澳洲悉尼买房过程

谈谈在悉尼买一次二手现成房具体过程：

先按地产商的房屋参观开放（Open House)广告满城市各区域地跑几个月，仔细看好自己满意的待售房屋。澳洲现在网上地产销售99.9%集中在两个网站：www.domain.com.au 和www.realestate.com.au（皆 英文版无中文），其上只登各地产商为代售业主登的广告，不登个人广告。每星期六为最大批参观开放日（少数的也在星期三和星期日开放），热门地点每一房屋有上百人汹涌而来，门前车水马龙，要转很久才可停下车子走过去。进门时一般销售商有人拿个本子或电脑请来者登记下名称电话以便联系，随后便入内胡乱逛荡参观。不少销售商为消除人多气味往往在屋内点燃一种香味蜡烛， 馨香之气令人舒服。参观时可随意拍照问问题，房屋主人皆出外躲避，一切问题由地产商回答，而一般代理皆为全权代理（Exclusive Agent)即屋主只请此一家地产商销售，其它方面包括屋主本人买方不得接触或至少不得销售，代理商售出后大约可从卖主手里得到销售价的2%左右为手续费。

据我观察，购买二手房屋时，问销售代理的问题主要应有：
（1）房屋预售价格 --- 许多时候代理说尚无定价，但过后会电话问你已有人出多少多少你意见如何等等；对较倾向购买的房屋开放参观时要问清业主是否愿意接受还价。
（2） 房屋年龄　--- 这个往往从Sales Contract上可查到，当然代理一般可大致说出一个近似数；有些房屋虽原始年龄长久但其间有过几次升级翻修等等，所以要具体看情况不一定是越老越差， 但太老的房屋有配套设施如地下水管水沟等问题，甚至以前约30年前的房屋有用现已禁用的石棉Asbesto 作隔热材料者（对人体有致癌等害处）所以要小心。
（3）房屋材料结构：全砖（Full Brick), 砖板（Brick Veneer) , Fibro等等；这个自己参观时可以大致看出，但也应向代理问清。
（4）目前是出租自住还是空置：空置最好，出租最差因肯定被弄得较脏乱买后要大清理。
（5）周围交通商业设施的距离规模等，比如火车站汽车站，商场，医院，学校等。
（6）最后交割期限：一般标准交割（即最后Settle也即买卖双方最后交接所余款项物业从卖方正式转到买方）时间期限，指的是从买方向卖方代理付全款10%定金即Exchange Contract后到再付其余款项即Settle之间这段时间的长度：标准的是6个星期即42天，但往往有卖主要求延长或缩短，这个要向代理询问明白以便自己好安排贷款付费等金钱事宜。
（7）有无房屋建筑及害虫检验报告（Building Inspection & Pest Inspection Report): 有的代理要求你付点费用才能得到，有的根本就没有做这些报告，若没有作则买方在付定金前后一定要做一下，一般几百元，网上有许多公司提供这类服务，以便清楚 结构和害虫方面有无大问题。我们认识一国内来者购买房屋后才发现有结构漏水，而之前他已经请过两个不同公司做Building Inspection都没看出来，因当时业主故意在漏水墙壁那里放置了家具等，最后自己修理花了有十来万元。
（８）如是独立房（House)应问清占地面积， 这个在代理展示的销售合同Sales Contract上有。
（９）对较倾向购买的房子，请代理将其销售合同Sales Contract e-mail过来（有的代理的网站可以直接下载）。

下决心要出价后，与地产代理直接说明，看有无竞争者之类，往往代理会明说有或无，当然若无而代理骗你有以诱你出高价不是不可能但较少。卖方接受价格后，往往 会要求买家先付总价0.25%的预定金，随后约10来天左右要求你付总价10%的正式定金及交换合同----这一切都可由律师代理。交了0.25%预定金 （或不交也行只需代理口头同意即可，如我们这次就没有交，其实这个几千元的预定金交了也没什么用：它只表示一种意愿而无任何法律约束，即此后卖方仍然可以 把房子卖给别人）便可开始安排律师及贷款，一般贷款率为总价的80%，各银行及专业贷款机构可提供。为买方者提供贷款即Mortgage为一利润丰厚业务，因银行会付这类贷款中间人即Mortgage Agent贷款总额0.6%左右的服务费，所以近年澳洲这类服务到处兴起包括许多中国人在其中专做中国人的生意，有发了些财的。

从任何机构获得贷款都较麻烦，所以一般请Mortgage Agent做，其中要上交个人收入，财产，税务，债务，职业等等各种证明。其中一项是银行会派一房屋评估员致欲购物业处对其估价：所以一般物业代理商所提供给你的价格不会太离谱，否则贷款银行估价员所估与你要贷款项相差太大则贷不到足够款项。另一项以前不知事情是：个人信用卡的信用上限被银行作为你现在欠债的数额，所以信用卡上限应少些对获得贷款有利。最近网上出现了一些只从网上就可帮你获得贷款的机构，往往利率还较低，但据说过程繁琐且不太可靠常令申请者折腾许久后说不通过白费时间精力。澳洲各银行有一种贷款账户叫做“抵消帐户"Offset Account,即开此类贷款帐户后，你可将自己所有的流动现金都存入以减少当前欠款利息， 而又可以随时将这些流动资金取出使用，这比你把现金存入另外的帐户有利因利息不用交收入税（一般银行利息算个人收入的一部分所以要交收入税），而且这些现金可以随时取出使用而不使用时又可抵消贷款利息，坏处是这样的“Offset Account" 的Mortgage贷款利率往往比无Offset功能的贷款利率稍高（一般多百分之零点几），但一般仍然值得，尤其是当你现金额越接近付完房屋贷款时：只要你不付本金（千万不要付本金），则你的可支配现金都在该帐户里可随时取出而又同时抵消了利息，相当合算。 比如你购买第二个房屋时即可动用存在第一个房屋Offset Account里的现金作各类付款，不必再为此而四处筹借。

通过贷款后，即可与律师沟通进行合同交换过程（Contract Exchange)并交纳10%的定金（如一开始有交0.25%的预定金则从中刨去），缴纳此款后双方就都有法律约束了：卖方不卖或买方不买都需付一定惩罚金，具体数额由合同订：合同的主体是政府部门统一规定的，但买卖双方律师都可在其中加入附加条款具体规定一些附加条件，这个买主一定要仔细看清楚了。另 外在交换合前一两天买主应到房屋那里通过代理商进入屋内仔细看下物业情况是否有变，一切如前最好。

交换完合同后，由双方律师沟通作各类必 要手续查询等等，这期间买方需向保险公司购买一下房屋保险（Building Insurance)以保火灾倒塌之类，生效期可从最后交割Settlement那天算起（因一般现有屋主已购买了保险，但从最后交割日起他的保险将无效）：这个保险的收据及内容要交给律师及贷款银行。 我是从网上找了个最便宜的买的。

一切就绪后，到最后交割日前某日，律师会通知你将剩 余款项包括印花税及律师费交到他们办公室去，并建议你在交割日前再最后仔细检查一下物业：这个你询问后地产代理商会帮你安排， 到时去那里仔细再看一下：因此时原业主应已经完全把自家物件搬空腾挪干净了，所以可以看得更清楚些：为的是如看出大问题时可以提出来解决。

最后交割时由双方律师进行，买主卖主不在场。交割完后律师会通知买主，此时可向地产代理索要房屋钥匙，可以去折腾自己的物业了。

据我的经验，帮卖方销售的地产代理的态度相当重要：油头滑脑胡说善变臭脸冷淡态度恶劣等代理商最好不要选，即使那物业看起来好也不应买因其中变数太多。有中国人常爱找华人地产代理而我对此无特殊热情。以前有过华人和非华人，并不感觉华人代理特别可爱或非华人代理一定难以对付。这次的地产代理是意大利人开的， 具体代理是个希腊人后裔，热情可以，说谎不明显，其中在有纠纷可能时也还处理得当。比如在我们决定购买后有人向他表示要出更高价格，他只是来向我们表示快 些安排贷款和Exchange Contract，　而没有说谁出高价就卖谁：按他的说法是A Deal is a Deal不应随意更改：其实在交换合同前都是可以卖给出更高价格者的，澳洲这行为叫Gazumping，　而无法律责任。但无法律责任并不意味着职业道义合理，所以选择比较职业化行事的地产代理很重要。此希腊人善聊，看房时曾谈到他以前曾自己干，每次和老婆买块地盖房，再在附 近买另一块地盖另一房，随后搬入第一房住几个月后将该房作为自住房出售（因澳洲出售自住房不交资产增值税），卖完后搬回第二房内居住再接着找另一块地盖房 再如此往复地卖其中一房，...如此多年为生，后来感觉太麻烦老搬家（大概挣钱也不太多）才回到为人打工售房营生，因他是个持牌的地产销售人。澳洲凡开地 产销售买卖企业内必须有持牌销售者，这个要经过行业内读书及考试等。本地有一说法是销售地产为最低技能要求因只需会到处跑为客户开门看房既可，但实际各地产代理商间是否职业化专业化待人合理合适有相当大区别。我看到近年多有华人地产代理态度生硬且眼神势力令人十分不舒服，当然非华人也有不怎么样的，这次也有碰见给其留言不回答或不热心帮忙的，一般遇到这类就应赶紧躲开找其他的去不要浪费时间。往往地产公司的Owner最负责热心且态度热情得体，也有不少中年人相当职业化令人感觉清楚舒服。

澳洲的地产销售律师，即所谓Conveyance Lawyer, 收费各异，我们多年以前有数百元的，这回是澳元$1200多，其它还要交州政府物业买卖印花税（Stamp Duty), 是累进计算的，即多少售价前交多少然后高出部分再交多少等等，大约是一百万的物业买卖印花税约４万左右。当然选择律师也相当重要，我们选的是以前就用过的律师比较负责任，合同上对方律师将地产税填为“可调”（Land Tax Is Adjustable　－ Yes)他便建议我们要求改为“不可调"(No),因如卖方地产为投资用途则写地产税“可调”便可能使买方最终付一部分地产税（澳洲自住房不付地产税），　另外对方本来未写明各附加设备如空调灯具等他也要求给加上了。


另在地产市场较热时（如悉尼现在），千万不要到拍卖场去买房子：凡拍卖的房子都会以比不拍卖的高１５％以上卖出：代理商的收益是与售价成正比的所以他们都希望把拍卖的价格推得越高越好，作为买方最好是在私下与代理沟通买成（即使是本来要拍卖的也往往可以在前期先出价），去拍卖场买房是绝对下策。