383改革方案和房地产未来

 

国务院发展研究中心最近向社会公开的“383改革方案”很可能是三中全会的改革路线图，该方案涉及土地制度改革和进一步推进房产税，未来房地产业的命运取决于此。该方案建议在规划和用途管制下，农村集体土地将可直接进入土地市场进行流转交易，农民可按市场价格获得土地出让补偿，更多的分享城市化的土地红利，这样一来城镇化的住房需求料会增加；另者，农村集体用地直接入市势必会加大土地供应，减少政府对土地财政的依赖，土地价格上涨的压力也会缓和。

农村集体土地入市的情况下，“小产权房”可以按不同情况缴交土地出让收入，这样便可房屋权属清晰化、合法化，这对许多经济拮据只能购买“小产权房”的人来说是个福音。目前全国小产权房建筑面积总量可能已经超过70亿方米；如此一来，小产权房的合法化将给楼市带来巨大的压力。

另者，方案还建议健全不动产登记制度，扩大房产税试点范围，并在试点之后迅速在全国推开；如此一来房产持有成本将大大增加，对炒房需求将产生一定程度的抑制作用，令楼价攀升压力得到缓解。

只是我们也不能兴奋的太早，因为“383改革方案”只是智囊团向中央提供的改革建议，采不采纳尚在两可之间。“383改革方案”对房地产业的影响层面在于：让农民的生活资料（宅基地）、生产资料（自留地、村集体用地）资产化、货币化，增加农民的收入，提升农村居民的消费提升；这样一来就让过去30年被城市化土地红利遗忘的农民成为了土地红利分享的主体。

然而在近期内这种土地流转也是有限度的，例如温州的土地流转模式中，土地只能在县域范围内农民间流转，不能直接转化为商品房开发用地。看来中央汲取了台湾农地流转改革的经验教训，因为一旦开发商议价能力超强，迫使农民接受低廉的土地价格，农民的合法利益就很难得到保障；而且，国有土地储备制度的改革依然在酝酿之中，国有土地征收、储备和用地审批制度的系统性改革牵涉到政府对房地产市场的中长期规划和制度建设，依然有待评估和准备，不能一蹴而就。

由此看来，最近地产媒体对“383改革方案”的期望过大，因为这些改革短期内对房地产业不会有什么实质性的影响，然而以土地改革和房产税为代表的长期调控政策有利于整个地产行业实现健康的可持续性增长。

一切的一切还有待三中全会给大家揭开谜底。

作者：公民经济学家吴迪