现金房的六一原则

高回报的出租房的好处就是现金回报高， 这些房的重点在工人家庭区和补贴房区。   我认为把房租给拿最低工资的工人家庭，或是拿HUD房券的没工作的家庭有一个重大的区别，就是工人要上班。 美国人是没有存款的， 拿最低工资的工人更加没有存款。所以即使历史很好的人，也可能突然付不起房租。拿房券的人地主的房租是有保障的，但拿房券的人一般不上班，社会交际多，谁知道都是些什么人哪？ 管理起来真的很麻烦。物管公司一般不愿接手或是收费高，而且我所看到的收费在低 的物管公司都管理的都不太好。我不是做广告，因为我不替别人管这类房。

 

但从房子本身来说，一般三到四万的单家庭房能收月租500-600，十万以下的双家庭房能收一千多点，二十万以下的四家庭能收两千。统统超过十一原则要求的回报率.

 

我把投资在中产区的房从一分（1%）原则：要求月租为房价的1% 改到十一原则：要求年租为房价的十分之一，也就是月租只到房价的0.83%。 因为中产区的房保值目的大于现金目的。在买房的时候多花一点，更有利于保值。但是工人区的房，几乎没有保值的可能，所以我一开始认为要力求年租为房价的五分之一。 月租500 的房要三万以下买来。这在前几年是可行的，很多欠税房，或欠贷房都符合这个原则。目前这样的房价也就是运气。运气当然不能作为原则。我把五一修改为六一原则。

 

模型房如下：

 

月租 500； 房价＝500X12X6=36000

年房租收入： 6000

支出：                 

      保险              500

      税                500

      维修              500

      管理（15%）       900

总支出                        2400

纯利        3600 （自己管理则为 4500）

      折旧                    1300

付税收入    2300  （自己管理为 3200）

 

工人区房的单家庭房是不太可能贷款的，但是多有两家庭，四家庭或八家庭，或apartment complex。我认为适合初次练手，或大房东作为增加现金流的补充。当然8家庭房和apartment complex 可以做商业贷款。

[Green2000]

回复 '海泠' 的评论 : 谢谢，期待你的新作。

[海泠]

我的第一个投资房是在我住家附近。现在想起来，是一个失误，出价太高。建议第一个找中介，有经验了之后可以自己找。

[Green2000]

请教一下，怎么找第一个投资房呢？你是找中介还是自己在网上找？可以推荐几个网站吗？我在德州， 谢谢指点。