x潇潇的博客
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今日9月，加州拨款委员会听证会审议，邱议员等提出的“AB1482”恶法被25：10 通过。加州的业主和投资人要小心了。
这些天我看到很多人在努力，有人率领大家上街游行，去找邱议员对话！也有律师自费写信寄给州政府几十个官员，群组里的朋友们打电话，发邮件，尽情表达自己的意愿，反对这个令人不安的“恶法”。但是寡不敌众，还是被通过了。这是美国民主的一部分。但这里是不会上演斗地主，分田地的土改运动。
每个人都是国家的主人，任何意见都可以提出，和平请愿，最终由一些议员们投票决定。加州是民主党天下，议员大部分是民主党人士，通过了。
无论怎样，我们还是发自内心地热爱美国！附件参考纪录AB1482，提醒各位业主注意，提防恶法，好好保护自己的利益。
湾区业主联盟的文人把AB1482法做了详尽介绍，以便大家学习，了解它的利弊，做正确的选择。保护私有制的市场经济。也保护我们这片自由公平正义的家园。
附件：什么是AB1482法：
AB 1482 普法问答
- AB 1482 是个什么法律？
答：AB 1482是在全加州实施的租控法律。它的主要规定有三个方面：第一，Just Cause Eviction (JCE), 要求屋主只有在州法律或者城市法规允许的情况下才可以解除租约；第二，Rent Cap，要求屋主每年涨租最多一次，涨租幅度不得超过一个上限，現在是通胀率（CPI）+ 7%；第三，规定各个县、市政府，只能通过比AB 1482里规定的更严格的JCE和更低的上限，现在没有RC+JCE的城市除非通过更严的租控法，否则就以AB1482为准，不可以放松AB 1482里规定的JCE和AB 1482里规定的涨租上限。
- AB 1482规定在什么情况下可以解除租约？
答：两种情况：租客有错，或者租客无错。1. 租客有错的情况有以下几种：A不付房租；B违反租约的行为；C骚扰；D浪费；E租客拒绝续约；F犯罪；G违约当二房东；H租客拒绝房东进入房间修理；I租客违法。2. 租客无错的情况有以下几种：A屋主自住；B屋主退出出租行业；C物业不安全；D拆除。在租客无错的情况下赶租客，屋主要给租客搬迁费，相当于一个月的房租。除了以上几种理由，屋主不得请房客走路。
- 先说租客有错一部分。这些听起来很合理。租客有错，屋主可以赶人吗？
答：所谓租客有错，这里的“错“是AB 1482规定的，不是一般人想象的。读法律条文要仔细。比如C骚扰，D浪费，I租客违法，这三条”错“，细读，都是指租客违反了同一条法律，加州民法1161章第四节，而不是读者理解的骚扰、浪费、和违法。此处规定的”错“，只有以下三种情况：斗狗、拥有攻击性武器、以及贩毒。如果租客没有触犯这三条，屋主没有权利请租客走路。比如租客在大厅里大喊大叫，威胁邻居，是骚扰吗？在AB 1482的规定下，不是，因为没有列在1161第四节里。租客打开自来水不停，是浪费吗？不是，因为没有列在1161第四节里。租客不环保，把机油倒进门口街道的排水沟里污染水源，环保局来罚款了，是违法吗？不是，因为没有列在1161第四节里。这些情况，屋主都不能请租客走人。
- 那么，租客犯罪（F）一条，屋主总可以让租客走人了吧？
答：租客犯罪，首先，屋主有举证的义务。屋主需要证明租客犯罪。如何证明租客犯罪？只有在法庭判决的情况下才可以。没有判决，没有犯罪。其二，只有在两种情况下屋主可以请犯罪的租客走人：罪行发生在物业上，或者租客恐吓房主及其代理人。那么，假如租客是个砸车窗、偷钱包的惯犯，也被判决有罪，可以请他走路吗？不可以，除非他是在物业上砸车窗、偷钱包；假如租客甲恐吓说要杀了租客乙，可以请租客甲走路吗？不可以，除非租客乙是房主的代理人。
- 那么讨论租客无错这一部分。弱势的租客无错被赶走，屋主付点搬迁费补偿，不应该吗？
答：这里有两个問題。其一，如果有强势富裕租客，和弱势屋主怎么办？难道让靠房租补贴退休金的房东老人家补贴高科技码工租客？回答是，是这样的。AB 1482规定，在全加州范围内，搬迁费不得考虑租客收入。問題二，屋主该付多少？AB 1482规定屋主要付给租客一个月的房租作为搬迁补偿，但是没有说明是一个租客还是一家租客。所以如果租客一家五口，AB 1482没有指明屋主应该付租客一个月的房租，还是5 x一个月=5个月的房租。两种解释都合理。这个有官司如果打了，只看法官怎么判。
- 屋主出租了房子，現在想自住。哪怕付给房客5个月的房租也没关系 - 房客也不容易。屋主自住，总没問題吧？
答：可能有問題。屋主想自住，如果屋主在2020年1月1日以后签租约，租约里必须写明，屋主或屋主的直系亲属将来可能自住。否则屋主自住，不是请房客走人的理由。如果屋主是一个小地主，有一两间出租屋，对法律不是很了解，在新租约里忘了写上这一条，那么屋主不可以以自住的理由请房客走人，除非房客书面同意。所以，假如屋主的孩子在上学，屋主买了出租屋，准备孩子大学毕业后或者结婚后让孩子去住，又没把这个写进租约里，对不起，屋主的孩子在别的地方找房子吧。
- 屋主有短租租客。这也不能解约吗？
答：AB 1482规定，如果租客在屋主的房产里住满12个月，屋主就不能解约了。如果屋主有一个按年的租约，12个月后屋主把租约改成按月出租，屋主依然不能解约，因为AB 1482规定，任何租约，如果放弃了此法案规定的约束，放弃的条款都无效。换句话说，如果租客在屋主的房产里住满12个月，按月出租的租约不能给屋主权利不续租。
- 12月过后屋主不把年租约改为按月出租, 不续约了, 可以把租客请走吗?
答：不可以。不管是否有租约，租客只要不愿意走, 只要租客住满12个月，屋主也不能随便让租客走，除非符合JCE的规定。换句话说，如果租客签了按月租房的租约，租客可以给一个月的通知然后走人，但是屋主不能给一个月的通知解约。
- AB 1482说，只要屋主有不超过10个出租屋，就不受限制。所以你说的这个JCE，只限制大公司，不会影响到小屋主，对吗？
答：这个理解不完全。所谓的10个出租屋的豁免，是个烟雾弹。
第一，这个豁免只适用于独立屋，不适用与其它如condo, duplex or apartment。所以假如小屋主只有一个condo or duplex，对不起，受限了。
第二，这个豁免不是给10个出租屋的屋主，或者10个独立屋的屋主，而是给所有产业(units)不超过10个的屋主。所以屋主的自住屋，度假屋，甚至在国外的房产，都需要算进去，不得超过10个。一个duplex算两个units，一个four-plex算四个units。
第三，这个豁免，要求出租屋的屋主必须是个自然人。所以假如屋主为财务問題把出租屋放在LLC里或者为遗产問題把出租屋放在信托里，豁免无效。
第四，哪怕屋主满足前面所有的要求，这个豁免，要求屋主必须在租约里声明自己有不超过10个单位，否则屋主就受限了。这个要求包括现有的租约。所以如果屋主现有的租约里有一条，”“我有不超过10个单位，不受JCE的限制“，那么恭喜这位屋主，她被豁免了。如果屋主現在的租约里没有这么一条，对不起，受限了。
- 假如屋主現在的租约没有说屋主自己有不超过10个单位，屋主改一下租约可以吗？
答：一般来讲，不可以。改租约，等于让租客放弃一条很重要的权利。屋主必须给租客相应的补偿，否则新租约无效。
- AB 1482有效期有多久？
答：AB 1482自己规定在2023年1月1日废止。但是很少有这种类似给某一个阶层（如屋主）增加负担（如加税）的法律被废止的。
- AB 1482规定每年涨租限额是CPI+7%，还不够高吗？
答：这里有四个要点。
其一，AB 1482规定的涨租限额，是CPI+7%，或者10%，两者取其低。这个限额是全加州的上限。各个县市可以规定更低的限额，但是不可以规定更高的限额。
其二，涨租限额常常快速下降。以旧金山为例： 1979年旧金山开始实施租控时，规定涨租限额和現在加州一样，也是CPI+7%。这个限额在80年代改成CPI+4%，在1992年改成了CPI的60%，这个限额一直沿用至今。所以 AB 1482 的CPI+7%可以预见会一路下滑,迅速向SF的60%CPI靠拢. 历史上租控限制的涨幅还没有往上的,只有往下.
其三，現在媒体上有很多恐怖故事，如屋主一次涨租50%。这类涨租，通常发生在物业易主，前屋主的租金大大低于市价的情况下。
其四，AB 1482规定的涨租限额，是根据上一年房租最低一个月的租金算的，而不是全年房租。所以假设有一个房东发善心，去年在一个租客失业的一个月期间给这个租客的租金减免了10%，那么今年这个房东一分钱的房租都不能涨。
- AB 1482规定每年涨租不能超过一次，这对屋主有什么影响？
答：假如屋主涨租3%，租客说，我刚刚换工作，换工作期间没有收入，可不可以先涨1%，过两个月再涨2%？屋主如果同意，租金这一年就只能涨1%，因为一年只能涨一次。过两个月再涨2%的合约，与法律抵触，所以无效。
- 房客换了，屋主可以涨租超过CPI+7%的限额吗？
答：屋主可以把租金涨到市场价，条件是所有的租客都离开。只要有一个租客还住在物业里，屋主就不能涨租超过CPI+7%。假设某市一个屋主出租给一对年轻夫妇；年轻夫妇生子女，子女又生子女，期间大部分人搬走，只留下一个小孙女住在这个物业里。这个小孙女长大结婚再生子女，子子孙孙无穷尽，律師可以宣称屋主每年涨租一直不得超过限额。这个限额可以由这个某市决定，可以任意低，如旧金山的CPI的60%，但是不得高于州法规定的限额。
- AB 1482的涨租限额，对只有一两个出租屋的小屋主有影响吗？
答：和JCE的条款一样，拥有10个以下物业的小屋主表面上是被豁免了。但对租约的限制，让这个豁免不可行。特别是，現在有州法Costa Hawkins豁免独立屋，让独立屋免于租控。AB 1482通过以后，Costa Hawkins的独立屋保护没有了, Cities 可以将几乎所有独立屋都放在租控管制之下。
- 屋主趁AB 1482还没有通过，現在就涨房租，不行吗？
答：有限制。AB 1482的涨租限制，追溯既往，从2019年3月15日算起。到2020年1月1日，房租最多到2019年3月15日的房租+CPI+7%。如果房东涨租超过此值，多收的房租不必退回给房客；但是如果房客只交了允许的租金，却低于房东要求的租金，此法没有做出规定。
此问答针对2019年7月11日版的AB1482，链接如下：https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201920200AB1482
转载请注明出处 ©2019 Bay Area Homeowners Network （BAHN）
BAHN 湾区屋主联盟
Email: BAHN.org@gmail.com
Phone: 408-475-8498
The Bay Area Homeowners Network （BAHN）is a non-profit, grassroots organization representing mom and pop rental property owners in the Bay Area. BAHN advocates property rights and housing friendly policies. It promotes education and professional development among members for their daily property management needs. It provides a platform for homeowners to connect and help each other. Its mission is to help members achieve greater success in their rental housing business.
安省是每年租金上涨为一个定值，
2022年只能增加1.2%！
这里没有说教，但我们都发自内心地热爱美国！”
这一次运气不错，结果符合作者的希望。 如果结果是不利的，作者的希望破灭了，还能感到 热爱美国 吗？
自由、民主、法治 并不一定永远都带来理想的结果，历史上的反例证可说是 多不胜数。
我不是在泼冷水，仅仅是说，原文的逻辑是不可靠的。 或许有些人说，时间长了，你叫它作正义也好，别的名字也好，在 自、民、法的社会终究会得胜。 这个也不可靠，有些地方，例如 反对 SCA5，反对 AA 的覆盖广度的人，从过去30年过来，恐怕是越走越艰难。 总之，我仅仅是说，如果你是一个 自、民、法的社会中的 相对力弱的少数族群，可以看到的 林林总总，未必永远都是乐观的。
真相往往比意识形态更经得起我们的尊重。
这是一篇科普好文，谢谢您的科普，令人学习、增长知识。
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写错了，不是科普，是普法，重写如下：
潇潇美女+才女楼主好！
这是一篇普法好文，谢谢您的普法，令人学习、增长知识。
这是一篇科普好文，谢谢您的科普，令人学习、增长知识。
官方的原文在这里：https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201920200AB1482
比如说，拥有10个物业的业主必须是自然人的条款在Section 1.e.7.(A)：The owner is a natural person who owns and leases no more than 10 units and does not have an ownership interest in any other rental residential real property through any other entity.
要求屋主必须在租约里声明自己有不超过10个单位，否则屋主就受限了，原文在Section 1.e.7.(B)：There is a written lease for the dwelling that includes a provision certifying that the owner meets the provisions of subparagraph (A) and notifying the tenant that the dwelling is not subject to this section.
很多人还在继续努力，希望下一次能够彻底否决。