房地产投资：为什么香港学不了新加坡？

最 近，新加坡政府宣布为了让国民分享国家进步的果实，保证每个有工作的新加坡家庭负担得起他们的住房，让月入1000新元（合人民币4800元）的家庭买得 起二房式组屋，月入2000、4000新元的能负担得起三房、四房式组屋。这一消息传到香港，就像投下一颗重磅炸弹，香港人一是羡慕，二是质问：新加坡 能，为什么我们不能住大房子？另外，我的《如何在高密度城市中生存？》发出后，有网友就提出：香港不值得学习，要学就学新加坡，你看他们的面积比香港还 小，人口密度算起来还高，为什么城市没那么拥挤（图1）？

是 的，新加坡和香港不仅都是若干岛屿组成的弹丸之地、地图上的“小红点”，人口、面积都有一定可比性（根据2012年底数据，人口分别是530万、717 万，陆地面积分别是714km²、1108km²），而且都是曾被英国人统治过的殖民地、自由港，甚至连种族都以华人为主，使用英文和汉字进行沟通，如此 多的相同相通，为什么在城市形态、面貌和住房状况方面会有如此之大的差别？

选择：正确还是错误？

首 先要从这两个城市的源头说起。19世纪初，英国致力于扩展在东印度的版图，希望扩大与中国的贸易，需要在印度和中国之间找到一个立足点，马六甲海峡成为必 经之道，但当时荷兰人是这一带的话事者，英国只占有槟城一地。而槟城比较偏北，不甚理想，东印度公司职员斯坦福•莱佛士（Stamford Raffles）受命寻访更合适的贸易站地点，于1819年1月来到马来半岛最南端的新加坡岛。

新 加坡岛延续了马来半岛的平缓地势，全境平均海拔只有15m，位于中部的最高峰——武吉知马山也只有163m，有数条河流，而最大的河流——新加坡河的出海 口内正好用来停泊船只，这里不仅有深水航道，而且有适合做码头和货物装卸设施的陆域（图2）。于是，莱佛士认定这里就是他要找的地方，此后又与当地统治者 和荷兰人达成协议，最终于1824年获得完全控制权。莱佛士被认为正确、独具慧眼地选择了新加坡，成为开辟、规划和建设这个岛屿的传奇人物，至今他的名字 仍被保留在新加坡的学校、酒店、商场、马路和建筑物上，甚至被输出到其他国家（如北京、上海等地的来福士广场）。

那 么香港是否有类似莱佛士这么一个人呢？按说应当是有的，他就叫查理•艾略特(Charles Elliot)。在第一次鸦片战争中，作为英国商务监督的艾略特，受命就获取一个海岛来做军事、贸易基地与中国政府谈判，英国外交部的指令是要台湾或舟山 或中国东海岸的其他岛屿，以便于保护英国商船通过长江深入中国腹地进行贸易，但艾略特认为台湾或舟山既无可能（因中国政府不会答应），也不可行（因地域太 大无法有效管治），所以在没有获得授权的情况下，擅自与中国官员达成穿鼻草约，并于1841年进占香港岛。

那 时的香港岛，只不过是珠江出海口几百个小岛中平常的一个而已，既非最大，也非最有名的。艾略特看中这里，是因为他去过那里，发现整个岛就彷佛是露出水面的 一座山，岛的北岸陡峭地插入水中，水深利于停靠，港口东西部狭窄的海域利于防卫，再加上淡水丰富易于补给，对他来说已是一个可接受的地方（图3）。但远在 伦敦的外交大臣巴麦尊(Lord Palmerston)则不这样认为，他在给艾略特的函件中写道：“你获得了荒芜之岛香港的割让，岛上几乎没有一幢房屋……很显然，香港不会成为贸易中 心……我们的贸易将一如既往地在广州进行。他们（英国侨民）可以前往荒凉的香港岛，在哪里修建房屋来隐居。”

于 是拿香港岛做交易变得两头不讨好，中国皇帝震怒，参与谈判的中国官员被革职，而艾略特也被免去了香港行政官的职务。1893年一本英国人编写的旅游指南中 写道：1841年的香港“只不过是一座到处荒烟蔓草，令人望而却步的火成岩岛屿，显然只能支持最低等的生物在这里生存”；一位记者也写道：“香港原本并不 存在，必须凭空将它创造出来。” 虽然香港岛也并非如上所述的那么不堪，但对于建立一座规模巨大的城市来说，确实并非一个上佳的选择。

地貌：平缓与陡峭

在 香港岛上，分布了多座山峰，陡峭的地形构成主要地貌，其中最高峰——太平山（扯旗山）达到海拔552m，有的地方坡度高达46°（坐山顶缆车时你就能体会 到陡峭的程度）。山脚下分布着赤柱、香港仔、黄泥涌等几个零星的村落，总人口不过5000多人，主要从事打鱼甚至海盗等不法生计，可以耕作的平坦农地很 少。当时一幅显示岛上水资源丰富的画作，则描绘出水流以“瀑布”的形态注入大海。由于坡度大，大多数山坡都不适于建设（图2）。

艾 略特为其选择付出了代价，他无缘成为香港的第一任总督，没有获得如同莱佛士在新加坡的江湖地位，甚至没有一条用他的名字命名的路，他如今只是中国近代史教 科书中被指臭名昭著的侵略者——“义律”。无论如何，香港开始了“借来的地方，靠借来的时间而活”的历程，如果当年义律没有“错误地”选择这里，这个岛也 许会像珠江口那些岛屿一样，仍然林木葱翠且默默无闻；而当年选择播下的种，也逐渐长成了今天香港作为全世界城市的一朵奇葩的果。

两 个城市的地貌差异，从开始进行填海工程的时间上，也可见一斑；香港岛本身坡度大，适于开发建设的土地很少，所以在开埠后即发现有填海的需要，1842年即 香港开埠后的第二年，便已经进行第一次非正式的填海工程，当时的皇后大道即由填海而成；但香港首次的正式填海工程，则是于1852年展开的位于上环的文咸 填海计划，到目前，香港通过填海增加的土地面积为68km²，约为香港土地面积的6%，但这些新增土地，容纳了香港27%的居住人口和70%的写字楼面 积。

而 新加坡由于以适合建设的平地为主，所以最初并无大规模填海的需求，真正的填海始于1965年独立之后，但是后来居上，此后40多年来通过填海增加了 140km²的土地面积，约为现在国土面积的20%；根据新加坡2013年初发布的计划，到2030年，将再填海52 km²，使得目前国土面积由714 km²增加到766 km²，预计有将近60%的土地用来发展居住、社区、公用设施、公园及工商业设施。而近十年来，香港来自填海的土地明显减少，从1985~1989年的 6.97 km²，1995~1999年的5.77 km²，到2005~2009年锐减至0.84 km²，2010年甚至只有0.01 km²，虽然新的填海计划已经召开咨询，但来自环境保护、海洋生物保育领域的反对声音仍然高涨。

城市：瘦肉与骨头

莱 佛士和义律在分别把两个岛宣布为自由港的时候，虽然信心满满，但可能谁也没有预计到能发展到今天的模样。开埠之初，新加坡主岛有约500 km²，而香港岛只有约70 km²，两者差距甚大(图4~5)。正如大家所知，后来香港又经历了两次扩容：1860年，得到界限街南的九龙和昂船洲；1898年，租借新界和界限街北 的九龙共900多平方公里，期限99年。这些增加的土地，除了九龙半岛是市区少有的平地外，其他的平地主要集中在北部靠近深圳的元朗和粉岭一带，而其他地 区则都以山地为主，包括海拔495m高的狮子山以及高达957m的新界最高峰——大帽山，此外新界还有很多大大小小的岛屿，光是面积在500㎡以上的就有 260多个，大多无法有效利用。

如 今，香港岛、九龙、新界构成的完整意义上的香港，土地合计达到1108 km²（含填海面积，下同），看似比新加坡714 km²超过了55.2 %。但实际上，如果把易于建设的平地或缓坡地比作瘦肉，新加坡岛就像中间有一点软骨的一大块肉，而香港则像一堆大大小小的腔骨，除了九龙半岛的瘦肉还算多 一点，其他每块的大部分都是硬骨头，虽然上边也附着一些肉，但需要非常小心地剔出来，才够“炒一小盘菜”。新加坡除了保留主岛中间的软骨部分作为自然保护 区、集水区以外（约13%的面积属于公园、自然保护区和水库），其他的大部分都可以用来“炒菜”。所以，目前新加坡扣除道路、机场、国防等用地后，用于居 住、办公、商业、工业、机构、休闲的建设用地占总面积的35%，共计约251 km²，而到2030年预计填海后总面积达到766 km²，上述用地的比例将达40.9%，即313 km²。

而 香港的大块硬骨头都作为郊野公园（占总面积的40%）被保护起来，再扣掉未列入保护的林地、湿地、农地、水体、道路用地等，目前用于居住、办公、商业、工 业、机构、休闲的建设用地只占总面积的11.8%，即131 km²，只有新加坡的52.2% ；如果按照人均来算，折合到每人只有18.3㎡，相当于新加坡人均47.4㎡的38.6%。

差 距还远不仅如此。在新加坡，目前居住用地面积为100 km² ，占国土总面积的14%，人均占地18.9㎡；而香港居住用地面积为76 km²，占土地总面积的7%，人均10.6㎡。而在香港的76 km²中，有35 km²（46%）属于乡郊居所，其他41 km²（54%）才是属于一般民众居住的私人住宅和公营房屋 。但在乡郊居所占的46%的居住用地上，只容纳了6.23%以下的家庭（根据香港2011年人口统计资料，在236.83万户家庭中，有14.77万户居 住在村屋和别墅中，其中村屋和别墅未作区分） ；按此大略计算，乡郊居所的人口密度不到其它公私房屋的1/12，这就使得大多数香港人本来挤迫的居住空间进一步恶化，为大多数人服务的住宅显现出超高密 度化和户型小型化。

人口：巨轮与小艇

新 加坡1819年开埠时只有几百人，香港二十二年后开埠时有数千人，此后两个城市的移民均源源不断地涌入，它们的人口史，在很大意义上可以说是移民 史；1871年新加坡第一次人口普查，人口到9.7万人，那一年香港人口12.4万人，此后香港人口在绝大多数时间里都超过新加坡，唯一的例外是“二战” 期间。1936年，新加坡人口60.3万人，香港98.8万人；随着1937年中日开战，中国内地大量人口如潮水般涌入香港，到1941年人口达到160 万人，而那一年新加坡人口只稳定增长到76.9万元；1941年底日军占领香港后，人们又如退潮般逃回内地，到1945年人口骤减到60万人，低于新加坡 同期的87.8万人。

日 本投降后，大批香港原来的居民纷纷返港，最初几个月一度每个月都有10万人涌回香港；1947年中国内战爆发，部分内地富商、殷实人家乃至平民为躲避战乱 也移到香港，1950年人口达到近200万人，而此时新加坡人口增长到刚刚超过100万人。以上数据说明，新加坡人口保持了正常而相对平稳的增长，即使在 “二战”期间也仍然保持了这种趋势；而香港由于其独特的地位、与内地的密切关系以及相对独立的管治区域，则充当了中国内地这艘巨轮旁的一艘小艇的角色，当 内地政治和经济局势发生大的变动时，人们会利用小艇逃生，但这个小艇又是如此的渺小和脆弱，也只能在风暴中疲于奔命地应对。除了内战，此后内地的大跃进、 文化大革命期间以及放松管制的改革开放初期，大量人口由广东逃港，为香港带来持续的人口压力，但同时也带来大量有冒险精神的企业家和勤奋低廉的劳动力，创 造了狮子山下的精神，香港得以由转口贸易变为制造业主导。

日 据期间，香港的建筑损坏严重，而战后大量人口涌入，势必造成“房荒”，由于有不少移民是有钱人，不惜代价租房，造成房租暴涨；人们有的露宿街头，有的挤在 唐楼里面，睡的床最多达6层，有的在唐楼的天台上、大街旁边、城区的周围搭建被称为寮屋的木屋甚至纸皮屋，即使到1956~1957年，仍有35%的人均 居住面积不超过15平方呎（约合1.4㎡），露宿街头和住寮屋的有25万人。

为 解决“房荒”问题，香港政府鼓励人们在市区进行住宅重建，以容纳更多的住户，在1953年寮屋区的一场大火后，开始兴建七层楼高的徙置大厦，每个单位面积 120平方呎（约合11㎡），可供5个成年人居住，即人均居住面积只有2.2㎡；其时，所有设计都是以装下更多人为出发点的，所以拥挤窄迫的空间和户型便 成为香港社会的常态和习惯。到今天，香港公屋的人均居住面积已经比当年的徙置大厦高出很多，达到人均居住面积12.5㎡，然而比起新加坡的组屋（人均居住 面积约27㎡）来，仍然差距很大；今天香港住宅的套均面积约为45㎡，而新加坡的这一数据是97㎡。

田园：理想与现实

将 人类社区包围于田地或花园之中，这一“田园城市”(Garden City)的理念，源自英国规划学家霍华德（Ebenezer Howard），他在英国租借新界的那一年出版了《明日的田园城市》。其实，香港和新加坡都曾是他的拥趸，只是新加坡实施得比香港更成功而已。

新 加坡在殖民时代也曾做过几版城市规划，最后一版规划是1958年的总体规划，这也是殖民时期较为完整的一版总体规划，包含发展新城、利用绿带限制中心城区 继续增长的举措，理念和手法受到了“田园城市”的启发，尤其与英国建筑师艾伯克隆比(Patrick Abercrombie)的大伦敦规划有相似之处。1963年，新加坡提出“环状城市”的概念，规划容纳400万人口，岛屿的中心保留了大片自然保护区， 外围利用环状交通，串联布置一系列新城，跳出了原有的东南部旧城中心区，在全岛范围综合布局。

在 1920年代的香港，政府也曾经参照霍华德的“田园城市”概念建成一个社区，这就是今天的九龙塘，在此兴建了独立或半独立、附有小花园的两层平房，并配有 学校、游乐场等设施，此后，政府一直禁止区内兴建高层建筑，至今仍保持市郊风味，是香港市区极罕见的低密度区域。“二战”后，艾伯克隆比应邀来香港为政府 构建城市的发展蓝图，并于1948年编制完成了《初步规划报告书》（Preliminary Planning Report）；其中，延续了大伦敦规划中的思路：为分散人口，在城市周围建立新市镇，反对郊区无限制扩张，市镇和城区之间有严格控制的低城市化地带。人 口过于稠密的居住环境是艾伯克隆比关注的焦点，当时150万的人口都挤在维港两岸——维多利亚城旧址、界限街以南的市区，平均每英亩容纳2000人十分拥 挤，他引用伦敦经验认为每英亩200人已经不低，希望香港人口密度能减至每英亩300人。艾伯克隆比的人口密度标准当然很理想，却未考虑到当时香港人口正 处于移民大量涌入的过程中。虽然他的报告中的许多建议后来都成为现实，但他对人口密度的设想却从未实现，而类似九龙塘花园城市的低密度市区发展项目也早已 成为绝响。

土地：旧制度与新制度

香 港为什么保留了大面积的乡郊居所？还是要回到殖民统治的源头。新加坡最初作为英国殖民地的时候，只有200多常住居民（一说是1000人），很容易就按照 英国人的意思实施新的土地制度，即土地归女王所有，但可授权、批租给个人使用；这与香港岛和九龙类似，英国人占领香港岛后，在土地问题上表现强硬，义律宣 布土地一切权利属于女王，并急切地在澳门进行了第一次土地拍卖，拍得的投资者需要自行补偿土地的原主人（类似于今天的“毛地挂牌”）；到了接管九龙的时 候，由政府统一从原地主手上购买了一部份土地，小部份向原地主授出了999年的使用权限 ，而没人主张的土地则悉数归于政府，也就是说，港岛和九龙的接管相对是比较顺利的，土地的权限也清晰化了。

而 到租借新界时，问题变得复杂起来，一是新界地域广，涉及700个村庄、10万多原居民，人多力量大；二是原居民主要以务农为生，视土地为财富之母，加上了 解英国人在香港岛豪夺土地的先例，所以土地维权意识高涨，并一度发展为武力反抗殖民者的接管。在此情况下，政府被迫作出让步，承认了原居民对土地的使用 权，并于1903年陆续向原居民发放了到期日为1997年6月27日（即1898年6月30日加99年再提前3天）的官契，总数多达35.4万块土地。 对于原居民来说，这并非是完全的好消息，因为他们原来在中国土地制度下的永久业权被夺走了，但令人安慰的是，政府明确：新界的土地问题按照中国习惯法来适 用，而不适用具有普遍效力的英式普通法，法院审理诉讼时也承认并执行中国习惯和习惯权益。

所 谓“中国习惯”包括：只有原居民中的男性人口可以享有法定继承权，承认以“堂”和“祖”形式存在的习惯信托等；到1972年，为进一步体现中国习惯，政府 又允许：年满18岁，父系源自1898年时为“香港新界认可乡村”的男性村民一生中可以在“乡村式规划发展区”及“认可乡村范围”中兴建一座占地700平 方呎、高度不超过3层的小型屋宇（或称丁屋）”。政府共确定了642个“认可乡村”，如今，仍有24万原居民符合申请资格，为此政府预留了土地储备中的 12km²闲置住宅用地（其实仍不够），而且他们子子孙孙的男丁还在不断繁衍，似乎让香港政府永远有还不清的土地债。

1997 年香港回归，中国政府为保持平稳过渡，在基本法中对原居民的权益一律予以承认，这就意味着原居民与非原居民在生存空间上的矛盾还将持续下去，分散的业权、 城市与乡郊“二元化”建筑密度的差异也将继续，虽然目前政府已开始尝试兴建20层高的丁屋来解决土地浪费问题，但效果仍有待观察。

征用：公平与效率

分 散的农地、丁屋和其他村屋占据了新界那些相对平坦、易于利用的土地，这些土地的存在对于想在港岛和九龙之外进行大规模的新市镇建设的政府来说，当然不是好 消息，土地征用绝非易事。在这方面，新加坡则很有一套。1963~1965年新加坡仍然隶属马来西亚联邦时，《马来西亚宪法》第13条写明，依法规定者 外，物业业权不容褫夺，除非有足够的补偿，不得强制征用物业。1965年，新加坡脱离大马联邦建国，第二年通过《Land Acquisition Act》（《土地征用法案》），作为土地国有化的依据，授权政府可以公共目的（public purpose）为名征用土地。不论是建设道路、地铁系统、学校、医院、公园及政府组屋等，政府均可强制征用。

法 案在1973年进行修订，将征地补偿订定为立法当天1973年11月30日的市值，又或者官方刊宪（Gazette）的日期，两者之中以较低者为准。也就 是说，补偿额与房地产市价或业主买入价毫无关系。其后的几次修订都固定法定日，压低对业主的补偿。1960年，新加坡44%的土地属政府所有，到了现在， 政府控制了全国约80%的土地。

当 然，在这种制度下，政府征用时补偿费偏低，有时甚至只有市场价格的1/10，这势必导致征地者与被征者之间的矛盾，且愈演愈烈。到2007年，新加坡政府 终于决定修订土地征用法令，根据征用通知日当天的市价赔偿受影响的业主，而有关市价也会把受征用房地产的潜在价值考虑在内。对被征用者来说不合理的强征制 度退出历史舞台，但至此，政府手上已经完成足够的土地储备，而这项制度对于新加坡的土地权属乃至城市形态都将产生长期而深刻的影响。

而 香港在征用土地时只能按照土地市场价补偿，但大家对市场价往往是有分歧的，所以需要聘请相对中立的律师、会计师、测量师来做赔偿评估，来跟政府交涉，而且 这种费用都由政府支付；如果达不成协议则可想土地审裁处提起诉讼，总之来来回回讨价还价的过程冗长、代价高，使得政府无法如新加坡政府一样轻松把大片土地 征用作集中的建设开发。

农地：官与商

由 于新加坡在土地征用上的强势，使得政府手里有地心中不慌，如兴建组屋的目标一经确定，便可很快投入建设。而香港政府只能眼看着大块的农地被荒废或堆放集装 箱和其他杂物，成为所谓的“棕地”，却无法征用。据统计，在目前的总面积约60km²的农地中，有42 km²为荒置，很多是待价而沽，目前仅仅是四大地产家族企业（恒基、新鸿基、新世界、长江）就合计拥有农地超过10 km²， 其中最大的地主——恒基兆业在2012年报中披露：“集团于2012年12月底持有新界土地储备约4280万平方呎，为本港拥有最多新界土地之发展 商。……集团将继续积极配合政府发展土地之政策，并跟进政府于‘新界东北未来将发展之新市镇’及‘洪水桥未来将发展之新市镇’之发展规划。集团于该未来将 发展之新市镇共拥有土地面积约1090万平方呎。”终于盼到政府改规划的欣喜心情，跃然纸上。

面 对这些开发商，政府并无主导权，因为开发商当年购买农地的价格极低，持有成本不高，所以总是等政府来调整区域规划（农地转建设用地）的时候，才会向政府申 请补地价进行开发；如果补的地价太高，算不过账或利润未达预期，开发商会选择继续持有农地，反正机会成本不高，土地也就不能有效释放，但如果补的地价太 少，开发商赚得盆满钵满，政府又会被指责为“官商勾结”，于是陷入“两难境地”。甚至连开发商愿意捐出农地来盖青年公寓，政府都不敢出来接招，生怕中了开 发商另有所图的“圈套”。正因为如此，本来可用的土地未被有效利用，人们又质疑政府提出“人多地少”、需要通过“移山填海”来增加土地供应的必要性。

施政：自由与权威

土地征用上的差异显示了两个政府的强弱对比，而背后的原因还在于施政体制和理念的巨大差异。新加坡和香港最初都是英国殖民者管治下的自由港，延续了英国的法治和自由思想体系，但并无民主体制。

新 加坡独立后实行三权分立、司法独立的制度，但在过去近50年里，人民行动党一直是唯一执政党，新加坡的选区划分制度和执政党丰富的行政资源，使得议会中少 有能形成监督力量的反对党；在司法方面，有批评者认为行政系统对司法的影响较大，甚至利用司法打压政治对手；在经济方面，国有企业势力强大，在国民经济中 举足轻重；在新闻监督方面，新加坡两大媒体集团均由政府控制，更多发出执政党的声音，2012年的新闻自由度排名，在179个国家和地区中排名倒数第45 位；在社会管理方面，实行严厉的管治手段，是有名的“罚款之城”（Fine City）。总之，新加坡可以概括为“强政府，弱社会”的新权威主义。

而 在香港，则更多延续了自由主义的传统，1960年代，正当新加坡政府强力推行土地征用时，笃信资本主义的自由经济的香港财政司司长郭伯伟(John Cowperthwaite)提出不干预构想，在经济上采取自由放任主义，1970年代完整表述为“积极不干预”政策（positive non-interventionism）。1997年回归以后，香港在经济上仍充分发挥市场的作用，政府对企业的股权控制几乎没有；在政治方面，立法会 议员党派众多，政见不一，反对派对特首施政形成掣肘；司法的独立性高于新加坡，新闻媒体观点十分多元化，部分报章有强烈的批评政府倾向。简而言之，香港是 “小政府，大社会”的新自由主义模式。

正 因为其强势地位，新加坡政府在土地征用、土地拓展（填海等）就拥有很强的执行力，办事情可以迅速见效，手上土地多，可大批建设组屋，回馈于民，赢得民众对 执政党的支持，如此形成循环。再如本来星港两地从英国开始殖民统治以后，赌博都是非法的，新加坡更是在莱佛士当总督时便立下了禁赌的规矩， 2005年政府为经济考虑，不顾民间反对，宣布放开赌禁，2010年赌场即建成开业，这对于香港是不可想象的：西九龙填海区以及启德机场原址的规划一直争 议不断，一拖再拖，启德机场从1998年停飞已经过去15年，然而到今天原址的绝大部分仍然是空地。

两 种政策孰优孰劣？其实各有支持者。最坚定的自由主义者、经济学家米尔顿•弗里德曼（Milton Friedman）就曾对香港模式赞赏有加：“香港自由放任政策的成功是鼓励中国大陆和其他国家放弃中央集权控制、更多依靠私有企业和自由市场的重要因 素。其结果是，这些国家也都尝到了经济高速增长的甜头。”在他看来，香港的模式无疑是成功的，以至于当香港政府有些政策偏离积极不干预的时候，还撰文明确 表示失望。

未来：向左走？向右走？

以下虽然是编出来的段子，但基本上反映了香港报纸每天讨论的话题：

香港政府看见李显龙要大面积填海，就说：你看人家新加坡，说填海就填海，我们也要学习啊，再不抓紧我们就落后了！

环保主义者不干了，说：不行，你们会把可爱的中华白海豚吓跑的！你们政府就是不敢碰硬骨头，那么多空地，新界那么多棕土，你们不去征，你看人家新加坡征地多犀利！

于是政府跑到新界东北发展区去征地，结果当地的农民不干了，说：我们不要高楼，我们要乡村式发展，我们要农地！你们要拆我们非原居民的村落，却把大量土地预留给原居民盖丁屋，你们欺负人！

新 界原居民忍不住了，说：盖丁屋是我们的传统，当年我们把永久业权的地给了政府，换来的是有使用年限的地契，亏吃大了，英国人都答应给我们土地盖丁屋，现在 特区政府倒要反悔，我们坚决反对！你们政府手上那些高尔夫球场，为什么不用来盖房子啊？你看人家新加坡都把高尔夫球场改建成组屋了！

政府说：人家新加坡有十八个高尔夫球场，少一个没什么了不起的，我们香港加起来才五、六个，都盖成房子，商务活动连个球都没得打，香港的竞争力还要不要啊？要不我们考虑把一部份郊野公园改成建设用地吧！

看 到环保分子又出来反对，有人出来帮政府说话：我看你们这些环保分子其实是“地产霸权”的代言人，你们就是要阻止土地供应，维持高地价，让地产商得利，你看 人家新加坡的保护区占地也就不到10%，香港郊野公园占了40%，有必要那么多吗？其实只需要拿2.5%的郊野公园面积就够容纳100万人。

行山爱好者不干了，说：郊野公园改规划？想都不要想，想想都是罪过！你退一寸，他们就会进一尺，我们一定阻止立法会修例！又不是没地，那些大发展商手上大把的空置农地，你们不敢学新加坡收地！

发展商说了：香港不是野蛮社会，而是法治社会，强征我的农地是行不通的，法庭上见！补地价？补地价倒是可以，但是补得也不能太高，要不咱们就搞公私合营也行。政府说：我看行！

第二天某水果日报大标题：官商勾结，地产霸权岂能得逞！

政府：那么，我们还是说说填海吧……（重复第一段）

每个人都在下意识拿香港去跟新加坡比，每个人的眼里似乎都有一个自己所理解的新加坡；但问题的关键，还是需要民间和政府勇于面对香港自己的实际困难和利益冲突，以建设性的包容态度，消弭分歧，凝聚共识，为城市发展的出路找出方向。

香 港如果地势本来如新加坡般平坦，如果没有一个如麦里浩般喜欢爬山的总督（可能就不会保留那么多的郊野公园），如果人口不会受到内地的影响（可能也就不会有 今天的成就），如果政府有如新加坡政府一样的权威，如果曾经征用了足够多的土地，如果没有原居民与非原居民的土地矛盾，如果没有那么多不配合的政客和媒 体，那么香港的城市面貌可能是另一个新加坡。但这些不过只是假设，历史和地理、冲突和妥协共同雕琢出这座高密度的都市，当然，世界的城市也因香港这样的高 密度奇葩而更加丰富和多样。

（文/肖喜学）