100万元能买到什么房子？

2014年10月25日

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  椰树婆娑下，坐拥一片碧水蓝天。位于白沙的椰林景（Coco Palms）有许多单位售价在100万元以下。

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许淑惠／文

潜在购屋者的好消息，目前有许多私人住宅的价位100万元内，人们可在市场上寻找这类“好货”。

根据市区重建局的数据，今年的首八个月，在7992宗有地及非有地私宅买卖禁令记录中，有2941个单位，以少于100万元的价格售出。

过去几年，私宅市场一片旺热时，购屋者都大叹100万元的预算“缩水”了。不过，自政府施行一系列的降温措施后，市场活动开始放缓，买家的选择也增多。

对于潜在购屋者，尤其是组屋提升者，好消息是，目前有更多私人住宅的价位处在100万元以内，因此他们可更努力地在市场上寻找这类“好货”。

根据市区重建局截至2014年10月16日的私宅买卖禁令数据，2014年的首九个月，共有8933宗有地及非有地私宅买卖禁令记录。其中，3207个单位以少于100万元的价格售出；3196个（99.7%）属于非有地私宅，其余11个（0.3%）则为有地私宅。

非有地私宅单位

在2014年首九个月售出的3196个非有地私宅单位中，70.8%位于中央区以外（Outside Central Region，简称OCR），27.6%位于其他中央区（Rest of Central Region，简称RCR），剩余的1.6%则位于核心中央区（Core Central Region，简称OCR）。

总的来说，今年首九个月里，每十个非有地私宅单位交易中，有八个属于新私宅单位销售，这意味着新的私宅单位，还是较受预算在100万元内的买家青睐。

那预算在100万元以内的潜在买家，究竟可在什么地点买什么类型的房产？

中央区以外（OCR）

100万元的预算可在郊区内购买全新的公寓单位，而且有不同的单位面积和地点供选择。例如2014年首九个月成交的单位，面积介于398到1249平方英尺。这类交易的例子包括：

●位于巴西立林（Pasir Ris Grove）的Coco Palms，面积介于463至1249平方英尺的单位，售价介于48万3750元至99万8400元之间；

●坐落在芬维尔弄（Fernvale Close）的御川苑（Riverbank @ Fernvale），面积介于495至1044平方英尺的单位，售价介于47万6000元至99万4000元之间；

●位于盛港的林河苑（RiverTrees Residences），面积介于506至1023平方英尺的单位，售价介于55万4850元至99万3870元之间；

●在宏茂桥的优景园（The Panorama）, 在今年5月以较低价位重新登场后，面积介于431至797平方英尺的单位，售价在56万4080元至97万5220元之间。

这些项目多数建造在政府售地，属于99年地契。

若购屋者不愿以较高的价格购买新的未完工房子，或者在面积方面作出妥协，中央区以外的二手房地产市场仍有许多购屋机会。数据显示，预算为100万元的购屋者，可在这个地区购得面积较大的二手房子，平均面积为1012平方英尺。

例如在2014年5月和7月，分别有两个99年地契的Lakeside Tower单位，以98万元和98万5000元的价格售出，面积各高达1970平方英尺。这两个单位的剩余地契年限约为60年。

其他中央区（RCR）

虽然在较靠近市中心的其他中央区里，选择或较有限，不过100万元的预算还是有不错的选择。当然，买家必须在单位面积方面稍微牺牲，在地点方面的选择也较少。

2014年首九个月的新中档单位交易记录显示，成交价格少于100万元的其他中央区新私宅单位，平均面积为517平方英尺。这些例子包括：

●在女皇镇的99年地契项目Commonwealth Towers，面积介于441至689平方英尺的单位，售价介于70万6200元至99万9100元；

●在芽笼的永久地契项目Guillemard Suites，面积介于377至797平方英尺的单位售价，介于59万9200元至98万3100元。

值得一提的是，位于惹兰裕廊克基（Jalan Jurong Kechil），共有281个单位的60年地契私宅项目The Hillford，大部分的单位售价介于38万8000元至76万6080元。由于该项目的60年地契年限相对较短，加上单位面积少于700平方英尺，因 此总价格较低。

与中央区以外（OCR）相同的是，100万元的预算可在其他中央区内的转售市场上，购得较大面积的单位。在今年首九个月，价位在100万元以下的成交单位（已建成），平均面积为786平方英尺。这类例子包括:

●在如切台（Joo Chiat Terrace）的Aspen Loft项目里，一个829平方英尺的单位，以及在Blossom Mansions项目里，1033平方英尺的单位，分别以87万元和98万元的价格转手；

●在布拉山路（Pulasan Road）的One @ Pulasan项目里，一个836平方英尺的单位，以96万8000元售出；

●在惹兰安娜武吉一带的赛武大厦（Sherwood Towers）项目里，一个1518平方英尺的单位，以99万元的价格成交。

核心中央区

有趣的是，预算在100万元左右的购屋者，是有可能梦想成真，在核心中央区买下一个高档住宅单位，不过单位的面积将偏小。

无论是新私宅或是转售市场，2014年首九个月在核心中央区成交的单位中，价格不到100万元的，一般都是不到面积500平方英尺的鞋盒单位。

在新私宅市场上，今年有几个面积平均为441平方英尺的单位，以100万元以下的价格售出。它们都位于核心中央区，包括坐落在里峇峇利路的RV Residences，在威基台（Wilkie Terrace）的Liv on Wilkie，以及在珊顿道的珊顿云尚（V on Shenton）。RV Residences有15个面积介于420至452平方英尺的单位，以87万7400元至97万1000元之间的价格售出。

在同一个价位内成交的转售交易例子，包括在圣多马径（St Thomas Walk）的Espada公寓项目，在缅布路（Minbu Road）的Montebleu公寓项目，以及在摩绵路的Mulberry Tree公寓项目。在Espada这个永久地契项目里，有4个面积达355至337平方英尺的单位，以91万至97万元的价格售出。

如果稍有运气，买家或许有机会找到面积稍大的单位。

今年以来，在核心中央区成交的单位中，价格不到100万元，面积最大的为位于Arcadia Road的99年地契项目——Hillcrest Arcadia里的一个958平方英尺单位。这个低楼层单位在今年9月以87万元成交。

有地住宅

价位在100万元左右的有地私宅相当稀少，而且必须要作出一定的妥协，特别是在剩余的地契年限和面积方面。尽管如此，只要努力寻找，热切希望拥有一个有地住宅单位的买家，还是有机会梦想成真。

根据市建局截至2014年10月16日的买卖禁令数据，在今年首八个月，有11个有地私宅单位（包括排屋和半独立式洋房）在转售市场上，以100万元以下的价格售出。这些售出单位的土地面积，一般少于2000平方英尺，而且剩余地契年限也少过40年。

今年成交的这类的有地住宅例子，位于第16邮区——勿洛、东海岸上段、东林（Eastwood）、Kew Drive和惹兰真巴卡古宁（Jalan Chempaka Kuning）一带。

在勿洛的惹兰真巴卡古宁，有两个土地面积约3000平方英尺的半独立式单位，以62万和63万元的价格售出，它们的地契还剩约20年。另外，在惹兰乌芝（Jalan Uji）的一个土地面积为1765平方英尺的排屋，则以55万元的价格售出。

自2014年第四季以来，本地私宅价格已经放缓，这个趋势预计将持续下去，因此预算在100万元左右的私宅购屋者，目前的选择要比之前来得多。一年 前，希望能够买到价格不到100万元房子的人，或许大多都要失望离场，但如今的交易记录显示，100万元的预算可购得的单位，在地点和面积方面都已有更多 的选择。

对精打细算的买家来说，中央区外的郊区地点是选择最多的地区。越靠近新加坡中部地区，选择难免会越来越少。不过，只要买家持续努力，愿意在面积方面作出妥协，必定能找到优惠价值的房子。

无论地点在哪里，转售市场上的旧屋较多，这意味选择也更多，而且价格更具吸引力，这是因为发展商一般会继续以较高的价格将新项目单位售出。

总的来说，100万元的预算会将买家选择局限在非有地住宅，有地私宅仍是高收入人士较有能力购买的房屋类型。近期内的交易记录显示，这个预算可购得的有地私宅比一般单位来得小，而且剩余地契年限非常短。

无论如何，目前的市场情况对有100万元预算，并渴望提升至私宅的购屋者来说已更为有利。

（作者为高力国际（Colliers International）研究及咨询部副经理。）