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南加州Eviction的程序

(2014-07-30 18:25:07) 下一个

  房东工作有两项：一是修理房子。二是修理房客，前者是去home deport （红地跑）,后者是去courthouse（法院）。我纵然是外柔内钢，还是比较容易被房客欺负。初当房东没有经验，不幸遇到坏房客，就做了好几次赶房客案子，从中学到很多。红地炮天天跑，法院也像超市一样出入频繁。形形色色的房客，各式各样的案子，没啥规律可谈。总结一下法庭的经历，供参考。
南加州的驱赶房客基本程序如下：
1，房东送3天通知，必需确定房客收到。贴在门上也会被房客说“被风吹了”，而败诉在法庭。所以一定要当面给他，贴门上时，要确定他在里面，拍照。
2，三天后，没收到房租，就去递交法庭文件UD100、Sum-130传票。交240-255块钱。法庭文件必须要专业人士送到被告手里。大约花费30-60块。
3，传票上写着：你有5天时间可以到法庭申请反驳。5天后到法庭问有没有房客的反抗状子UD105。若没有反抗，就递交UD110，申请文员判决（不包括所欠房租和修理费用）。交25块法庭文件费。
  4，如果收到UD105，房客反抗文件，就立刻申请UD150开庭审理。（不用再收费）在帕萨迪纳法庭，规定是在申请后21天之内开庭。圣巴蒂诺大约要一个月后，还有更长的。
  5，上法庭，房客都是找出很多房屋坏掉的理由来抵赖。最终都会因没有交房租被判失败。
  6，拿到法庭判决书，文书或者法官判的。再到法庭递交Ej130，申请警察局执行命令。大约需要两、三天的工作日，你就可以拿到法庭驱赶命令。
  7，拿着法庭驱赶命令，去警察局申请驱赶行动。洛杉矶收费125块。方塔纳收费140块。大约再需要2个星期多，警察就会通知你去换锁。洛杉矶的警察局发信不准时，当我收到换锁信件，已经太晚。好在我提前打电话去警察局问情况，及时赶去换锁。
  8，坏房客永别了！

一般来说，赶走房客都很难拿回所欠房租和修理费用。我也从来不化那个时间去追，这次光头不一样，所以我要追究签约人白兰卡的责任，小额法庭赢了官司，再交给追债公司去追。还要告城管乱开警告，造成法官误判。这些都随意去做。

如果房客自己搬走，那是好事！你可以打电话给他们确认，就可以进去了。你知道他们搬去哪里吗？如果不知道，怎么追讨房租？还是放弃算了，向前看，把下一个房客弄好，重新开始新生活。倘若他们欠了两个月的房租，你启动驱赶动作就有些慢了，如果早一点开始法庭驱赶，损失就会少一些。
如果房客自己逃走，往往下落不明，电话也不会接听。我就会在门上贴一张通知：请在24小时回复我，如果不回复，就算终止租约。

建议法庭驱赶之前，先尝试与房客协调，和解搬离，这样就少了很多压力。

大概就是这些，希望对你有些帮助。若有不当，请大师们多多指正。
祝您顺利!

* 补充一点，如果有房客失踪，不能送法庭传票，就填表CIV-110 Request for Dismissal ，（填表时要勾with out prejudice 可以保留追诉他欠的钱。）把这个人先免除掉，直接申请开庭。如果一定要追他在案子上，就等15天以后，再申请开庭。那样就比较浪费时间，时间就是金钱。