投资房买房案例1

李先生是我以前客户推荐的新客户, 科技公司的网络工程师, 在红木城上班, 初次和李先生面谈的时候, 他说想买一个自己住的房子,准备用 贷款购买,因为是一个人,所以不想买太大的, 如果是Single Family 他准备把部分房间租出去较少贷款的负担. 另外,他不希望距离他公司太远. 房价在45万以下.根据李先生的描述,我帮他做了一个买房的计划,根据他的工资收入, 存款数额, 推算出他可以负担得房屋价格的范围发现如果买到45万的房子,不管从首付还是月供,对李先生的压力都很大,而且很可能会影响他的生活质量. 李先生说他非常想现在买个房子, 因为现在房价低, 美国政府又印了很多钱, 钱印出来现在都流到海外去了, 等这些钱回到美国的时候, 会有通胀并带动房子的价格上涨. 他想在现在的好机会买房等着升值. 了解了李先生的意思, 我建议他 可以先买一个投资房,这样不会错失房价上涨的机会, 以后如果想住的话也可以当作是自住房使用. 李先生很高兴得接受了这个提议. 既然不是自己住, 我们把房屋搜索的范围也扩大了,北边从红木城, 南边到圣荷西, 东边到菲蒙这么大的范围里先生都能接受. 说到投资房, 主要是要把投资回报算好, 不管是每月的出租回报还是今后的升值回报, 尽量越大越好. 不过涉及到自住,计算回报率很可能会放到第二位,居住舒适是自住房买家首先需要考虑的. 李先生的这个案例涉及到了自住和投资两者结合的目的. 所以两者都要兼顾.在和李先生的交谈过程中,我了解到李先生有个姐姐住在North Valley, 他经常去姐姐家. North Valley覆盖三个邮政编码, 95131, 95132, 95133,这里有很多华人超市, 饭馆, 交通方便, 学校品质在逐步提升, 有很大的升值潜力. 我建议他买在这里, 距离他姐姐家比较近, 串门方便,另外,他的房子她姐姐也可以经常帮他照看一下. 李先生说这个建议好. 我们找房子的时间并不长, 一个多星期就发现了一个short sale, townhouse 风格的condo, 23万, 两房, 两个半浴室. 楼上的两个房间每个房间都有各自的浴室,彼此分开,相互不影响. 下边是客厅,厨房, 上下两层, 一个车库, 一个小院子, 自动喷水系统都铺设好了. 整个社区里边户数不多,还有一个游泳池. 李先生看到我给他发的房子很兴奋, 迫不及待的给我打电话, 不巧的是当时我正在开会, 没有接到李先生的电话,结果李先生直接给对方的经纪人打电话, 说要买房子, 搞得对方的经纪人一时不知所措. 后来这个经纪人告诉李先生他的房屋购买需要通过经纪人来进行. 李先生跟我说他非常喜欢这个房子, 让我一定要帮他拿到这个房子. 接下来我对这个房子摸了一下底, 得知现在卖方手里有三个offers, 其中有一个全现金的offer, 卖家是一个五十左右的老人家. Short sale 有自己的特点, 不管是写offer 还是后期的交接手续都有独特的地方, 我做过很多的short sale, 有丰富的经验, 对这个案子, 我并不陌生, 这个房子李先生要势在必得, 所以我根据我们所处的位置给李先生制定了一个offer策略, 包括价格等方面各个方面都注意到, 另外对李先生进行包装, 价格上根据供求关系我们多加了1万. 除此之外,和对方经纪人的互动也很重要, 我把offer交上去之后,又给对方的经纪人打了20多分钟的电话, 详细探讨了双方的情况.一天之后, 对方回复“ Bill, 你的offer 被接受了!” 真是个好消息! 马上通知李先生,他很高兴, 不过我还是提醒他, seller接受后还是需要lender,也就是银行批准,这个时间大致是一个月到三个月. 李先生说没关系,我们等着. 没有到三个月,一个月多一点的时间,房子就批准下来了,价格还是24万. 当然， short sale批准的时间受到很多因素的影响，其中有很多步骤，涉及到了多个角色， 比如卖家，银行，估价师等， 最主要如果能够透析短售屋的运作方式，就能更好的掌握购买的进程， 发现卡壳的问题所在，也就能很快地解决问题，让短售购买流程顺利进行下去。我们的专业交接团队帮李先生按时完成了交接手续，我们贷款团队帮助李先生申请的30年固定贷款， 之后我们给李先生装修建议， 他把房子里的地毯换成了地板，墙重新刷了，以前的墙是粉色，蓝色的，现在刷成了白色， 白色是个比较安全的颜色， 因为以后要出租，不知道租客喜欢什么样的颜色，最后李先生说自己来出租和管理，我们协助李先生寻找房客，给他出租的建议，　我们圆满的完成了帮助李先生买房的工作。李先生的房子买价　240,000首付 20%, 就是 48,000装修费用　6,000一次性投入：　48,000+6,000=54,000每月费用：贷款额　192,00030% 固定贷款　　4.5% 月付　972地产税每月　250物业管理费　250保险每月　　25每月费用总计：　972+250+250+25= 1,497每月租金收入：　 1,750每月利润：　1750-1497= 253回报率：　 253 x 12 / 54,000=5.6%李先生的租金收入投资回报率是5.6%， 因为他的购房是兼顾自住和投资的双重职能，所以投资回报率不是最高的。随着今后房价的上涨，李先生还会有额外的房屋升值回报。 在湾区，有很多地方的投资回报率可以达到8%-12%. 如果您对投资房感兴趣，可以参加我们的投资房讲座，我们会讲解投资回报方式，回报率的计算，可投资的地区等。  报名请上网 www.BillQin.com