為底價，然後每次加5000，往上加。結果是反方向， 若是對價錢滿意，就舉起手上的牌子。他從140萬，130萬，125萬，往下掉，就在我的心臟加速快要跳出來的時候，連續三聲音，都沒有人舉牌，一下子就說以120萬成交了，讓我真懷疑另外那三家，都是來看熱鬧的，還是他們請來的托兒。然後他們都來向我們恭喜。接下來，就是留下來和他們簽合約。
才發現，拍賣的底價雖然是120萬，還要再加10％，算是給拍賣公司的手續費。這些都是明明白白的寫在那本上，對我們來說，雖然是驚訝，還好我們事先有討論，最高也就叫到130萬，就多了2萬元，還算可以接受的範圍。祇是覺得， 這拍賣會埸的佈置，看房子的，會場三個漂亮的接待小姐們，拍賣會的司儀，主持人，搞半天，原來都是我的12萬買單，想起來就不舒服。
本來以為合約很快就可以簽完，等得不耐煩時到處走走，竟然看到拍賣會的大頭J先生和一人，在另一間房不知在討論什麼。後來才知道，那人就是賣方W先生。他嫌120萬太少了，說有人上個月還出過150萬要買，也不知道是真的還是哄我們的，反正賣方不滿意。原來有個附加的文件，說好後院還要建個露天涼台(Deck)，以及室內一些小部分未完成的部分，他都不想完成了。J先生就提議我少付2％，就算回應我先前買房經紀的佣金。算了一下，二萬四建建個露天涼台，應該還合理，就留下百分之十，也就是十三萬二的個人支票當定金，算是完成簽約手續。
既然賣方對這個價錢有砥觸情緒，就趕快打電話給C先生，約好晚上7點，再到新房去拍照及錄影，以防止他不高興，到了交屋以前，把一些好東西，譬如冰箱之類的，給拿走了。這算是第二次進到屋????。一二三樓大致没有什麼問題，就是地下室怎麼會有二部除濕器及二部吸水機。雖然地上沒有積水的水漬,可是,怎麼會有二台吸水機.而且當我們問他會不會漏水,他就很警覺地說,沒有,還問我們那裡有漏？好像有點『此地無銀行三百兩』的感覺。
三 木已成舟，全力以赴，買！
就這樣，忙了個一整天。隔天，星期一，趕快去約時間找律師R先生討論合約的細節。等到與R先生見面，他一看，就說他幫不上什麼忙。
第一，這合約已經寫明没有”律師審閱期＂。一般房屋買賣合約，都有三天的”律師審閱期”。有了這條款，我方律師就可以與賣方律師討論並俢改合約內容，甚至於還可延長這三天的”律師審閱期＂。也就是說，這合約經雙方簽名後，在法律上已經正式生效了。
其實正確的作做法是在拍賣會前就應該先買到那本” 盡職調查報告”，事先徵詢過律師, 調查房屋產權有沒有問題，才可以進入會埸叫價，一旦簽了名，已經生米煮成熟飯了，一點轉寰的餘地都沒有。
第二，這是個”現金買賣”(Cash Purchase)。平常的購屋合同，因為款項都很大，都會有一條款，說明此合同是”取決於貸款”是否成功 (Mortgage Dependency)，也就是說，如果銀行貸款申請不下來，那麼這張購屋合同就無效。但是我這合同是”現金買賣”，所以不管你有沒有，能不能借到錢，那是你家的事情，反正這房子你已經買定了。
第三，房子成交日期已經定在三十天後，若是因為任何原因，譬如上面貸款沒有申請下來，對不起，每遲一天罰一千元，也就是”有時間緊廹性＂(Time of Essence).
聽到這些消息，真的是有點五雷轟耳。當場打手機給拍賣會的J先生，他說合同就是這樣呀！既然雙方都已經簽名了，上面寫得清清楚楚的，如果三十天內，申請不到貸款，他倒是可以介紹一個貸款經紀，保證在截止日期前完成使命。真是不打還好，打完了更讓我氣的七竅生煙。
回到家，二人討論一下午總覺得被拍賣公司騙了的感覺，先是10％的仲介費，再就是合同上的這些條款，一切都不可變更，難怪昨天那C先生要我”註冊”（其實已經是”合同簽名”)時，雙手是遮掩地，祇讓我看到該簽名的地方，而不讓我看其他的部分。根據我們以前買房的經驗，應該是一個條款，一個條款，逐一解釋。大概他也知道，他一解釋，這生意就做不成了。 不過，話說回來，人家是期望你事先花二十元買那本，才能進場喊價。我們則是從頭到尾都沒看過，好像是”眼睛閉”著就跟人家簽了約。那本的最後二頁，還都是用大寫的字，好像是大聲地在對我們說，”這合同是給成熟的買方，對此房子已經做過各方面的充分調查”。
第一個星期，就在耽心不能在三十天內申請到貸款，而且每遲一天罰1000元的威脅下，到處找貸款公司，（打死我也不敢用那拍賣公司推薦的貸款公司，恐怕被人家”一魚二吃”，還吃得不吐骨頭了），交過去二個月的，工資單，銀行存款證明，??，等證件，勉強渡過了。
好不容易，終於鬆了一口氣，星期六去看原先約好要看的另一家房子，也在同一條街上。等到看完與那經紀閒聊時，順便問了一聲，那間拍賣房是否值那價錢。那在地的經紀人竟然說，”即使再過一百萬年(not in a million years)，也不值那價錢”。千請萬托，她就是不直接說是什麼原因。我想是為了怕日後訴訟麻煩，萬一賣方知道是她告知的，肉都沒分到一口，還要花時間陪您上法庭，那才不划算。後來死纒活纏， 她才＂仙人指路”地說你到市政府查詢，就知道是怎麼回事。
即使後來事情解決了，打個電話給她道謝，她還說我可是什麼都沒說。
托爾斯泰好像說過：一個幸福的家庭，他們的原因都是一様，不外乎父慈子孝，夫唱婦隨，兄友弟恭，…，家庭和睦，其樂融融。但是一個不幸福的家庭，卻有他們各自不幸福的原因。有可能父親在外面有小三，或者母親是個逛街購物狂，或者小孩個性孤僻，…，不一而足。整個週末，就在啄磨著，這麼一個漂亮的豪宅，到底是有什麼”隱疾”，竟然會淪落到被人家拍賣的田地呢？
四 發現隱疾！
三月二十四日，星期一，請了一天假，早上趕緊去普林斯頓市政府，也不知道要去那個部門，一樓先看到稅務處(Tax Assement)，就進去請教，現在的地產稅是一萬八千，但是若以一百三十二萬成交，則預估明年的地產稅為三萬。好了，要買這房子的理由又少了一個。他說到樓上，有個知情權(Right to know)，表格上填了個聯絡方式，也不知道還要去那些部門，就準備打道回府吃午飯，車都還沒到家，手機就響了，說這房子有很多違章的地方。我怕電話講不清楚，就叫他等我二十分鐘，馬上回車跟他見面談。
原來在美國，除了蓋房子需要申請建築執照，即使已經蓋好了的房子，您若是想要釘個露天涼台(Deck)，或者把地下室整修好，都得事先到市政府申請執照，才可以開始動工，完工之後，市政府還會派專業人員來驗收。上次我們家地下室多加了個浴室，就因熱水沒有在幾分鐘內達到某個溫度，勞駕驗收人員跑了二趟，第一趟是免費的，第二趟就得付費了。根據傳統中國人的思維，我還以為他是要紅包，還好最後照他的指示，能依規範完成，拿到執照。
原來這塊地是賣方W先生，本身就是建築商，在1988年以九千元買來的，除了現在房屋的所在地上可以蓋房子，其餘的地都是在濕地(Wet Land)上。所以他的車道(Drive Way)衹能有幾呎寬，他現在的車道以及化糞池(Septic Tank)，都已經是違章蓋在濕地上了。總共就向營造部門的P先生，複印了三個主要文件，一是，州政府環境保護部(EPA - Environmental Protection Agency )違章罰款，二是，他們市政府內部的營造部門給工程部門的備忘錄，主要就是提醒除非上述違章已改善，以及罰款已交齊，否則不要再發給任何建築許可。三是，二份當地的報紙的影印，說W先生的建築執照已經在隔壁城被吊銷。
賣方W先生，好像是市政府的名人，各部門的工作人員都認識他，P先生要我給他一些時間聯繫各部門，明天再來。他也沒有說，這房子不可買，也不知是在嚇唬我，還是安慰我，祗是說，”買這房子，可能還得花個一，二十萬，去把那化糞池整好，而且那些違章還是十年前(2004)的，現在可能更嚴格!”
一般買賣房子，都得由市政府派人來檢查，然後才發一張居住證明（CO－Certificate of Occupancy). 但是P先生說因為普林斯頓城在十六世紀就有殖民者，有些房子實在太老舊，所以居住證明也不能用來卡這個交易。
晚上回家，趕快谷歌(Google)一下，賣方W先生，原來他有很多官司纒身，大概他也不管什麼執不執照，合不合法，就硬是按照自己的方法把房子蓋起來。看來，這房子是不能買了，現在就要想想有什麼可以全身而退的辦法了。
第二天，又得請一天假，又來到市政府。既然有可能要上法庭，就要求他們都給我書面證明。除了拿到化糞池未檢驗通過的官方文件，P先生還給我一個當時(2004）經手這個案件的州助理檢察官(New Jersey Deputy Attorney General)的名字和電話。
把所有這些文件，都複印一份給律師R先生，要他寫個正式的信及電子郵件給拍賣公司及賣方，說由於以上諸多原因，房子不買了。可是律師R先生太直了，說因為那些文件都是十年前的，賣方有可能已經修改完善了，所以他的信祇能寫”好像”違法(It appeared that …)。之後，趕快打電話給拍賣公司的負責人，結果好像是拳頭打在棉花上，他竟然說賣方W先生跑去歐洲玩，要到四月四日才回來。也不知道是不是真的去玩，還是在拖延時間，避不見面，到時候一個月到了，再來一天罰一千元。
五 天助自助者
星期三上班，也沒什麼心思在班上，早上把二天積壓的工作處理完，下午就硬著頭皮給那個州助理檢察官打電話，一般和這種人打交道都不是什麼好事情，祗好安慰自己，我是尋求她保護我，免於被壞人的欺負。還好，十年了，她還在州政府，只是換了一個部分，而且因為是她第一次公訴這個建商，還向他罰了款，所以她還記得這個案子。她就給了我一個負責此案，在州政府”環境保護部”(DEP- Department of Environmental Protection)的小主管B小姐的姓名和電話。三十分鐘後，終於和B小姐聯繫上，向她說明原委後，她說給她一些時間，她會找出關於此房子的所有資料。
這幾天，吃也吃不下，睡也睡不好，先是耽心要被強迫買這個房子，到時候新房子也賣不出去，說不定還得賣現在的房子，而新房子又不能搬進去住，那我們住那????？也許我們該宣布破產，就不必買這新房子，可是所有信用歷史，要等待十年才能完全恢復。現在決定不買，就不知道賣方是不是否會放過我。
回家之後，第一次仔細看那合約，越看是越失望，幾乎所有的權益都是偏向賣方，想來也是，相信拍賣公司寫這合約，一定是身經百戰，被人家告過幾十次，每次發現有任何漏洞，馬上就補齊全。譬如說，一般新房子在新州都有十年的”結構保證”(Structure warranty)，它合理約上就寫好，依房子現狀（”As is, Where is”)，而且沒有任何保證warranty。不過現在也沒辦法，唯一可作的就是好好的讀那合約，雞蛋裡挑骨頭，祇要找一條”與事實不符”，這官司就有得打。讀了兩個晚上，終於找到一個漏洞，
”賣方不知情，也從來沒有從政府任何有關部門，收到有關此物業，違反任何法律及條例等等的書面文件”(Seller has no knowledge of receiving any written notice from any governmental department or agency having jurisdiction as to conditions affecting the Property that alleges a violation of law or governmental ordinances, orders or requirements relating to the Property) 。這個就真的是睜著眼睛說瞎話，從那2004的違規報告上，不僅有那州助理檢查官罰款原件，還附有當時賣方W先生的申辯書。這申辯書剛好可證明他不僅收到，而且還回覆了。若是沒有那申辯書，他又可以詭辯說他沒收到。
現在才知道，我們的律師R先生，他只做房屋買賣(House Closing)，不做上法庭告人訴訟(Litigation)的。因為有可能要上法庭， 就請他介紹一個，他就找了一個能上法庭的。他們同一棟樓的，三人坐下談。這訴訟律師怎麼滿嘴銅臭味，一開口就要收2000元的預付費(Retainter Fee)，說賣方肯定是沒錢才會用”產權公司”(Title Company)當律師用，所以估計寫封信威脅他要上法庭告他就差不多可把定金拿回來。至於如果賣方對那信沒反應，若是真的要上法庭，那就要再花個五千一萬的，都有可能。後來又面談了二個訴訟師，有要拿10％，20％的，保證贏的，看來我那十三萬二的保證金，要全身而退，是兇多吉少。這些訟師都是要錢的，自己還是多花點時間精力，看州政府那邊有沒進展。
只好再硬著頭皮，打電話催那州政府”環境保護部”的小主管B小姐。終於在星期五，收到她的電子郵件，短短一句話，卻是很受用：”賣方至今尚未改正自2004年的違建”。還附了二個文件，（1)違建通知(Notice of Violation），(2)行政處分(Adminitrative Consent Order)。其實這二份文件，都已經從市政府那邊拷貝出來，主要就是有B小姐，州政府”環境保護部”的小主管的頭銜，正式證明這違章是從2004年到現在”現在進行式”。
看到這電郵，現在連我的律師R先生也信服了，理直氣壯的將她的電郵轉給拍賣公司的J先生及賣方W先生。結果這J先生大概自知理虧，又沒有利潤可得到，竟然就避不接電話了。打了三四次，好不容易才通上話，才說他也同意應該退那定金，但是那錢不在他們拍賣公司，而是在賣方的”產權公司”(Title Company)那兒。
後來就讓律師R先生，直接與拿著我的定金的Title Company聯繫，剛開始那狡猾的賣方W先生還要我們簽個”退定金合約”(Release Agreement)，類似”封嘴條款”(Gag Order)，也就是要求我們不可到處張楊，惡宣傳他這房子的缺點，來回乒乓打了三四回，堅持不再簽任何同意書，才算把定金拿回來。
更幸運的是，我們碰到一個正直的律師，他說因為房子沒成交，所以他也分文未收。屈指算來，這埸戰役，大概就是申請貸款，付了一些房子估價費。
六 總結
1 若是實在想買拍賣屋，最好能事先作好調查工作。
2 除了價格，買房前最好到當地的市政府各部門，查詢有任何違章的資料。
3 要和律師保持良好的互動，有任何想法和意見，都可以說出來討論。可是不要以為事情交給律師，就萬事大吉，他有可能都是忙著很多案件，自己可以多找資料，尤其是現在網絡這麼發達。有時候甚至可以自己去聯繫相關人士，有了結果，再整理給律師。
基於回饋我那正直的律師，他祇有新澤西州的開業執照，若是讀者有興趣知道更多關於他的聯絡方式，請電郵到baiLeeCm@gmail.com，謝謝。
此文已在2004年12月28日《世界周刊》刊出.
