在 Jacksonville 哪种房适合出租？

说到哪种房适合出租这个问题，可以说一百个人有一百个答案。我也只能就我自己在Jacksonville 的感觉总结一下。我分析出租房，是从目的开始往前推。

 

投资的目的，一是保值，这个保值不只是保证它账面上的房价，更重要的是相对购买力。我对相对购买力的衡量是用基本生存所需品来衡量的。比如说，我这一栋用来投资的房子今天卖掉，除掉费用得现钱五万美元，可以买最便宜的福特车三辆。那么三十年后，这栋房子还能不能换三辆最便宜的汽车？当然你也可以用面包，衣服或别的实用日用品来做比较。 但我建议不要用黄金一类没有日用价值的东西。而且我这个方法是从别人分析黄金的价格和保值功能中学来的。

 

投资的第二个目的是吃饭。吃饭很好解释， 就是现金净流入量，净资产回报，总资产回报 和管理效率回报。每个人的需求不一样，但基本原则一致：没有人嫌钱多，没有人嫌活少。一般说来回报率高的投资房管理起来要费事一些，找专门的管理公司，一般收费15%， 而且别人不一定愿意干。回报率低一点的房子自己管理起来容易一些，请人管理费用7.5% 到10%，如果有特别的好条件，甚至可以更低。

 

所以回答哪种房适合出租这个问题就是在当前收益，长远收益和工作量之间寻找适合自己的平衡点。 从Jacksonville 来看，我把房产分为几个区。汽车房区，补贴房区，工人家庭区，中产区，高尔夫球场区，江边，海边 和中城历史旧房区。

 

高尔夫球场， 江边和海边 一般不适合作为投资房。因为年租金一般也就房价的百分之三左右。收来的房租交过税收和保险剩下的就不多了。但是这类房的优点在于保值性好。海边和江边的地都不会增加，没有新竞争，浮罗里达不断有新移民，那么房价下跌的可能性就小。高尔夫球场理论上虽然可以多建，但是在Jacksonville 或者附近再找一块那么大的地是不太容易，要建高尔夫球场社区不会便宜，也就说明已有的球场社区降价可能性不大。如果你不需要房租提供当前回报，而以存钱为主要目的，其实这类房很适合。如果你的工资收入不是太高也不是太低，这样的投资能为你省很多所得税，就像存了一个401K。

 

中产区是理论上最稳定的投资房，严格的说是价格在十到二十万左右的小单家庭或双家庭房或Condo。这类房的选择一般遵从十一原则，力求年租在房价的十分之一。但是一般能到8%就算不错了。即使年租为8%，除去一半税险费，纯利为4%。好像不如买债卷？这类房和债卷的区别有两点。一是债卷是现金，本金的购买力在不断下降。二者房产每年有合法的折旧账面支出，4% 的收入去掉折旧的3.75%， 只俺0.25% 的收入交税。如果以租养贷，这一类是最合适的。

 

中城历史旧房区特指 Riverside, San Marco and Historic Springfield. 这几个区都属于中产区，租金收入和中产区相似。单独列出是因为这几个小区占有“没有新竞争”的长远保值优点和“靠近城中心，会不会治安不太好”的担心。而且旧房的维修费用和保险费用虽然比水边房要低但比同等的中产区高一些。我自己的感觉买历史旧房如同买艺术品，很大一部分难以量化。但是如果不是买的太离谱，今天值十辆车的房子三十年后还是可以值十辆车， 而且很有可能值二十辆车，但也有可能只值七辆车。我买这种房，有一点满足我自己的赌博心理的欲望。

 

工人家庭区和补贴房区有很多重复交叉，投资回报率也相差不大。一般三到五万的单家庭房能收月租600，十万左右的双家庭房能收一千多点，二十万左右的四家庭能收两千。统统超过十一原则要求的回报率，而且维修省，大可用最便宜的材料，请最便宜的工人，小事情没有执照的工人也行，不妨用房租抵工钱或者干脆自己上阵当练习，实在太忙拖两天也没关系。所有费用去掉之后一般能有7% 左右的收入。如果在这个区投资一百万的房子，那么每年有七万的纯收入，在浮罗里达，可以过的很舒服了。缺点在这些房虽然账面上不太可能跌价，但保值是不行的。今天三辆车，五万块的房子，也许三十年后能卖十万，但那时最基本的车也许要四万或五万。这是因为这些房的价格与房租相连，而房租与最低工资相连，最低工资的购买力在不断降低。今天让你过的很舒服的七万，三十年后也许是十四万，大概需要精打细算过日子的收入。不能只看眼前哪！

 

汽车房区我自己没有做过，所以只能说一点理论知识。从投资回报率来看，两万左右的汽车房可以收月租500 左右，维修更省，但我只能想像。而且税收低。我没有做过是因为那些房一般比较偏远。我看到的几家离我住家单程都在一小时以上。来来往往时间，汽油花费不小。我一个人做起来也比较麻烦。我认识的人做汽车房的都自己管理， 而且专业做汽车房，住的也在产业附近。管理公司我还没找到愿意管理汽车房区的，大概大家都不愿意跑太远吧。

  

[东雪西雨]

学习了

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