六年南加房东梦（15）- 索赔

2017年的六一儿童节，是我上小额法庭向Jackie追讨水灾损失的日子。

一早开车到离家不远的法院，停车场的空位还不少。带着一迭厚厚的材料，经过安检来到指定的法庭门口。离开庭时间还有15分钟，门口几条长椅上已经坐满了人，剩下的人三三两两地的站着。

等到8:30，法警把门打开了，他要求大家把手机完全关闭，然后大声问离得最远的一个残疾人是不是也是来这间法庭的。得到肯定的回答后，他叫残疾人先进去。大家自动让出一条路来，让他先走，然后有次序的鱼贯而入。

法庭里左右两边各有4排椅子，每排七个位置。左边一半是原告的座位，右边一半是被告的位置。几个法庭工作人员已经就位。法警宣布了规则，比如，叫到原告被告的名字原告被告应该站在什么位置；房间里哪条线是不可逾越的；如果有证据要上交给法官，现在马上在首页上注明是P（原告plaintiff) 或者D（被告Defendant)；上庭时材料由他传递给法官，不能自己过去等等……

一个书记员开始点名，先点与公司有关的原告被告，然后是个人纠纷的原告被告。

我看了一下，房间里的座位已经坐满了，旁边的走道上还挤满了人。今天大约有五六十个案子要审，看来要熬一整天了，完全不是像我原先想像的一两个小时就能结束。

点完名，负责调解的律师负责人给大家讲话，说明调解的好处：很多情况下双方沟通不良有误解。如果双方能面对面的交谈，交换证据，互相理解，在正式上法庭前能达成协议，就能免去冗长的庭审过程。另一方面，如果把决定权交到法官手里，那就完全不可控了，有可能出现其中一方不愿意承受的后果。

说完以后，每个案子中原被告双方都到齐的就被请到法庭旁边的一间大屋子里。坐定后，律师一个个点名，问愿不愿意参加调解。想到我向小额法庭递交案件之前曾经按程序发信件给Jackie要求赔偿损失，她先找了个律师跟我联系。但我把所有的账单发给她律师后就没了下文，她始终没有表示愿意赔偿，因此律师点我的名时，我就说不愿意参加调解。可是Jackie在后面大声说她愿意参加调解。律师又反过来问我愿不愿意给她一个机会，我就同意了。

于是我们被一个女调解员带到了一个小房间。以前只在水灾发生后的早上跟Jackie电话交谈了几句，一直没有见过她。现在我们面对面站着，互相打量了一下，彼此没打招呼。

Jackie是个白人，长相穿戴像个专业人士，眉清目秀，看起来比我大一点，旁边还带了一个年龄比她大几岁的女性。调解员问她们是什么关系，说是朋友。调解员问我，你同意她的朋友坐在这里吗？她朋友急忙说，我只是坐在这里陪Jackie，我一句话都不会说的。调解员说，如果你是她的家人，你可以坐在这里。但你只是朋友，那必须由她（指的是我）决定你可不可以留在这里。想到对方有人陪着，而我没有，心理上我就处于劣势，甚至她随时可以给Jackie暗示或建议，于是我说我希望她出去。

调解开始。调解员自我介绍，她叫Victoria, 本人也是律师。她说，我知道这个案子是关于漏水的纠纷，在加州，房子漏水是非常常见的，有的时候不是任何人的错，可它就是发生了。她的话有点偏向于Jackie，我想她也是给我一个思想准备希望我能做些妥协。

像上法庭一样，先轮到我简短的说明事情发生的时间地点过程，接着我把带来的文件给她们看，包括烘干公司的账单、房子里面受灾范围的图示，保险公司对受灾金额的估价以及我的保险的赔付金额。

Victoria 问我，为什么Jackie的保险公司不肯赔付，为什么我的保险公司赔付的金额低于我的受灾金额。我说她的保险公司给出的理由非常奇怪，他们的理由是，Jackie事先并不知道水管会爆，事情发生后她也及时的修理了，话还没说完，Victoria就插嘴说，"这说明水灾不是因为Jackie的疏忽"。我说，"我不能接受这个理由，比如说你今天开车出去，你肯定不知道你出去会不会撞上别人，如果你撞上别人了，难道你能说我事先并不知道我会撞人，所以这不是因为我的疏忽，所以我没责任。" Victoria马上说，"那不一样"。具体为什么不一样，她没说明，我也至今没搞懂。Victoria 又说，这件事情也说明了我的保险金额买的不够。我说，如果漏水是发生在我自己的单元里，我买的保险是足够赔付的，我确实没想到水会从天而降，而她的保险还耍赖不赔。

轮到Jackie说明情况，她说水灾发生在半夜，她当时看到那么多水涌出来也是慌了，而且她一直以为那水是从热水器出来的，所以一直试图打电话给热水器公司，一点都没想到水是从冰箱后面的阀门流出来的。我的房客跑上去以后，她们一起商量的要叫911。后来他和保险公司通话，保险公司给她推荐了一家烘干公司，可是那家公司那天太忙了，要安排到第二天才能来。那么严重的水灾，她不敢再等，只能用第一家公司推荐的TSC公司，TSC公司后来也像讹诈我一样讹诈了她，账单给她也是$12,000。她的保险公司告诉她这个账单太过分了，正常情况下应该只是3、4000美元就够了。她非常愤怒，就找了律师跟TSC打官司，打了一年多才把事情搞定，最后只付小几千块。

Jackie对我被成功讹诈表示了同情。Victoria也说，那家公司讹诈你们是因为他们看到你们两都是单身女性，对这些东西不懂，心理上也是处于比较弱势的地位。

Jackie接着说，水灾几个月之后，她收到HOA的通知，要她去参加听证会，听证HOA帮我修理墙壁时花的$9000是不是应该由她来支付。听证会上她跟HOA委员会说明了情况，最后HOA的决定是: 这不是她的错，所以也没有要求她来支付这笔给我修墙壁的帐单。她出示了HOA结论的信件。

听到这里我心里也对她充满了同情，甚至都想，算了不追究她了，但又一转念，我同情她，谁同情我呀，我也没做错什么事，可是却要承受这种损失，最后吓的急急忙忙把房子都卖了，完全打乱了我对退休的部署。所以我没说什么。但是我想这份来自物管会的证明拿到法庭上，对法官来说应该也是一个很有说服力的证据。我看Victoria也对她充满了同情。

Victoria 问我，你要求赔付的金额可以降低吗？这个金额Jackie肯定是不可能付的，否则你们今天也不会来这里。我说，那也要看她愿意付多少了。Victoria 说，那请你先在门外等等，我来跟她谈一谈。

在等待的过程中，我想，这个损失其实我自己也有一部分责任。虽然当时也心知肚明被那家无良TSC公司给讹诈了，但是也不知道该怎么办，也选择了交钱。说起来这个损失全部要Jackie来承担也有点说不过去。如果她愿意赔我正常的烘干价钱，也就是$4000左右的话，剩下的属于我自己的错，那我自己来承担也还合理。

一会儿，Victoria出来叫我，Jackie出来我进去。Victoria关上门告诉我，Jackie愿意出$4500，你觉得可以接受吗？这个金额还稍微超出了我在门外想的价位，所以当时也没有再多争取一点就同意了。

Victoria 到门口把Jackie 叫进来，说达成协议了，你们谈谈付款的具体方法。Jackie走进来非常高兴，主动跟我握手，说谢谢你谢谢你。

最后达成的协议是赔偿金分八个月直接存到我的银行户头。Victoria 说，我很高兴你们都很讲道理。很多时候，当事人为了几块钱争得不可开交，你们没有这样。

我想，如果我当初还个价，也许能争取到五六千吧，但是，算了吧，她也挺可怜的了。我这个投资房终归还是赚了的。

我们一起回到法庭，法官把协议大声念了一遍，问这是不是你们两个人都同意的决定？我们表示没有异议，书记员啪啪盖章，我们一人一份判决书离开法庭。

临别前，Jackie再次跟我主动握手说谢谢，互相留了电话号码。纠纷以双方都满意的结果解决了。

$32000的水灾损失，最后是我的保险付了$11,000修橱柜地板，HOA付了$9000修墙，Jackie付了$4500相当于正常的烘干价，剩下的$7500是被烘干公司讹诈的部分我自己承担。

至此，靠出租房养老的美梦破灭。回想起来，或许买康斗而不是独立屋是个错误。如果是独立屋，既不存在第一个出租房那样由于楼下邻居的不友好引起的好房客留不住的问题，也不存在另一个出租房“被水灾”的问题，或许到现在都还能留在手上。

不过，总体而言，我不Handy，也不享受与租客打交道的感觉。每次租客有事找我，总是影响心情。如果退休了，还要常常处理出租房的事宜，那并不是真正的退休。找Agent管理我已经试过了两次，在找房客上都不给力，还得我亲力亲为，终究不是最理想的退休方式。

或许在股市中保守投资才是更适合我的退休方式。

 

[smithmaella]

写得挺好。有点失望您把它们都给卖了。

[萍踪云影]

回复 'qing_us' 的评论 : 同感！

[qing_us]

我当年买的两个独立屋出租也都卖了，我的出租还顺利，房客们总体都不错，也都是很decent。但还是费心。但换房客，小修理，房客对租房毕竟不是很关心。我是想正常工作之外能享受生活，不想在周末晚上花宝贵时间去挣不太需要的钱。挣钱是无穷无尽的，但一个人的生命，与亲人相处时间是有限的。钱再多没时间享受生活，我认为是不值的。卖掉出租房后，心理上轻松了许多。

[SCNC]

你現在想法是對的。在對的時候買獨立屋，出租，養著，再等時幾出手。

[萍踪云影]

回复 '心情夏秋' 的评论 : 当初觉得康斗小，事情少。没想到适得其反，把做房东能遇到的事大部分都遇到了。：）

[萍踪云影]

回复 'SCNC' 的评论 : 我或许在合适的市场还会买独立屋，但可能会在市场差不多时卖掉，不会完全靠做出租养老了。谢谢跟读。

[SCNC]

你寫出了很多出租經驗和教訓。但是，從哪裡跌倒，還是從哪裡爬起。投資房屋沒錯的。

[心情夏秋]

总结得真好，过来人的经验值千金。也符合我对买康斗出租的预期。谢谢你。相对来说出租独立屋麻烦少一点，如果有好的租客会非常省心，因为牵扯到有院子，所以租约写清楚责任明细就好了。

[萍踪云影]

回复 'SCNC' 的评论 : 太累了。再不卖怕要过劳死。：）

[SCNC]

賣了。

[SCNC]

人在有事的時候特別容易做出錯誤的決定。如你過早買了兩出租房。