由终点到起点：（一）现金流的计划

前几天和几个地主朋友吃饭说到投资回报率，发现各位地主差别很大，但又各自觉得是对自己最合适的。仔细想了一下，觉得产生区别的原因不外两个方面：杠杆的使用和地区的选择。

 

从杠杆的选择方面，可以有80% 的高杠杆到不贷款的零杠杆。从地区的选择，可以从蓝领区出租房间到海边球场区的单家庭房。找到适合自己的投资方式，首先必须明白自己的投资目的。投资当然是为了让钱去挣钱，但是钱什么时候进来最合适呢？ 我想到以下几种情况：

 

如果需要现金流来吃饭，就买蓝领区的白菜房，可以买多家庭房，也可以出租带家具的房间，或者买汽车活动房 （mobile home). 这样的房贷款不太容易，但是四家庭房，和成片的mobile home 还是可以从本地的小银行或credit union 贷款的。房客也不太好管理，愿意管 mobile home 的PM不多，收费也高一些。 比如：30个mobile home花30万现金买来，按周收租，每周收200，就是6千。各种费用和空置去掉一半，剩下每周3千。  在弗罗里达这样的地方，吃饭肯定没有问题。 最好自己再能搞点小修，进入口袋的现金就更可观。当然，这就是一个全职工作。

 

如果可以用来投资的现金多一些，就可以买在好一点的区，比如有两百万现金，买在低中产区按十一原则，每年收二十万，去掉空置和费用，每年也有十多万现金流，这种房自己管理省心一点，如果不想操心，也可以请PM管理。如果bracket 比较高，应该考虑成立单独的公司，和CPA好好讨论，怎样才能少交税。如果不需要用现金，就用贷款来减少现金流，增加资产积累。如果再省心一点，可以买在中中产区，请人管理，两百万的房可以有五到十万现金流，用来作为度假专款，平时不费心。去掉折旧，房租收入部分需要交得税几乎没有。

 

如果工资已经够用还有多，不想分太多给山姆大叔呢？可以考虑高中产区。再加上高杠杆，肯定会有零现金流或负现金流。这样的房产一定是账面亏损。为什么要做赔钱事儿？ 因为这样的房产有较大资产积累。在报税的时候房产的账面亏损冲W2的可能性不大，但是可以冲别的被动收入 。想要为儿孙存钱的人们，也可以考虑到 继承人的cost base 是按继承日的市价，而不是逝者的cost base来算的。

 

当然还可以分的再细一点，而且每个人在不同的时期需要也会变化， 重组。一开始也许在两个极端的情况之一，随着年龄的增长，大家又都殊途同归，汇聚在中间。