2014年10月13日
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鄂尔多斯。虽然城市许多地方仍滞空，但当地还在盖楼。（取自《时代》杂志网站）
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（联合早报网——孙伟伦整理）你是否住在二连浩特、三亚还是承德呢？如果是的话，相信接下来几年你将不会在你的小区里碰到新邻居。
10月12日，标准排名与《投资时报》联合发布《中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜（2014）》。
排行榜选取了符合“鬼城”称呼，排名靠前的50座城市，其中就包括上述三座城市。纵览排行榜，与一二线城市相比，三四线城市当中，“鬼城”比例最高。
城市幢幢大楼等待着人们入住，与中国积极城市化有一定的关联。同一篇报道，2008年到2012年五年间，中国设市城市的建成区面积增加了0.97万平方公里，相当于新建50个温州城（截至2012年底，温州建成区面积为204平方公里）。
在四年间，中国就增建了总面积相等于50个温州市的地区。城市建设步伐超越人口移动的步伐，引起社会关注。中国城市化，何去何从？
■ “鬼城”的定义
（《中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜（2014）》前十名城市）
先看看这个“鬼城”的定义。
中国国家住建部的占用地标准为每平方公里建成区可容纳1万人口。以这标准来推算，就可算出一个正在扩建中的城市，将来可以容纳多少人口。如果拿一座 城市的现有人口，以及将来可容纳的人口来相比较，再纳入对外来人口吸引力一起统计的话，比值均低于0.5或稍微高于0.5的城市，都可能有成为“鬼城”的 危险。
报道解释到：若一个城市的建成区面积为100平方公里，按照占用地标准，城区人口应该为100万人。如果目前该城区仅有50万人，而该城市对外来人口的吸引力并不强的话，短时间内难以达到100万人的容纳量，就很可能沦为“鬼城”、“空城”。
榜上排名前三甲的二连浩特、钦州和拉萨，你们可要多留意了。
如果把这“鬼城”林立的问题放到国家层面来看的话，问题就更显严重。
报道指出，按前述的扩城面积，新建的0.97万平方公里需要容纳0.97亿人，但过去五年，城区人口仅增加了0.35亿人。这表示，这些城区仍可以容纳0.62亿的人口。
■ “鬼城”如何形成
为何城市滞空的问题那么严重呢？
澳洲电视台SBS的节目Dateline指出，未来十年，中国将从乡下移动4亿人口前往城市。
《悉尼晨报》也表示，政府欲在2020年前把1亿农民迁入城市。目前，城市当中已有1亿农民。报道指出：“这表示，当局还需要建设更多的医院、学校、道路、铁路，尤其是更多更多的住房。”
但另一个层面上，有需求就不一定带动供应，这有时也是因虚荣心所致。
美国“Marketplace”网站指出，过去几年来，能带动生产总值增长的中国官员都升职。美国Business Insider网站就引述一名研究中国城市化问题的记者史密兹（Rob Schmitz）说，让生产总值同职业发展挂钩是间接导致“鬼城”出现的根源之一。如果能改掉这个要求，并改善当地政府如何寻求资助的话，就能解决这个问 题。
■ 不是所有地点都适合大量扩建
当然，“鬼城”现象并不会一直存在，这要看当地个别情况而定。追根究底，这是当扩建政策并没有符合实际需求情况，而产生的。
有学者曾指出，这些“鬼城”将不会一直空着。上海浦东于1990年代建成，滞空了好几年，过后才有些生机，类似鄂尔多斯的“鬼城”将来也会遵循这样的发展轨迹。
但是，接受Business Insider采访的史密兹表示，浦东是抓紧了中国与世界接轨之际发展起来的。中国“入世”后就一直秉持双位数经济发展的增长前进，而近几年来经济发展不 如前。另外，浦东位处上海，是世界最大的港口之一，而“鄂尔多斯则是沙漠中的城市，连地下水也快凿光了。”
《投资时报》也本身对这个排行榜进一步解析，表示必须多加考虑其它“动态指标”，才能知道这些城市是否真的会停留为“鬼城”。报道引述国家发展改革委员会中小城市发展研究中心主任文辉的观点说，每年新增人口数、土地开发强度等都是重要的动态指标。
王志纲工作室战略研究院资深研究员王放在同篇报道中说：“从榜单可以看出，重灾区是三四线城市。这些城市自身产业吸引力不强，但城市扩张催生了很多 新区、新城,城市人口容量与城市扩张率不匹配，忽略了城市发展的常识性规则。”他指出，若政府引导得当,补充和承接中心城区功能,有望及早返回“人间”。
■ “能不批就不批”
中国前任国家住建部副部长仇保兴曾呼吁，中国城市规划绝不能步美国后尘即大幅降低单位土地面积上的人口密度,造成严重的能源、生态、耕地等资源的浪费。他称，中国人口众多,必须选择紧凑型城镇的发展模式,坚持每一平方公里建成区1万人口的占用地标准。
中国国土资源部最近就针对这样的资源浪费提出对策，下发《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。国土部规划司司长董祚继向媒体表示，目前城市新区扩张问题比较严重，”今后我们将严控城市新区用地，能不批就不批”。
的确，这样的房楼过剩，将引发更实际的问题。《华尔街日报》今年5月就刊登报道指，中国“房产市场最根本的问题，是三线城市的房产过剩问题。”
报道引述一名分析员说，这些滞空的单位显示对房产的投资已经太多了，“中国去年的新房屋销售量就占了国内生产总值的12％”，是历来最高的。这样的比例，是“不可持续”的。
《悉尼晨报》就解释了中国房产过剩的现象：如果房价大跌，制造业也就会萎缩，相关的理财产品和非银行贷款将贬值，钢铁需求也会受影响。
报道提醒了不能单凭一线城市楼价发展来粉饰中国房产的前景。报道引述野村证券的一名分析员张志伟说：“在中国，房价跌幅最终的，是三四线城市，这些都不在投资者的视线以内，他们关注的是北京上海。
“这跟美国房价泡沫破裂一样。当时，纽约市房价并没有下跌，反而是奥兰多、拉斯维加斯首当其冲。”
