说说国内的房市

我前几天跟几个中欧的EMBA聊天（最近经济不景气，大家都去读EMBA了），其中就有做房地产的，虽然大家手上都攥着好几套房子，没有一个看好国内的房市，我没上过大学的做开发商的小学同学也不看好。金融学里有一个概念叫Tobin's Q, 意思是说一个东西的价格应该和它的replacement value差不多。EMBA告诉我，再好的房子，造价不会超过3000RMB每平米, 算上地价（高楼的地价平均到每一层是很低的），税，费及各种成本，无论如何如何也不会上万。另一个valuation measure, 租售比，也会得出同样的结论。国内的房价有很大的程度是地产商的垄断，囤货和炒作。increasing urban population and lack of supply of land is just a fairy tale they made up and fed you and hope you'd believe, as many did. 房地产的周期是很长的，趋势的形成和逆转都是很难，但趋势一旦形成，不会轻易逆转。

现在各地政府都在救市，因为地方政府的利益和房价息息相关，不但是GDP, 如果房市大跌，地产商资金链断裂，银行和地方政府会很难过的，平常被掩盖住的坏账会暴露出来，有些人会丢官甚至掉脑袋的。但这一切，都不会以人的意志或行为为转移的。就像政府通过减息，injecting money 来挽救股市，只会在短期有效，趋势的反转，都是在政府救市措施结束了很长一段时间，市场恢复到正常的valuation, or more realistically, becomes significantly undervalued以后才开始的,比如说2000年的IT bubble。similarly, 这次的股市下跌也是在Fed的加息周期后很久才开始的。政府为什么要救市，因为市场还要跌。市场为什么会跌？因为it's overvalued。and when market corrects, it will always overshoot, on either side. 矫枉必须过正。

这次中国的房地产市场可能会很难看，让我们拭目以待。不过危机是危，也是机，但不知道周期会有多长，因为这次上涨也经历了很长的周期，造成的房市的extreme overvaluation.