八 漫漫生意路 之 西风压倒东风?

MAR 2002 八 漫漫生意路 之 西风压倒东风? 这一章写的不痛快，因为记录自己的失败历程不是那么有趣。 当然算不上失败，只是领教了这儿商业系统中无情的一面，这种经历难免会对澳大利亚——这个原本印象中自由、淳朴的国家——和澳洲人产生清醒的认识和理解。要在这个白人的社会中混，除了改变自己，适应体制，别无他法。 自犹太人哈同把一整套商业房地产租赁方式带入旧上海滩，整个旧封建商业体制发生了颠覆。一些民族产业家在写到这段经历时，还心有不愤，把这种商业运作方式比作“燕口夺食，针头削金”式的精明到肉。可是哈同的这种方式是现代西方社会商业房地产，尤其是商场租赁的基本模式，我看从十八世纪初的大上海到现在2004年的悉尼，这种模式压跟儿就没有变过。 简单来说，除非你是在商场以CASUAL的方式租摊位，或是租街面店铺，否则你必须熟悉商场租赁的流程、你的权利和义务（通常义务多于权利）。你的权利是什么？在这个商场开业！义务？租赁条约上以严密的法律条文给你规定了50页！ 首先，未开业时，租客要交3个月的BOND金，加1个月的预交租金； 商场有MARKETING LEVY，分摊到你头上，你也得交； 每年的租金根据CPI上调3%-5%左右，不管你的生意是否真的随CPI提高了。大多数情况下，你的产品成本没变，售价没变，而因为竞争、经济大环境，生意反而萎缩，这种情况下怎么办？ 另外租约一般签3年到5年，大多数商家是挣钱的，但碰上你不运气，就是亏本，每个月搭着人工往里赔。又怎么办？跟商场说不玩了，潇洒走人？慢着，先跟商场把帐结清了再说。根据租约，你的义务是赔偿商场从你退租日到实际租约结束这段时期的租金损失。看明白了哦，即使你今天走了，明天就有新租客上门来开业，商场也要你把租约剩下的那份钱给交了。 我们在这家商场开业后一年，包括我们在内，陆陆续续有4家店铺变更东主。我们的卖家M因为成功把店铺出售给我们，所以没有ATTRACT任何费用。但是M也不是完全逃脱干系，因为商场只肯签“转租租约”；如果我们在原租约期内经营有问题，交不起租金，在扒掉我们这层皮后，还要追溯到M身上。而另外三家店，都分别交了5万~8万元“分手费”。 所以在租客入驻之前，商场要查承租人的商业背景及资金情况。一般个人业主承租的话，要用房产做抵押。这样才能保证在你交不起“分手费”时，商场可以从你的房产上打主意。 所以别人才说我们Lucky，能够申请到租约,还能生存下去。一个在Paddy’s Market 练过多年服装摊的生意人，直说：“我们来了这么多年，都不敢在这商场开店！” 是啊！我们要是做不下去，商场当时可是多一分钱也拿不到的，明显违反了原则。这只能说老虎也有打盹的时候吧！ Anyway，事情到此还未结束。到商店装修这一环节了。稍知商场运作的人都知道，商场尤其是大型商场，在租约里明确规定，Shop每隔3~5年要强制性重新装修，以配合商场的整体氛围和档次。新店主买店入驻后，刷墙、抛光地板、重做Sign的费用不用说了，逃不掉的。而老店主呢，就拿我隔壁的一个店主的话来说吧：“我刚刚缓口气，又让我把辛苦钱拿去装修，整一个给商场打工呢！”有时，商场还把你的店挪位置，前五年在一楼，新签约时给你挪到三楼去，多多少少有强制你装修的意思在内。 是否强制装修一事，见仁见智。用H的话来说，即使商场不叫我装修，但为了店铺的档次，自己也愿意投入。但是在接下来的这个环节，却让人觉得：“这儿的大公司可真够腐化、官僚的。” 新店入驻，从店铺装修、设计，到施工队的选择，店铺没有自主权。你要是觉得盘下了一门生意，自己要当家作主了，那可是大错特错了。你自己找家设计公司来试试，商场压跟儿不会接你的设计师的电话，你就慢慢等商场负责设计审批的人玩政治吧。我们就是吃了这亏。前几篇说到我们自己找了家做SHOP设计的公司，由他们出装修效果图。这家设计公司说小不小，高档商场Chatswood chase中的SHACK店就是他们的设计。但因为他们没有与我们这家商场打过交道，好家伙，这工作别提多难开展了！设计审批的人根本不接我们这设计师的电话，害得我们只能在中间当传话筒。我们的设计师得不到第一手信息，摸不清审批者的意图，只能听我们的传达；而审批者反过来以此为难设计师，设计图来来回回修改了无数次。直到最后我们把商场总经理搬了出来，这设计才通过。 现在我们又面临装修的问题，为了省心，我们只能向“恶势力低头”，选用了商场的设计师、施工队。即使花费贵一倍，但是为了让事情能顺利Move on，只能看开点儿。 在成功申请到租约到装修完毕的这段时间，我们的创业激情多多少少被商场的官僚作风冷却了一下。毕竟能迈出创业的这一步，是“Lucky + 无知者无畏”；能在这儿生存下去，就必须具备生存的智慧。这种智慧学校里学不到，跟智商也无关。无论东方OR西方，在社会中成功生存的基本理论是一样的。而我们，开始了艰难的学习过程。

[blackjack8]

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