尺价介于500至1000元 便宜老公寓未必好

 联合早报 

芽笼的惹兰茂列、曼德里路、基里玛路和教堂弄一带，有一些屋龄至少50年以上的私宅，以尺价约500元至1000元成交，这样的房子值得买吗？

约110万元价格，就能在本地买到2000多平方英尺的私人公寓。这相当于尺价516元，低于执行共管公寓（EC）项目。

根据房地产交易网站SRX数据，芽笼的惹兰茂列（Jalan Molek）、曼德里路（Boundary Road）、基里玛路（Guillemard Road）和教堂弄（Chapel Close）一带，就有一些公寓以尺价约500元至1000元成交，价格相对其他私人公寓较便宜。

例如，惹兰茂列一个2131平方英尺的公寓单位，在今年3月以140万元成交，成交尺价相当于657元。2010年12月，同一条街上还有一个公寓单位以516元尺价成交。

当然，上述私人公寓价格较便宜，是有其原因的——它们都是屋龄至少50年以上的房子。其中如曼德里路一个成交的公寓单位，屋龄高达62年。

今年是新加坡独立50周年，但SRX数据显示，比新加坡“岁数”还大的私人公寓并不多。在过去50个月内，这类私人公寓项目的成交量也很少，仅有18宗交易成交。这些都是999年或永久地契非有地私宅。

值得一提的是，这些公寓成交价相对便宜，一般比该区其他私宅项目价格低了两三成。

屋价虽较便宜　问题也不少

然而受访的分析师指出，屋龄较大的私宅项目，存在着不少问题，如设计落后和维修费高等，更重要的是，它们虽然相对便宜，增值潜能却未必来得大。

欣乐国际执行董事麦俊荣说：“屋龄大的房子价格或许比较低，但现在低价的房子，并不意味着它以后就会增值。本地有一些老房子，多年来价格始终维持在同样水平，并没有跟着市场上涨。”

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，屋龄大的房子经常会出现建筑内部结构损坏，水管阻塞和墙壁破裂等问题，而且这些问题会反复出现。

他说：“购买屋龄较大房子的买家，往往得花上一大笔钱来翻新。考虑到这些因素，买家购买旧房子的要价，自然会比新房子低许多。”

如果旧房子剩下的屋契不长，在申请房屋贷款方面也会受到限制。

智信研究与咨询总监王伽胜则从租金回报和集体出售这两方面来分析，指出屋龄大的房子价格虽然较低，并不一定具有高投资潜能。

他说：“一般来说，较老旧房子只能吸引到租金预算有限的租户，租金回报并不理想，而且这些租户背景可能也较复杂，遇到的租户问题会比较多。”

集体出售私宅竞争激烈

他也表示，不少购买老旧私宅项目的买家，主要是期待这些私宅项目有机会被集体出售，从中赚一笔。

对此，王伽胜提醒说：“市场目前还有一些30年至40年屋龄的私宅项目，等着发展商来集体收购，所以集体出售私宅项目之间的竞争是挺激烈的。”

事实上，本地历史悠久的私宅项目为数不多，即便是40年以上的私宅项目，也只剩珍珠坊（People Park Complex）、格兰芝园公寓（Grange Heights）、曼德勒大厦（Mandalay Towers）和Peach Garden等屈指可数的私宅项目。究其原因，主要也是因为集体出售。

麦俊荣表示，本地曾有几次集体出售（enbloc）热潮，比如2005年至2007年期间的一波集体出售交易，造成许多屋龄较大的私宅项目拆除并重新发展。

他带一点惋惜的语气说：“在外国，很多房子都可以住上三五十年。但在新加坡，我们却因各种原因将老房子淘汰。”

王伽胜也有同感。他说：“每个旧建筑都有它的独特历史价值。新加坡独立50年，在迅速的发展和重新发展中，我们看到新加坡景观都被新建筑所主导，但除了摩登建筑，其实我们也需要一些老旧的建筑，使新加坡的景观更多元化、更有文化底蕴。”

屋龄大的房子价格或许比较低，但现在低价的房子，并不意味着它以后就会增值。本地有一些老房子，多年来价格始终维持在同样水平，并没有跟着市场上涨。