小房东的乐趣
学习异地投资兼作小房东
正文
从通货膨涨想到的:
经济展望, 房地产和投资方向
(天下无马)
最近,把PoorKids转的美元泡沫论又看了一遍. 里面说的很有些道理. 例如: “经济学其实本来是一个简单明了，依靠Ｃｏｍｍｏｎ Ｓｅｎｓｅ就可以进行分析和推理的学科，但如今的“经济学家”们，特别是“股票外汇理财投资专家”们却专门擅长于把非常简单的东西说成是非常复杂的，以达到把水搅混，混水摸鱼的目的，以至于本来用７０％的加减法加上２５％的乘除法外带５％的积分微分就能说清楚的事情被搅得乌烟瘴气一塌糊涂，把不明就里的普通人蒙得一楞一楞的.”
所以想到通货膨涨这个更简单的东西,也把常人蒙得一楞一楞的.于是,有人说通货膨涨是个好事,可以带来繁荣. 有人说通货膨涨是个坏事, 造成购买力降低. 但通货膨涨是什么定义, 又有点模糊. 其实通货膨涨简单明了的定义,就是太多的货币追逐太少的商品造成商品价格上涨. 但是在现在的环境里,好象货币不少, 商品也不少. 市场繁荣,皆大欢喜. 但到底有没有通货膨涨呢? 答案是: 有, 而且不少, 比政府的数据要高很多. 平时看看你的grocery bill就知道了. 照百分比来说, 10%~20%到处都是. 那有政府的3%呢! 但是回头看看, 许多东西确实是便宜了: 电脑: 我记得我1989年的第一台NEC手提式的, 两个750k Floppy Disk, 10MHz processing speed, $1,000. 现在: 80G hard disk, 2G processing speed, USB 2.0, etc. $500. 别的如TV, 照相机, 林林种种, 凡是外国造的，就便宜．那么，总体来说，到底有没有通货膨涨呢？我的感觉是，凡是生活必需品，汽油，电，煤气，医疗，学费，食品，any thing made in America 都涨．
凡是生活附属品，可有可无的，made in China. 稳中带跌．
通货膨涨的根源是政府的乱印纸币．政府，尤其是美国政府，利用美元的世界储备货币地位，用大量印纸币来解决政府的财政困境以维持政府不断增加的行政开支例如伊战和911后的不断膨涨的政府工作人员. 但在2000年以来,美国国内除了房价的迅速膨涨,生活必需品与生活附属品的涨价似乎还是在人民可以承受的范围内. 主要原因有三, 1) 以中国人民币为首的亚洲货币对美元的固定汇率造成通货膨胀压力转嫁至中国和亚洲的百姓; 2) 房价的膨涨造成以抽取房价资本用以消费,在一定程度上减轻了通涨压力; 3) 亚洲特别是中国央行大量购买美国债券减轻美元贬值的压力.
所以从很多的方面来说, 美国这几年的繁荣和所谓的低通涨, 是建筑在别国人民的血汗上的. 因为美国用天天贬值的纸币换回了实实在在的实物和好处.
但是,展望将来,这样的繁荣和所谓的低通涨,难到能持久吗? 这在下一段再讨论.
回到主题上来，到底通货膨涨是个坏事或是个好事？海明威说得好,通货膨涨和战争可以造成短暂的繁荣,但将会造成永久的毁坏.
通货膨涨带来的问题和暂时的繁荣有三. 1) 在短期内, 纸币的泛滥可以带来一种意识上的繁荣, 工资涨一点了,股票涨一点了,利率低了,多好! 但是, 问题随后来了=>
2) 货物的卖主不是傻瓜, 华尔街的货币交易员们不是傻瓜. 当人们意识到今天的金钱不是昨天的金钱, 他们就会涨价了. 美元也要跌了. 所以, 通货膨涨在很多意义上, 是一种掠夺中产阶级的储蓄, 而财富重新分配的行为. 在整个过程中, 富人拿得最多, 因为他们有最聪明的财富管理人. 他们的财富都会投资在抗通货膨涨的大宗货物(Commodity), 抗通货膨涨的债券 (Inflation Protected Bonds)和稳定的外国货币上. 另外, 穷人也能分少少的一杯羹, 因为他们在暂时的繁荣下可以多拿一些钱. 但穷人的一杯羹和中产阶级的储蓄一样, 将是昙花一现, 在通货膨涨的打击下, 都会失去他们应有的价值.
3) 通货膨涨最大的危害, 则是对美元的打击,从而对美国经济前途的打击 (or the impact to your kids’ future). 我一个问题想了很多个月: 美国为何强大? 除了经典的答案: 民主, 法律, 政府体制, 各国纷至沓来的精英, 军队的强大, 最主要的一点之一却是有了做为世界储备货币地位的美元. 因为有了美元, 美国才能负担得起伊战, 美国才能有军队的强大, 美国才能写了那么多年的空头支票而亚洲央行买单. 你中国不想打伊战? 那就多买些(价值天天减少的)债券吧. 用你老百姓的血汗来付我们的工资吧. 至于亚洲和中国为什么乐此不疲, 不在本文的题目内. (如果读者有兴趣,告诉我,可以下次再写).
从上面三点来说, 应了海明威的观察和预言. 我们的今天, 如同在暂时繁荣的尾声. 明天并不乐观. 从历史的事件上看, 我们的今天和越战的后期雷同. 1980年代的萧条是我们今天很可能必走的路. 欠债还钱, 10+ trillion debts, 或用缩紧裤带的方法还, 或用美元贬值的方法还, 结果都一样, 那就是生活水平(水准)的降低和失业率的增高.说了这么些, 通货膨涨是坏事或是好事应该清楚了.
经济展望:
说经济展望不能不说政治,更不能不说地缘政治. 美国在中东的困境, 真是不容乐观.
早退兵呢, 伊拉克的内战必将把它分成三块, 伊朗必和三块之一的叶什族合起来. 这是美国非常不愿意看到的结果. 强大的伊朗和拥有原子弹的伊朗, 是所有希望和平的国家都惧怕的, 也是以色列所心惊胆跳的. 另外, 本.拉登的恐怖组织也一定会渗透更多的人到沙地阿拉伯去以推翻沙地阿拉伯王国为目的. 这样, 美国在中东的石油大战略就岌岌可危了.
不退兵吧, 美国的财政实在负担不起, 伊战估计的花销, 总要在5000亿上. 这样的花销, 已经造成了2000年以来美元的大幅贬值. 更多的贬值是可以预见的. 同时, 美元的大幅贬值将会造成中国以美元为主的外汇储备大量缩水. 从这点上说, 美国经济什么时候进入大规模的萧条, 可能取决于中国央行什么时候大规模的分散美元储备了(因为美元大跌时,FED或任它大跌造成无控制的通货膨涨,或大规模的提高利率挺住美元导致萧条. 这就是美元泡沫论里说的”要美元还是要房产”).
伊战的本身,打破了一个以暴政来维持的地域平衡,造成了一个权力真空. 现在, Turks, Suni, Shiite都要补充这个真空,内战能避免吗! 历史会证明,现在的伊拉克政府,会象当年越南的阮文绍政府一样,是扶不起的刘阿斗,美军一撤,它就倒台. 中东不稳, 就会导至美国经济的一大支柱:石油的价格上涨.我们应当知道石油对美国经济的重要性. 石油是小至塑料儿童玩具,尼龙(POLYMER),衣料,大至运输动力,电力,农药,化工和化肥的基本原料.可以这么说,没有石油,就没有现代工业和农业.
所以,石油和能源是一个美国经济的未知数. 当石油上涨,它带来的通货膨涨以及对美元的压力,是可想而知的. 我们可以从这两年的油价看到这点.
经济展望的另一面,是国内政治. 民主党的两院大胜,虽对共和党政策的一个全盘否定,但对于改变庞大的贸易赤字和预算赤字与于事无补. 民主党的支持者中,工会是一强大力量. 在美国外包日益发展和工作机会日益外流的现实下, 民主党恐会高筑贸易堡垒(贸易税)并对中国施以高压促人民币升值. 这两种政策都会造成通货膨涨因为中国已成为世界工厂. 贸易税和人民币升值都会使Made in China更贵. 另外,既使民主党赢了08年的总统选举, 伊战和国内的赤字,也是一个很难对付的难题.
房地产:
房地产是一个令人非常关心而敏感的话题.这类话题是一定要让人砸砖的. 但说到经济展望,又咋能回避这个话题呢? 砸就砸吧.让历史来证明对错.
从我看到的经济展望, 我不乐观. 华尔街的这两天债券的交易, 似乎也表明了经济萧条的可能.长期债券利率(long bond interest rate)在跌也似乎说明了交易员们预测FED会在明年减息. 于是房地产建筑商的股票大幅上扬. 房地产的价格似乎也持稳了. 但从中东的局势来看, 美国可以控制伊拉克的概率不大. 中东混乱的败象已露. 石油的长期走势在向$80~$100/桶移动. 这样, FED最多是维持利率, 升高利率是非常可能的事. 我猜,华尔街会得到一个惊诧. 股市和房地产会经历又一轮的下跌. 从长远来看, 房价和工资比已远超出了正常比率. 这两天在网上看到的加州房价, 动耶$80W~$100W, 使我有点哆嗦. 我想我还是比较保守吧. 当年我们买房, 房价和工资比不过2:1或是3:1. 很不错的房子. 现在的房价和工资比常是4:1. 好象大家都不考虑失业的可能. 但2000年的IT失业好象就在眼前啊?
其实,房子是住人的. 房子本身并不涨价. 涨价是因为美元跌了. 此外房子本身是一个债务,不是投资. 真正的投资是让别人替你偿还债务的. Rich Dad, Poor Dad这本书,把这个概念解释得很清楚.
另外,房子涨价是通货膨涨的又一坏处. 它使得有房人的债务逐渐缩水. 等于房地产债券人(不要忘记你的401K)的投资替他还债了. 穷人则对高房价望洋兴叹. 进一步拉大了穷富差距.
所以房子继续涨是不正常的,跌是正常的. 希望FED会让房子继续涨, 那是错算了FED. 不稳定的社会, 是什么党也不希望看到的.
投资方向:
有了经济展望再谈投资会比较容易些. 鉴于中东的局势和国内可能的政策变化, 能源和贵金属还将是不错的投资. 另外,食品工业,医药工业和外币, 都是比教抗美元贬值的长期投资. 考虑买房的人, 尤其是在房价疯涨的地区,等待一会或许是一个明智的决定.
后记: 为什么要在文学城我爱我家写这文章:
因为我看到了许多刚到美国的新人有些无助的感觉. 对理财投资买房不知南北. 希望这文章能起个启发作用吧. 个人想法, 不全对.
在国内, 我们读政治经济学,不懂. 现在慢慢懂了要懂经济是一定要懂政治的.
我不全相信华尔街的所谓投资顾问. 在我看来,华尔街是一个big party. 今天我赢明天你输,最后庄家赢了. 盲目投资INDEX FUND, 也和羊一样, 被人赶来赶去.
所幸, 华尔街还有那么几个人, 比较真诚的.
Morgan Stanley’s Steven Roach
Andy Xie (谢国忠)
Jim Rogers
Marc Faber
Richard Russel
PIMCO’s Bill Gross
都是一级的投资大师. 他们的文章, 值得一读(或二读三读).
另外感谢PoorKids的启发.我爱我家有他是非常幸运的, 虽然他的真言有时不中听.
经济展望, 房地产和投资方向
(天下无马)
最近,把PoorKids转的美元泡沫论又看了一遍. 里面说的很有些道理. 例如: “经济学其实本来是一个简单明了，依靠Ｃｏｍｍｏｎ Ｓｅｎｓｅ就可以进行分析和推理的学科，但如今的“经济学家”们，特别是“股票外汇理财投资专家”们却专门擅长于把非常简单的东西说成是非常复杂的，以达到把水搅混，混水摸鱼的目的，以至于本来用７０％的加减法加上２５％的乘除法外带５％的积分微分就能说清楚的事情被搅得乌烟瘴气一塌糊涂，把不明就里的普通人蒙得一楞一楞的.”
所以想到通货膨涨这个更简单的东西,也把常人蒙得一楞一楞的.于是,有人说通货膨涨是个好事,可以带来繁荣. 有人说通货膨涨是个坏事, 造成购买力降低. 但通货膨涨是什么定义, 又有点模糊. 其实通货膨涨简单明了的定义,就是太多的货币追逐太少的商品造成商品价格上涨. 但是在现在的环境里,好象货币不少, 商品也不少. 市场繁荣,皆大欢喜. 但到底有没有通货膨涨呢? 答案是: 有, 而且不少, 比政府的数据要高很多. 平时看看你的grocery bill就知道了. 照百分比来说, 10%~20%到处都是. 那有政府的3%呢! 但是回头看看, 许多东西确实是便宜了: 电脑: 我记得我1989年的第一台NEC手提式的, 两个750k Floppy Disk, 10MHz processing speed, $1,000. 现在: 80G hard disk, 2G processing speed, USB 2.0, etc. $500. 别的如TV, 照相机, 林林种种, 凡是外国造的，就便宜．那么，总体来说，到底有没有通货膨涨呢？我的感觉是，凡是生活必需品，汽油，电，煤气，医疗，学费，食品，any thing made in America 都涨．
凡是生活附属品，可有可无的，made in China. 稳中带跌．
通货膨涨的根源是政府的乱印纸币．政府，尤其是美国政府，利用美元的世界储备货币地位，用大量印纸币来解决政府的财政困境以维持政府不断增加的行政开支例如伊战和911后的不断膨涨的政府工作人员. 但在2000年以来,美国国内除了房价的迅速膨涨,生活必需品与生活附属品的涨价似乎还是在人民可以承受的范围内. 主要原因有三, 1) 以中国人民币为首的亚洲货币对美元的固定汇率造成通货膨胀压力转嫁至中国和亚洲的百姓; 2) 房价的膨涨造成以抽取房价资本用以消费,在一定程度上减轻了通涨压力; 3) 亚洲特别是中国央行大量购买美国债券减轻美元贬值的压力.
所以从很多的方面来说, 美国这几年的繁荣和所谓的低通涨, 是建筑在别国人民的血汗上的. 因为美国用天天贬值的纸币换回了实实在在的实物和好处.
但是,展望将来,这样的繁荣和所谓的低通涨,难到能持久吗? 这在下一段再讨论.
回到主题上来，到底通货膨涨是个坏事或是个好事？海明威说得好,通货膨涨和战争可以造成短暂的繁荣,但将会造成永久的毁坏.
通货膨涨带来的问题和暂时的繁荣有三. 1) 在短期内, 纸币的泛滥可以带来一种意识上的繁荣, 工资涨一点了,股票涨一点了,利率低了,多好! 但是, 问题随后来了=>
2) 货物的卖主不是傻瓜, 华尔街的货币交易员们不是傻瓜. 当人们意识到今天的金钱不是昨天的金钱, 他们就会涨价了. 美元也要跌了. 所以, 通货膨涨在很多意义上, 是一种掠夺中产阶级的储蓄, 而财富重新分配的行为. 在整个过程中, 富人拿得最多, 因为他们有最聪明的财富管理人. 他们的财富都会投资在抗通货膨涨的大宗货物(Commodity), 抗通货膨涨的债券 (Inflation Protected Bonds)和稳定的外国货币上. 另外, 穷人也能分少少的一杯羹, 因为他们在暂时的繁荣下可以多拿一些钱. 但穷人的一杯羹和中产阶级的储蓄一样, 将是昙花一现, 在通货膨涨的打击下, 都会失去他们应有的价值.
3) 通货膨涨最大的危害, 则是对美元的打击,从而对美国经济前途的打击 (or the impact to your kids’ future). 我一个问题想了很多个月: 美国为何强大? 除了经典的答案: 民主, 法律, 政府体制, 各国纷至沓来的精英, 军队的强大, 最主要的一点之一却是有了做为世界储备货币地位的美元. 因为有了美元, 美国才能负担得起伊战, 美国才能有军队的强大, 美国才能写了那么多年的空头支票而亚洲央行买单. 你中国不想打伊战? 那就多买些(价值天天减少的)债券吧. 用你老百姓的血汗来付我们的工资吧. 至于亚洲和中国为什么乐此不疲, 不在本文的题目内. (如果读者有兴趣,告诉我,可以下次再写).
从上面三点来说, 应了海明威的观察和预言. 我们的今天, 如同在暂时繁荣的尾声. 明天并不乐观. 从历史的事件上看, 我们的今天和越战的后期雷同. 1980年代的萧条是我们今天很可能必走的路. 欠债还钱, 10+ trillion debts, 或用缩紧裤带的方法还, 或用美元贬值的方法还, 结果都一样, 那就是生活水平(水准)的降低和失业率的增高.说了这么些, 通货膨涨是坏事或是好事应该清楚了.
经济展望:
说经济展望不能不说政治,更不能不说地缘政治. 美国在中东的困境, 真是不容乐观.
早退兵呢, 伊拉克的内战必将把它分成三块, 伊朗必和三块之一的叶什族合起来. 这是美国非常不愿意看到的结果. 强大的伊朗和拥有原子弹的伊朗, 是所有希望和平的国家都惧怕的, 也是以色列所心惊胆跳的. 另外, 本.拉登的恐怖组织也一定会渗透更多的人到沙地阿拉伯去以推翻沙地阿拉伯王国为目的. 这样, 美国在中东的石油大战略就岌岌可危了.
不退兵吧, 美国的财政实在负担不起, 伊战估计的花销, 总要在5000亿上. 这样的花销, 已经造成了2000年以来美元的大幅贬值. 更多的贬值是可以预见的. 同时, 美元的大幅贬值将会造成中国以美元为主的外汇储备大量缩水. 从这点上说, 美国经济什么时候进入大规模的萧条, 可能取决于中国央行什么时候大规模的分散美元储备了(因为美元大跌时,FED或任它大跌造成无控制的通货膨涨,或大规模的提高利率挺住美元导致萧条. 这就是美元泡沫论里说的”要美元还是要房产”).
伊战的本身,打破了一个以暴政来维持的地域平衡,造成了一个权力真空. 现在, Turks, Suni, Shiite都要补充这个真空,内战能避免吗! 历史会证明,现在的伊拉克政府,会象当年越南的阮文绍政府一样,是扶不起的刘阿斗,美军一撤,它就倒台. 中东不稳, 就会导至美国经济的一大支柱:石油的价格上涨.我们应当知道石油对美国经济的重要性. 石油是小至塑料儿童玩具,尼龙(POLYMER),衣料,大至运输动力,电力,农药,化工和化肥的基本原料.可以这么说,没有石油,就没有现代工业和农业.
所以,石油和能源是一个美国经济的未知数. 当石油上涨,它带来的通货膨涨以及对美元的压力,是可想而知的. 我们可以从这两年的油价看到这点.
经济展望的另一面,是国内政治. 民主党的两院大胜,虽对共和党政策的一个全盘否定,但对于改变庞大的贸易赤字和预算赤字与于事无补. 民主党的支持者中,工会是一强大力量. 在美国外包日益发展和工作机会日益外流的现实下, 民主党恐会高筑贸易堡垒(贸易税)并对中国施以高压促人民币升值. 这两种政策都会造成通货膨涨因为中国已成为世界工厂. 贸易税和人民币升值都会使Made in China更贵. 另外,既使民主党赢了08年的总统选举, 伊战和国内的赤字,也是一个很难对付的难题.
房地产:
房地产是一个令人非常关心而敏感的话题.这类话题是一定要让人砸砖的. 但说到经济展望,又咋能回避这个话题呢? 砸就砸吧.让历史来证明对错.
从我看到的经济展望, 我不乐观. 华尔街的这两天债券的交易, 似乎也表明了经济萧条的可能.长期债券利率(long bond interest rate)在跌也似乎说明了交易员们预测FED会在明年减息. 于是房地产建筑商的股票大幅上扬. 房地产的价格似乎也持稳了. 但从中东的局势来看, 美国可以控制伊拉克的概率不大. 中东混乱的败象已露. 石油的长期走势在向$80~$100/桶移动. 这样, FED最多是维持利率, 升高利率是非常可能的事. 我猜,华尔街会得到一个惊诧. 股市和房地产会经历又一轮的下跌. 从长远来看, 房价和工资比已远超出了正常比率. 这两天在网上看到的加州房价, 动耶$80W~$100W, 使我有点哆嗦. 我想我还是比较保守吧. 当年我们买房, 房价和工资比不过2:1或是3:1. 很不错的房子. 现在的房价和工资比常是4:1. 好象大家都不考虑失业的可能. 但2000年的IT失业好象就在眼前啊?
其实,房子是住人的. 房子本身并不涨价. 涨价是因为美元跌了. 此外房子本身是一个债务,不是投资. 真正的投资是让别人替你偿还债务的. Rich Dad, Poor Dad这本书,把这个概念解释得很清楚.
另外,房子涨价是通货膨涨的又一坏处. 它使得有房人的债务逐渐缩水. 等于房地产债券人(不要忘记你的401K)的投资替他还债了. 穷人则对高房价望洋兴叹. 进一步拉大了穷富差距.
所以房子继续涨是不正常的,跌是正常的. 希望FED会让房子继续涨, 那是错算了FED. 不稳定的社会, 是什么党也不希望看到的.
投资方向:
有了经济展望再谈投资会比较容易些. 鉴于中东的局势和国内可能的政策变化, 能源和贵金属还将是不错的投资. 另外,食品工业,医药工业和外币, 都是比教抗美元贬值的长期投资. 考虑买房的人, 尤其是在房价疯涨的地区,等待一会或许是一个明智的决定.
后记: 为什么要在文学城我爱我家写这文章:
因为我看到了许多刚到美国的新人有些无助的感觉. 对理财投资买房不知南北. 希望这文章能起个启发作用吧. 个人想法, 不全对.
在国内, 我们读政治经济学,不懂. 现在慢慢懂了要懂经济是一定要懂政治的.
我不全相信华尔街的所谓投资顾问. 在我看来,华尔街是一个big party. 今天我赢明天你输,最后庄家赢了. 盲目投资INDEX FUND, 也和羊一样, 被人赶来赶去.
所幸, 华尔街还有那么几个人, 比较真诚的.
Morgan Stanley’s Steven Roach
Andy Xie (谢国忠)
Jim Rogers
Marc Faber
Richard Russel
PIMCO’s Bill Gross
都是一级的投资大师. 他们的文章, 值得一读(或二读三读).
另外感谢PoorKids的启发.我爱我家有他是非常幸运的, 虽然他的真言有时不中听.
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